成立房地产开发公司管理系统流程(完整版)

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目录

第一章房地产开发程序简介1

第二章房地产开发公司的设立6

第一步房地产开发公司设立的法律程序6

第一项房地产开发公司设立的相关税费6

第三章土地使用权取得流程6

第二步取得开发土地使用权的法律程序7

第二项取得开发土地使用权的相关税费8

第三步拆迁安置阶段的法律程序9

第三项拆迁安置阶段的相关税费10

第四章房地产开发阶段10

第四步立项和可行性研究的法律程序10

第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10

第五步规划设计和市政配套法律程序10

第五项规划设计和市政配套的相关税费11

第五章项目建设阶段12

第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12

第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14

第六章销售经营阶段15

第七步销售经营阶段的法律程序15

第七项销售经营阶段的相关税费16

第七章物业管理17

第八步物业管理阶段的法律程序17

第八项物业管理阶段的相关税费17

附录：房地产开发专业术语17

第一节面积类17

第二节价格类20

第三节实务类22

第四节管理政策类30

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第一章房地产开发程序简介

房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立

项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城

市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地

所有权的土地上进展根底建设，房屋建设的行为〞。房地产开发流程主要包括以

下几个程序。

1、前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进展立项审批，规委对项目进展

规划审批，进展设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开

工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证〞中的《建

设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土

地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽一样。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：

划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于

未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校

等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地

使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如

果要在划拨土地上进展开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。

出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不一样。主要分为：居住用地

70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进展项目建设的阶段。该阶段是房地产

开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回本钱，回笼资金，实现赢利，开发

商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进展销售。

3、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房

销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进

展销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进展销售。

1预售

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由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，

《城市商品房预售管理方法》第五条规定：

〔1〕已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

〔2〕持有建设工程规划和施工许可证；

〔3〕按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资

的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理方法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开

发经营企业进展商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取

得《商品房预售许可证》。

2〕现售

商品房现售，应当符合以下条件：

〔1〕现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开

发企业资质证书；

〔2〕取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

〔3〕持有建设工程规划许可证和施工许可证；

〔4〕已通过竣工验收；

〔5〕拆迁安置已经落实；

〔6〕供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，

其他配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日

期；

〔7〕物业管理方案已经落实。

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市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻合作伙伴，签定合作意向，协议与合同书

