高院司法解释

高院司法解释

自20XX年10月1日《物权法》施行以来，涉及物业

服务的纠纷案件数量不断增加。今年5月24日，最高人民

法院公布了《关于审理建筑物区分全部权纠纷案件详细应用

法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件详细应用

法律问题的解释》，特殊是《关于审理物业服务纠纷案件详

细应用法律问题的解释》（以下简称“物业服务司法解释”），

涉及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，

现对其中的关键点进行解读。

解读一：服务质量有了“紧箍咒”

依据“物业服务司法解释”的规定，物业服务企业不履

行或者不完全履行物业服务合同商定的或者法律、法规规定

以及相关行业规范确定的修理、养护、管理和维护义务，业

主恳求物业服务企业担当连续履行、采取补救措施或者赔偿

损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，

应当认定是物业服务合同的组成部分。

目前，因物业服务企业服务不到位而引发的物业诉讼占

整个物业服务纠纷的60%左右。究其原因是业委会对合同相

对方即物业公司没有相应的约束机制，物业服务标准像根橡

皮筋，做得好与做得不好，反正都可以收取服务费，业主只

有交钱的份儿，而没有追究服务不到位的权利。

以前物业公司通过降低服务质量，降低服务标准来达到

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赢利目的。比如:根据服务合同商定，水箱一年需要清洗两次

的，减为一年一次；树木成活率要求达到85%的，则自动降

为60%甚至更低。现在业主手里有了“紧箍咒”，可以对服

务企业的不规范服务提出质疑，甚至诉讼，直接追究物业公

司的违约责任。尤其需物业公司值得高度重视的是，这次司

法解释将物业服务企业做出的服务承诺和制定的服务细则

以及投标文件作为物业服务合同的组成部分。这将极大地促

进物业服务企业提升服务质量，规范物业服务行为。

解读二：业主“违障搭建”等行为，物业公司获起诉权

依据“物业服务”司法解释的规定，业主违反物业服务

合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理

的行为，物业服务企业恳求业主担当恢复原状、停止侵害、

排解妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

20XX年9月1日实施的《物业管理条例》以及20XX

年11月1日实施的《Y市住宅物业管理规定若干意见》只

规定，作为物业服务企业有权向法院提起诉讼的仅限于业主

拖欠物业服务费。根据此次新的司法解释，最高院明确了物

业服务企业的起诉权，只要业主实施了违反法律、法规或管

理规约的，并实施妨害了物业服务企业的物业服务与管理的，

物业服务企业就有权直接向人民法院提起诉讼，要求业主担

当恢复原状、停止侵害、排解妨害的相应民事责任。

比如：有的业主破坏了承重墙、违章搭建等，根据以前

规定，物业服务企业只能采取劝阻、制止等手段，以及在24

小时之内向房地办、业委会报告但无权提起诉讼。

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现在，物业服务企业可以依法直接将实施妨害物业服务

与管理行为的业主告上法庭，要求侵害业主担当相应的民事

责任。此举将有力地威慑目前小区普遍存在的“违章搭建”

