厂房未经竣工验收交付使用的法律风险

厂房未经竣工验收交付使用的

法律风险

厂房未经竣工验收交付使用的法律风险

一、事实描述及前提

在未经竣工验收时，作为发包人的我方已经

开始进入厂房、并正准备投产经营。现要明确该

过程中存在什么法律风险，采取什么方法能降低

或防范该些法律风险。

本篇法律风险的提示及相关建议的提出是

建立在我公司已经取得该项工程的国土使用权

证书、建设工程规划许可证书的基础之上。同时，

本篇所言及司法实践仅为通常做法，并不具有绝

对性。

二、法律依据

1.建筑法

2.建设工程质量管理条例

3.城市房地产管理法

4.消防法

5.环境保护法

6.合同法

7.审理建设工程合同纠纷法律适用若干问

题的司法解释

三、法律分析

（一）法律禁止“建筑工程未经竣工验收交付使

用”

依据《合同法》、《建筑法》、、《消防法》、《环

境保护法》、《审理建设工程合同纠纷法律适用若

干问题的司法解释》相关规定，建设工程（包括

建筑工程）未经竣工验收、消防验收、防治污染

的设施的验收或者未通过该些验收，不得交付使

用并进行生产经营，若交付使用将承担不利法律

后果。相关法律条文的规定见后文。

此处“交付使用”既包括“发包人擅自使用”，

又包括经承包人同意的交付使用。任何一种交付

使用，在未经竣工验收之前均为法律法规所禁

止，但两者区别在于：发包人因未经竣工验收使

用部分的建筑工程质量问题，所主张的民事权利

能否获得司法支持。

（二）“使用”和“擅自”的认定

“发包人擅自使用”和“经承包人同意的交

付使用”涉及到“使用”的认定，但是法律法规

和司法解释均未明确界定其内涵，根据相关司法

实践，“使用”认定应包括如下内涵：

1.前提：建设工程未经验收、或验收未通过；

2.程度：应为按照建筑工程的实际用途进行

利用，如厂房则实际投入生产、办公楼则进行办

公运营、住宅则为实际入住。若改变工程的用途，

则依据改变之后的实际用途来确定程度上是否

符合要求。实践中发包人在工程现场临时存放生

产所需的机器、设备、材料，或接待相关行业、

政府、其他方面的参观等一般不认定为“使用”。

3.范围：未经竣工验收使用的范围应以发包

人实际使用的空间为限。对于发包人未使用的部

分，出现质量问题时，发包人主张权利一般能得

到支持。

（三）未经竣工验收，交付使用建筑工程的法律

后果

1.“发包人擅自使用”的法律后果

（1）擅自使用（转移占有）建设工程之日

视为竣工日期。若发包人和承包人未约定支付工

程款的期限或约定不明，则擅自使用之日亦视为

工程款支付之日，那么违约金及利息由此日开始

计算。

（2）因其擅自所使用部分质量不符合约

定，发包人主张民事权利的，不能得到司法支持，

如主张存在质量问题而拒付工程款就难以获得

司法支持。

（一）

（二）

（三）完成建设工程设计和合同约定的各项

内容；

（四）有完整的技术档案和施工管理资料；

（五）有工程使用的主要建筑材料、建筑构

配件和设备的进场试验报告；

（六）有勘察、设计、施工、工程监理等单

位分别签署的质量合格文件；

（七）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

第五十八条违反本条例规定，建设单位有

下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百

分之二以上百分之四以下的；造成损失的，

依法承担赔偿责任；

（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；

（二）验收不合格，擅自交付使用的；

（三）对不合格的建设工程按照合格工程验

收的。

3.城市房地产管理法

第二十七条房地产开发项目的设计、施

工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可

交付使用。

4.消防法

第十三条按照国家工程建设消防技术标准

需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规

定进行消防验收、备案：

（一）本法第十一条规定的建设工程，建设

单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

（二）其他建设工程，建设单位在验收后应

当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构

应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消

防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；

其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使

用。

第五十八条违反本法规定，有下列行为之

一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，

并处三万元以上三十万元以下：

（一）依法应当经公安机关消防机构进行消

防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核

不合格，擅自施工的；

（二）消防设计经公安机关消防机构依法抽

查不合格，不停止施工的；

（三）依法应当进行消防验收的建设工程，

未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使

用的；

（四）建设工程投入使用后经公安机关消防

机构依法抽查不合格，不停止使用的；

（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者

经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营

业的。

建设单位未依照本法规定将消防设计文件报

公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本

法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改

正，处五千元以下。

6.环境保护法

第二十六条建设项目中防治污染的设施，

必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产

使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报

告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建

设项目方可投入生产或者使用。

防治污染的设施不得擅自拆除或者闲置，确

有必要拆除或者闲置的，必须征得所在地的环境

保护行政主管部门同意。

第三十六条建设项目的防治污染设施没有

建成或者没有达到国家规定的要求，投入生产或

者使用的，由批准该建设项目的环境影响报告书

的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使

用，可以并处。

6.合同法

第二百七十九条：建设工程竣工后，发包人

应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验

收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格

的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建

设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付

使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使

用。

7.审理建设工程合同纠纷法律适用若干问题的

司法解释

第十三条建设工程未经竣工验收，发包人

擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由

主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设

工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体

结构质量承担民事责任。

第十四条当事人对建设工程实际竣工日

期有争议的，按照以下情形分别处理：

（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工

验收合格之日为竣工日期；

（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包

人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣

工日期；

（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自

使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。