2017年物权法司法解释一及解读

2017

读

年物权法司法解释一及解

2016年物权法司法解释一全文

自2016年3月1日起施行

为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民

事审判实践，制定本解释。

第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押

等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请

一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动

产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉

讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实

体审理。

第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用

权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其

不发生物权效力。

第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权

利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得

占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三

人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生

效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出

的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设

立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或

者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物

权的，应予支持。

第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主

张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十条物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、

价款履行方式及期限等因素确定。

第十一条优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没

有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间

的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，

为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条

件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的

同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、

司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，

但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该

合同无效。

第十三条按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百

零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十四条两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自

份额比例行使优先购买权的，应予支持。

第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失

的，应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他

形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让

人具有重大过失。

第十七条受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，

应当认定受让人具有重大过失。

第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动

产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为

动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人

之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利

人是否为善意。

第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标

的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习

惯等因素综合认定。

第二十条转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让

人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所

有权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

第二十二条本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解

释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，

不适用本解释。

关于物权法司法解释（一）重点解读

物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整物的归属和利用。“有恒产者有恒心”，物权法作

为最为基础和重要的财产权，这次《关于适用<中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》的出

台具有重要意义。《解释》一共22条，对于《物权法》有关条款的适用进行了细化，针对不动产物权

与登记、善意第三人、善意取得等六大方面司法实践中遇到的难点与共性问题，作出了相应的明确规

定，体现了物权法与丰富无限的动态司法实践之间的契合。

一关于不动产登记与物权确认或基础关系争议

1、不动产物权的立案问题

《物权法》十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，

自记载于不动产登记簿时发生效力。”本条规定了不动产物权设立、变更、转让和消灭的时间，登记

是物权公示的基本方式，物权法规定了自记载于不动产登记簿时发生法律效力。但不动产物权涉及登

记的纠纷是通过民事诉讼还是行政诉讼解决，实践中处理存在争议性。

关于不动产登记的性质，原来有观点认为是国家对不动产关系的干预，干预目的旨在明晰各种不

动产，是一种行政行为。最高院民一庭庭长程新文解读时表示，“不动产登记是不动产物权的公示方

式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产登记理解为国家对不动产物

权关系进行的干预或行政权力对不动产物权的授权或确认。”虽然不动产登记是否属于公法范畴值得

商榷，但不动产登记是基于不动产物权的基础关系而发生，不动产物权的基础关系实质上是民事关系，

属于民事审判范畴。为避免民事、行政部门相互推诿，《解释》明确了在案件受理上，因不动产归属，

以及作为不动产物权的买卖、赠与和抵押等产生的争议诉讼，属于民事诉讼受理范畴，而不是一涉及

不动产登记就归为行政诉讼。至于不动产登记行政诉讼，审理不动产登记本身的合法性，不同于不动

产权属的民事争议。

2、对发生争议的不动产物权归属判断

不动产物权发生争议，对其归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查。

不动产登记簿虽然是权属证明，且有公示效力，但其证明力并不是处于唯一的地位，对不动产物

权的证明，并不仅停留在登记簿上，还是应该还原真实。

在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，也就是登记簿记载权利人虚假，

其确实为该不动产物权真实权利人的情况下，应该支持该诉讼请求。

3、异议登记失效的起诉

根据《物权法》19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以

申请更正登记。登记簿上记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，但在登记后

15日内不起诉的，异议登记失效。《解释》进一步规定了15天异议登记失效后，当事人仍可以提起

民事诉讼，请求确认物权归属，失效不影响人民法院的实体受理及审理。

二关于预告登记的效力

预告登记，即为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于

“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。预告登记是针对不动产物权人行使处分权，保障登记权

利人的请求权，以保证其物权的最终实现。

预告登记具有排斥后来的其他物权的效力，充分保障预告登记权利人的合法权益，预告登记制度

是《物权法》新设立的重要制度。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物

权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登

记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产

登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。”

为了防止矫枉过正，维护不动产物权人的利益，这次《解释》对物权法20条中规定的不发生物

权效力的处分权做了限缩性规定，包括不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等

其他物权的。基于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力。建设用地使用权自登记

时设立。不动产抵押权自登记时设立。地役权自地役权合同生效时设立。设置上述权利的预告登记，

有利于预告权利人权益的维护。

三关于特殊动产转让中的“善意第三人”

近年来，有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势，实践中机动车二手

交易大量增加，名实不符的情况也不鲜见，实践中经常发生各种权利之间的冲突。

《物权法》第二十三条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的

除外。《合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或

者当事人另有约定的除外。因此，交付是动产物权变动的必要条件，动产物权变动自交付时起生效。

关于船舶、航空器和机动车等，由于价值较大，一般也需要登记，属于特殊动产物权。动产物权

变动以交付为要件，《物权法》第二十四条对特殊动产物权专门作出了规定：“船舶、航空器和机动

车等物权的设立、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”根据该规定，船舶、航空器和机

动车本身属于动产，物权变动以交付为要件。但由于未经过登记，其取得的物权并不完整，不得对抗

善意第三人，学理上称为登记对抗主义。

具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，如果实际受让

人不能对抗债权人，会导致对物权优先于债权这一民法原则的违背。新《解释》规定特殊动产物权已

经支付对价并占有的受让人，即使未经登记，也可以抵抗转让人的债权人，加大力度保护了实际受让

人的权利，遵循了动产物权变动的物权法原则。

四关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围

物权变动是指物权的发生、转移、变更和消灭。一类是基于法律行为引起的物权变动，另一类则

是基于非法律行为而是基于法律规定的物权变动，包括法院判决、征用、继承等原因引起。

根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书和人民政府的征收决定

等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

上述规定属于因法律规定而引起的物权变动，但物权法对于哪些法律文书可以引起物权变动没有具体

规定，实务中容易产生歧义，《解释》对于法律文书进行了限缩性规定。

按照当事人诉讼请求的目的和内容不同，可以把诉分为确认之诉、给付之诉和形成之诉。形成

之诉，是原告请求法院判决改变或消灭某种法律关系的诉。根据三个不同诉的性质，形成性法律文书

在确定之时，无须强制执行就自动发生法律关系变动的效果，至于给付、确认不能直接引起物权变动。

法律文书的形式，包括判决书、调解书，调解书与判决书具有同等的法律效力。

关于能够引起物权变动的裁定，从实务来看，主要是执行程序中对不动产和有登记的特定动产拍

卖时所作的拍卖成交裁定和以物抵债裁定。

另应注意的是，诉讼、仲裁和执行中的程序性问题或者特定事项作出的法律文书等，以及解决身

份关系的法律文书，不会直接引起物权变动。

五关于按份共有人优先购买权的司法保护

《物权法》对按份共有规定比较简单，实践中按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准

不一，影响了按份共有人优先购买权制度功能的发挥。《解释》对制度进行了细化，分别从按份共有

人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规

定，具有可操作性。

1、优先购买权是具有物权性质的债权

优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，

享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权是对出卖人行使设置的一个合理负担，对先

买权人的利益进行特殊保护。根据最高院的观点，优先购买权是具有物权性质的债权，是一种债权的

期待权。

2、同等条件是优先购买权的实质条件

优先购买权是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体特殊利益的一项制

度。出卖人的合法利益的保障体现在优先购买权行使的同等条件上。根据《物权法》一百零一条规定：

按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权

利。法律规定同等条件下优先购买权人享有优先于他人购买的权利。

何谓同等条件？法律之前没有作出明确规定。买卖合同的核心条款是价格，因此同等条件主要包

括价格条款，当然也包括履行期限、付款等付款条件，有些还要结合具体情况进行分析。这次《解释》