房产中介应当有哪些法律责任

房产中介应当有哪些法律责任

买二手房免不了房产中介，并签订《居间合同（定金合同）》或《佣金确

认书》等法律文件。由于《居间合同》大多都由中介公司自己制订，因此在这

些法律文件里，对委托人的约束很多，对房产中介的约束很少。

尽管居间合同中没有约定中介的义务，根据法律规定中介仍然应当承担相

应的法律责任。

这些责任主要有：

一、提供与订立合同有关的真实情况的责任

这是中介最重要的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务，签订

居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同

的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据，因此居间人应当如

实向委托人报告相关事项，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或

者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损

害赔偿责任。

房产中介在提供二手房居间服务时，应当向委托人披露的重要事实有：

1、房屋的权属情况；

2、房屋的抵押、典当等权利限制信息；

3、预告登记、异议登记等登记信息；

4、出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息；

在本人最近办理的中介公司诉委托人要求支付中介费的案件中，法院认定

中介公司作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，理当恪守守执业规则，

对委托事项进行必要的调查、核实，尽可能地掌握更多的情况，据实、公正地

向委托人报告，以促成合同成立，从而获得报酬，但由于中介公司未核实权属

情况和抵押情况，造成委托人解除合同

，因此其无权要求委托人支付中介费，从而驳回了中介公司的诉讼请求。

由此可见法院认为中介如实披露信息是一项非常重要的义务。

另外，要澄清两个认识上的误区：

1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。比如，中介公司可要求

出售方提供产证原件以便和复印件核对，也应当到房产交易中心了解房屋的权

利情况，但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方

的损失，则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下，中介

难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非

是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意则可。

2、中介对他人的信用没有保证义务。中介只是中间人，与委托人签订合同

的是中介居间介绍的第三人，第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为，

中介不承担责任。

二、故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿

如前所述，如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明

知出售方不是产权人本人，也不是合法的代理人，就介绍给买受人，从而造成

买受人的损失的，中介应当承担赔偿责任。

三、未完成全部委托事项不得要求委托人按成交价1%支付报酬

如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的，中介提供的服务应当包括

以下内容：

1、权籍调查：向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、

有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录；调查、征询涉及权利人的处分要

求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。

2、使用状况调查：收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒

缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让

价格及有关费用的结清情况等；向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相

邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。

3、行情调查：收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户

型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等；进行各种形式的

信息发布活动等。

3、确定成交意向，订立交易合同：陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、

环境；约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定

当事人身份等；为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成

交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。4、办

理产权过户：双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代

收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。

二手房买卖房产中介服务内容和法律责任有哪些

二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任在房产交易市场越来越活跃的

今天，人们购买二手房普遍需要借助房产中介的信息来到适合自己的买家或

适合自己居住的房源，因此，买卖双方也就避免不了与房产中介打交道，卖家

与房产中介之间、买家与房产中介之间的委托关系自然形成，并借此实现房产

过户的最终目的。而实践当中，因房产中介提供居间服务引发的各类居间合同

纠纷也屡屡发生。现笔者结合多年的房产诉讼经验，就房产中介在二手房交易

当中的基本服务内容及应承担的法律责任作如下浅析，供大家参考。

一、房产中介应当提供的基本服务项目房产中介的基本服务项目是指从事

二手房买卖时，为了保障买卖双方的合法权益，维护房产中介的合法利益，所

必须提供的服务。

基本服务项目包括：

1、权籍调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分

人的身份及权利等；使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，

有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等；市场

行情调查。包括进行各种形式的信息发布活动，市场行情比较等；确定成交意

向并订立买卖合同。包括陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境，进一步

确认买卖双方当事人的身份、进行签约指导等；办理产权过户（包括办理户口

转移）。包括代收代付应由客户支付的税、费，完成交易过户、户口迁移、房屋

入住手续等。

2、办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、天燃气、电话、有线电话等

的过户和结算手续。

3、代办贷款。包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。

4、单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交，仅需要房产中介代为

办理产权过户手续。

二、房产中介应当承担的法律责任房屋中介在为买卖双方提供居间服务

时，前期往往与买方、卖方三方共同签订《房地产买卖居间协议》及《佣金确

认书》，以此确定与买卖双方的权利义务，而这种协议的签订，往往是对买方、

卖方规定的义务较多，权利较少，而房产中介对自己的权利约定过多，义务过

少或没有，甚至作出一些不受法律保护的霸王条款。尽管居间合同中没有约定

或很少约定中介的义务，但根据法律的相关规定，房产中介仍然应当承担相应

的法律责任。这些责任主要有：

1、如实提供与订立合同有关的真实情况的责任，主要包括：房屋的权属情

况；房屋的抵押登记、典当、查封等权利限制信息；预告登记、异议登记等登

记信息；房屋买卖双方的姓名、身份证号码等基本信息。这是房产中介最重要

的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务。居间合同是居间人向委托

人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据，因此居间人应当如实向

委托人报告相关事项，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提

供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔

偿责任。当然中介的这一责任仅限在其自身能力范围内提供。比如，中介公司

可要求出售方提供房产证原件、身份证原件等材料，以便与复印件核对，中介

有义务到房地产交易中心调查所售房屋的产权状况登记信息，若卖方伪造了权

利人的身份证和产权证进行交易而造成买方的损失，则买方不能据此认为中介

方提供了虚假信息。因为在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这

超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、

勤勉的责任，尽到合理的注意即可。笔者认为，房产中介在买卖双方签订居间

协议前夕前往房地产交易中心进行所售房屋的产权信息调查十分必要，这在很

大程度上确保买方购房利益不受损害。

2、故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要承担赔偿责任。根据《合同法》

第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实.