不动产收益权作为资产证券化基础资产法律分析

不动产收益权作为资产证券化基础资产的法律分析

资产证券化被称为二十世纪最伟大的金融创新之一，是一种以独立的特定资产为

信用基础发行证券，并以该特定资产所产生的现金流偿付证券本金和收益的融资制

度安排。我国目前资产证券化产品大体可分为四类，分别为信贷资产支持证券、

企业资产支持证券、项目资产支持计划以及资产支持票据。这四类资产支持证券

的法规依据、监管机构、法律结构、基础资产各不相同，也分别属于不同监管机

构监管(其中信贷资产支持证券的监管机构为中国人民银行和中国银监会，企业

资产支持证券的监管机构为中国证监会，项目资产支持计划的监管机构为中国保

监会，资产支持票据则由银行间交易商协会管理)。上述各类资产证券化产品,基

发行的资产支持证券，其

础资产的特性基本相同，但具体种类并不完全相同，其中依据中国证监会《证券

公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》

基础资产包括“基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权”颇,具特，本

文仅就“不动产收益权”能否作为资产证券化的基础资产做初步讨论。

1基础资产的法律特性

《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》(以下简称《管理

规定》)第二条第一款规定：“资产证券化业务，是指以基础资产所产生的现金流

为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的

业务活动。”在资产证券化业务中，基础资产处于关键地位，其所产生的现金流是

资产支持证券收益分配的资金来源。

化中的基础资产具有以下特性：

(一)能产生独立、可预测的现金流。

基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流

且可特定化的财产权利或者财产(《管理规定》第三条第一款)。前款规定的财产

权利或者财产，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳

定(《管理规定》第三条第二款)。由于基础资产产生的现金流是资产支持证券收

益分配的资金来源，因此，能产生独立、可预测的现金流应是资产支持证券发行的

基础。这包括两方面，一方面是能独立产生现金流，即基础资产自身就能独立

其现金产生现金流，如果基础资产不能独立产生全部现金流或绝大部分现金流，

基础资产的资产质量、法律结构以及增信

资产证券措施是影响资产支持证券收益率以及安全保障程度高低的决定性因素。

流或其他经济利益主要来自于其他资产，则该部分资产就丧失了作为基础资产的

意义。另一方面，该基础资产产生的现金流必须是可预测的，即应该有一个稳定

的收入来源或法律关系来保障基础资产能获得一个可预测的现金流。如果基础资

产仅能独立产生现金流，但该现金流不可预测，则意味着以该基础资产为基础发

行的证券风险过大或收益波动太大，也不适宜作为资产证券化中的基础资产。

(二)能够特定化。

基础资产，还必须能够特定化，这亦为《管理规定》第三条第一款所明定。特定

化，应是指作为资产证券化的基础资产，作为财产权利或财产，能够清晰、可明

确界定，即能够从法律上界定其权利内容及范围，如动产所有权、土地使用权、

房屋所有权、租赁债权、应收账款债权等。如果一项基础资产不能够特定化，权

利内容及范围不清晰，则不适宜作为基础资产。

(三)权属应明确。

除能够特定化之外，基础资产还应当权属明确(《管理规定》第三条第一款参照)。

这里的权属明确应是指转移给资产支持专项计划(证券公司、基金管理公司子公

司通过设立特殊目的载体，以下简称专项计划)的资产，或为所有权、或为土地

使用权，或为债权，其权利应当属于原始权益人合法享有，不存在权利争议。如

果原始权益人转移给专项计划的资产存在权属争议，则不适宜作为基础资产。

(四)具有独立性。

基础资产还应该具有独立性。即原始权益人转移给专项计划的资产应具备以下特

征：(1)因专项计划资产的管理、运用、处分或者其他情形而取得的财产，归入

专项计划资产。因处理专项计划事务所支出的费用、对第三人所负债务，以专项

计划资产承担(《管理规定》第五条第一款);(2)专项计划资产独立于原始权益人、

管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产(《管理规定》第五条第二款);(3)

(《管理规定》第五

原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人因依法解散、被依法撤销或者宣

告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产

条第三款)。即基础资产转移给专项计划后，该项资产独立于原始权益人、管理

人、托管人及其他业务参与人的固有财产，对外独立取得权利、负担债务，在管

理人、托管人及其他业务参与人因依法解散、被依法撤销或者宣告破产时，该项

资产也不属于清算财产，管理人、托管人及其他业务参与人的债权人不能对基础资

产有所请求。该项特性一般又被称为破产隔离等。

(五)具有可转移性。

基础资产除应具有上述特性外，还应具有可转移性。《管理规定》第九条第一项

规定，原始权益人应当依照法律、行政法规、公司章程和相关协议的规定或者约

定移交基础资产，就是明确规定基础资产应具有可转移性。所谓可转移性，是指

基础资产应具有权利主体的变更能力，即能够在法律上作为交易客体或标的。如

果一项基础资产不具有可转移性，即不能作为法律上的交易客体或标的，则不适宜

作为资产证券化的基础资产。另外，如果一项基础资产不具有可转移性，则其应

该具有的独立性、特定化也失去了基础。