《物业管理条例》的主要内容简介

15.《物业管理条例》的主要内容简介

《条例》主要内容简介

(一)第一章总则

本章共5条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

作为第一部全国性的物业管理法规，《条例》第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、

改善人民众的生活和工作环境作为其立法宗旨。

(二)第二章业主及业主大会

本章从第六条到第二十条，共15条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、

职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，业主大会、业主委

员会与居民委员会的关系等内容。

条例第二章内容非常重要，2007年8月修改《物业管理条例》时，本章修改较多，第十条、第十一条、第

十二条、第十九条都作了修改。

例如：第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有

物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项“筹集和使用专项维修资金”和第(六)项“改建、重建建筑物及其附

属设施”规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本

条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

(三)第三章前期物业管理

本章从第二十一条到第三十一条，第共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、临时管

理规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。

(四)第四章物业管理服务

本章从第三十二条到第四十九条，共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的顺利开展。

(五)第五章物业的使用与维护

本章从第五十条到第五十六条，共7条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。

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本章规定对于规范业主、物业服务企业以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的行为，保

障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。

(六)第六章法律责任

本章从第五十七条到第六十九条，共13条，法律责任是法律、法规、规章必不可少的重要组成部分。任何

一项完整的法律规范，都应当包括适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素。法律责任，又称

违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。这一概念包括

以下几层含义：第一，承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织；既包括中国人，也

包括外国人和无国籍人。第二，违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。第三，法律责任是一种消极的法律

后果，即是一种法律上的惩戒性负担。第四，法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。

法律责任不同于其他社会责任，如政治责任、道义责任等，法律责任有其自身的特征：

第一，它是与违法行为相联系的。

第二，它的内容是法律明确而又具体规定的。

第三，它具有国家强制性。

第四，它是由国家授权的机关依法实施的。

承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织，如：

住宅物业的建设单位，违反本条例的规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业。

物业服务企业违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的。擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公

共建筑和共用设施用途的。

业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的

业主大会或者业主委员会，从事违反法律、法规的活动

行政主管部门或者有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监

督管理职责。

(七)第七章附则

第七十条是关于《条例》生效日期的规定，原《条例》自2003年9月1日起实施，新修订《物业管理条例》

自2007年10月1日起施行。

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真题．法律责任的特征有()。（2011、62）

A．它是与违法行为相联系的

B．它是与合同约定相一致的

C．它的内容是法律明确而又具体规定的

D．它具有国家强制性

E．它是由国家授权的机关依法实施的

答案：ACDE

16.《条例》法律责任的特点（C级）P30

《条例》的法律责任有如下几个方面的特点：

(1)行政责任、民事责任并存。物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体广大业主中，

还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。同时，物业服务企业的违法行为往往损害的是多数业主的公

共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和

行政违法两个方面。《条例》在设定法律责任时，对行政责任和民事责任都作了相应的规定。

以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是《条例》中法律责任设计的一个特点，体现了市场经

济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预者变成宏观的管理者，通过为社会生活主体设定科

学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。

(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够

通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行

政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当

业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。

17.《条例》确立的基本法律关系（A级）P31-33

(一)业主相互之间的关系

业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护

和管理。《条例》在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主

大会制度。保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同

样应当承担相应的义务。

(二)物业服务企业和业主之间的关系

物业服务企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和

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物业服务企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务、业主支付服务费用的等价交换

关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。

(三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系

开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其

他单个的小业主而言，通常叫大业主。商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建

设单位选聘物业服务企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订。但物业

服务企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐人住的购房人，或者说小业主。《条例》要求，购房人

在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内容，从而

让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管

理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，一个

是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务

是：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理

用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。

(四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系

供水、供电、供气、通信、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，

它们之间也是一种合同关系。而这些单位与相应的物业服务企业之间并没有这种合同关系。这些单位可以委托物

业服务企业代为向业主收取有关费用，那就应当签订委托合同，确立委托关系，物业服务企业可以按委托合同的

约定代这些单位向业主收取有关费用。不得向业主收取手续费。等委托合同同样应当遵循平等自愿原则。因此，

《条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，

以及“应当依法承担物业管理区蝉内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业服务企业接

受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

(五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸，

业主大会不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的体。居委会和业主大

会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，

离不开当地居委会的指导和帮助。

(六)物业管理各方主体与政府之间的关系

政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有

关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。

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真题：物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为。民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等

性和行为的()。（2010；6）

A．约束性

B．独立性

C．自愿性

D．合法性

答案：C

真题：物业服务企业接受供水、供电、供气等单位委托，向业主代收相关费用时，()向业主收取额外费用。

（2010；4）

A．可以

B．不得

C．协商

D．约定

答案：B

例题：社区居委会是居民（）的基层众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸。

A．自我经营

B．自我管理

C．自我教育

D．自我服务

E．自我创收

答案：BCD

例题、《物业管理条例》的立法宗旨包括（）。多选题

A．提高物业管理水平

B．维护当事人合法权益

C．改善人民众的生活和工作环境

D．规范物业管理活动

答：BCD

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