现象。

解读三：擅自收取服务费，业主可要求退还

依据“物业服务”司法解释的规定，物业服务企业违反

物业服务合同商定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩

大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费

为由提出抗辩的，人民法院应予支持；业主恳求物业服务企

业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

目前，在整个物业服务纠纷中，因物业服务收费问题而

引发矛盾的占了三分之一以上。售后公房由于几十年不变的

标准，使得某些物业服务企业难以为继；某些商品房的业主

普遍抱有小区盈利可以，亏损不愿补贴的心态。再加上本市

分等定级收费标准当时制定的依据如今发生了巨大变化，人

工费率成倍提高，服务费调整成为一个敏感的话题。

比如，有的物业服务企业在楼道摆放鲜花之前不与业主

商量就收取摆放费，有的单方面提高服务费的收费标准等，

从而招致广阔业主的反对。物业服务行为是建立在服务合同

基础之上的，物业服务企业假如期望变更合同某个条款的，

应采取协商沟通的方式，而不应当采取擅自提高收费标准、

扩大收费范围的手段达到平衡，双方应达成全都才能提高收

费标准，否则就被视为违约行为。

解读四：业主不得拒交服务费

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依据“物业服务”司法解释的规定，经书面催交，业主

无正值理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物

业费，物业服务企业恳求业主支付物业费的，人民法院应予

支持。

物业服务企业已经根据合同商定以及相关规定供应服

务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由

的，人民法院不予支持；业主与物业的承租人、借用人或者

其他物业使用人商定由物业使用人交纳物业费，物业服务企

业恳求业主担当连带责任的，人民法院应予支持。

业主委员会依据《物业管理条例》的规定，与业主大会

依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治

权行使的结果，全体业主都应遵守。物业服务企业已经根据

合同商定以及相关规定供应服务，业主仅以未享受或无需接

受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。这次最高院的

“物业服务”司法解释更作出了明确规定，进一步破解了物

业服务欠费纠纷难题的问题。

司法实践中，在物业服务企业已经根据商定以及规定全

面履行了相应义务的状况下，很多业主提出物业服务合同是

由业主大会或业主委员会签订的其不知情，有的提出本人并

不实际居住在小区内因此从未享受过物业服务、有的底层业

主提出不应当支付水箱清洗费用，还有的业主说他从来不去

绿地因此不支付绿化费等等。这次司法解释进一步明确了选

聘物业服务企业是全体业主作出的共同打算，只要物业服务

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企业供应了合同商定的相关物业服务，则物业费的支付义务

对全体业主而言都是均等的。业主如以前述理由所提的抗辩

属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序。同时需

要明确的是，业主支付服务费的义务既是服务合同商定之义

务，更是法律规定之强制性义务。

解读五：服务合同可依法解除

依据“物业服务”司法解释的规定，业主大会根据物权

法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的打算后，

业主委员会恳求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物权法第七十六条规定，下列事项由业主共同打算：（四）

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；打算第四款事项

的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人

数过半数的业主同意。

也就是说，只要符合了物权法第76条的规定，业主大

会就有权打算解聘物业服务企业。根据业主大会打算，业主

委员会代表业主，也应有恳求解除物业服务合同的权利。

这条规定对于广阔业主来说不啻是一个撒手锏，运用得

好，对物业服务企业是一种鞭策，运用得不好将会使合同双

方长期处于一种不确定状态，不利于物业服务行业的长期发

展，也势必影响整个社区的和谐和稳定。

比如，在之前服务合同往往一签就是少则三年，多则五

年，物业服务企业有种“合同工”的安全感；而现在更像是

“钟点工”，头上时刻像有把“达摩克里斯剑“一样高悬着，

假如一旦服务得不好，可能招到广阔业主的解雇。同时，司

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法解释还规定了物业服务企业不得以尚有未了结服务费为

由而拒绝解除服务合同。因此，只要业主大会通过解除服务

合同的打算，就意味着物业服务企业应无条件的撤离。此举

可以促使物业服务企业更加懂得谨慎服务，勤勉服务，优质

服务。

解读六：新老物业交接将有章可依

依据“物业服务”司法解释的规定，物业服务合同的权

利义务终止后，业主委员会恳求物业服务企业退出物业服务

区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需

的相关资料和由其代管的专项修理资金的，人民法院应予支

持。

实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务

企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数。有的物业服务企业以

业主大会的解聘打算程序违规为由，拒绝撤离小区，造成新

选聘的物业服务企业无法进驻小区，形成双岗、双保安的怪

现象。这次司法解释明确规定，在物业服务合同权利义务终

止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务

用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代

管的专项修理资金。假如物业服务企业拒绝退出，并以存在

事实物业服务关系为由，恳求业主支付物业服务合同权利义

务终止后的物业费的，法院也不予支持。物业服务合同权利

义务终止的情形，主要包括合同终止、解除、期限届满且未

续期等。

解读七：老物业未获续聘无权再收费

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依据“物业服务”司法解释的规定，物业服务企业拒绝

退出、移交，并已存在事实上的物业服务关系为由，恳求业

主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院

不予支持。

即：物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事

实物业服务为由恳求业主支付物业服务合同义务终止后物

业费的，人民法院不予支持。由此看出此情形应当同时符合

以下4个条件：1、业主大会已做出解除服务合同的打算；2、

服务合同已经终止；3、物业服务企业拒绝退出、移交；4、

以存在事实物业服务关系为由要求业主支付合同终止后的

物业费。

前述四个条件缺一不可。假如由于业主大会换届工作迟

迟不能够如期进行，原物业服务合同已经期限届满，老物业

照旧在为小区供应事实物业服务。那么，在这种状况下，老

物业是否就不可以再收取服务费呢？回答是否定的。老物业

可以依据合同法的有关事实服务合同法律关系主见自己的

权益，向已经供应了服务的业主收取服务费。这是因为新一

届业主大会并未如期产生，在临时过渡期间，老物业供应的

物业服务合同期间处于待定状态，等新一届业主大会作出解

除打算时终止。同时，老物业还必需遵守政府有关主管部门

的规定，即物业企业在服务合同自然到期后不能挥袖而去弃

之不管。现在有些网络、媒体过于偏激或断章取义地解释为

“物业未获续聘无权收费”，他们往往忽视了第一个“业主

大会已做出解除服务合同的打算”的重要条件，简单造成老

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百姓误会，引起物业服务企业与广阔业主之间的对立心情。

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