向计委申报立项报告

计委函至规划局

规划局会签返计委

计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办

进展项目投资的详细可研测量，编制可研报告

计委、建委、首规委与各专业局审查可研报告

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作

据此办理征地与前期规划准备工作，开规划设计任务通知

规划局发征地意见函

到土地管理部门与土地使用部门征求意见

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所

结果报市房地局

政府下文批地

画桩位并给钉桩条件，测

绘院钉桩，成果给设计人

规划局办理建设用地

规划许可证

据此到地政部门办理用地批准

书，评估项目建设用地地价

旧城改造到区地政科

结果报市房管局

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

进展项目的初步可行性研究评估

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申请确定规划，设计条件

按规划设计条件征询意见表

到区配套部门征求意见

规划局审查后规划条件通知

委托进展规划方案设计

到规划局领设计方案送审书

1、到园林局申请伐树许可证

2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

修改后送规委审图

3、煤气、道路、上下水改造路

4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，

规委召开市政协调会

进展个体设计〔大公共建筑规委审查〕

领建筑工程规划许可证

出施工图

到计委申请，列入计划〔建委会签〕

报价小组审查，领取预/销售许可证

到建委工程处领开工审批表

建委、物价局下文批价

进展销售

四源费缴纳

到开发办市政处核实任务

开发办工程处同意招标

到市政部门盖章证明市政条件落实

持年度计划、税单到区

计、经委领投资许可证登

记卡、登记并取得许可证

开节能证明

申请临时施工用电、委托施工。

出市政会议纪要

场地三通一平，领取房地产开发手册

动迁会与拆迁安置

地政部门审查安置方案、安置房

冻结户口并抄户口，交纳地价款，取

得土地使用证

发拆迁许可证

规划局审方案提出意见

运用“营销策划展示设计系统〞制作资料

到税务局取税单

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填招标申请书并到市招标办登记

招标办看现场

运用“投资项目概预算系统〞编制标底

开标会

定合同、写评标报告，发中标通知书

招标办盖章同意

施工单位

同意施工

质量总站受

理质量监视

市统计局

落实任务

建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工

1、小区内线

2、委托施工

3、配电施工

建工程验

收

4、设备安装

与验收

5、送电

1、通知区园

2、交绿化费

3、绿化施工

1、按道路方

案进展施工

2、市政办事

处养路队验

收

1、到自来水业

务科报装委托

线路设计、施工

与验收

2、到市政监建

所下水报装

3、规划设计

4、竣工验收

1、到热力

公司报装

2、委托线

路设计

3、施工与

验收

〔自建锅炉

房〕

1、环保局同

意锅炉房位

置

2、委托设计

3、到劳动局

报建

4、环保局审

查消音除尘

设备

5、竣工验收

1、到煤气公司报装

2、到规划科定线路方

案

3、设计

4、查看现场规划

5、施工

6、业务科检验同意接

气

7、凭通气单到管网所

办固定资产转移手续

与通气手续

8、凭接气单到液化气

公司办各户通气手续

9、通气

全部竣工

四方验收、检验单签字盖章

凭验收通知书入库房屋

办理入住手续、办理产权证

运用“房地产物业管理系统〞进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统〞进展项目二次开发

确定房屋管理形式；房屋验收

路委托设计；林局绿化办

市审查局审核资

金来源、任务

市开发办秘书处登

记来源与一切手续

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第二章房地产开发公司的设立

第一步房地产开发公司设立的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立：

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记。

二、外资房地产开发公司的设立：

1、申请批准项目建议书；

2、办理企业名称登记；

3、送审合资或合作合同、章程；

4、申领外商投资企业批准证书；

5、办理企业登记。

第一项房地产开发公司设立的相关税费

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人年度检验费；

4、补、换、领证照费。

第三章土地使用权取得流程

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占

有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。

表一、土地使用权取得方式

土地获得方式

土地使用权

出让

内容

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一

定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使

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用权出让金的行为。

土地使用权

转让

指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将

土地使用权再转移的行为。

指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用

土地使用权

划拨

期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经

政府与土地管理部门同意，交补交出让金后方可进展转让、

出租和抵押。

土地相关术语：

一、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

二、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

三、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界限组成的封闭地块。

四、宗地图：是土地使用合同书附图与房地产登记卡附图。它反映一宗地

的根本情况。包括：宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑位置与

性质、与相邻宗地的关系等。

五、集体土地：是指农村集体所有的土地。

六、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有

的土地实行征用。

土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，

其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、

科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地

或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

第二步取得开发土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

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8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还。

二、国有土地使用权的划拨：

1、国有土地使用权划拨用地申请；

2、主管部门现场勘察；

3、划拨用地申请的审核、报批；

4、取得划拨用地批准。

三、集体土地的征用：

1、征用集体土地用地申请；

2、到拟征地所在区〔县〕房地局立案；

3、签订征地协议；

4、签订补偿安置协议；

5、确定劳动力安置方案；

6、区〔县〕房地局审核各项协议；

7、市政府下文征地；

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；

9、办理批地文件、批地图；10、办理冻结户口；

11、调查户口核实劳动力；

12、办理农转工工作；

13、办理农转居工作；

14、办理超转人员安置工作；

15、地上物作价补偿工作；

16、征地结案。

第二项取得开发土地使用权的相关税费

1、地价款〔土地出让金〕；

2、资金占用费；

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3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城镇土地使用税；

10、地价评估费；11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗与树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税。

第三步拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进展拆迁工作；

2、办理拆迁申请；

3、审批、领取拆迁许可证；

4、签订房屋拆迁责任书；

5、办理拆迁公告与通知；

6、办理户口冻结；

7、暂停办理相关事项；

8、确定拆迁安置方案；

9、签订拆迁补偿书面协议；

10、召开拆迁动员会，进展拆迁安置；

11、发放运作拆迁补偿款；

12、拆迁施工现场防尘污染管理；

13、移交拆迁档案资料；

14、房屋拆迁纠纷的裁决；

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15、。

第三项拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费〔周转费〕；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的

补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费。

第四章房地产开发阶段

第四步立项和可行性研究的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告。

第四项立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费。

第五步规划设计和市政配套法律程序

一、房地产开发项目的规划设计程序：

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1、申报选址定点；

2、申报规划设计条件；

3、委托作出规划设计方案；

4、办理人防审核；

5、办理消防审核；

6、审定规划设计方案；

7、住宅设计方案的专家组审查；

8、落实环保“三废〞治理方案；

9、委托环境影响评价并报批；

10、建设工程勘察招、投标；

11、委托地质勘探；

12、委托初步设计；

13、申报、审定初步设计。

二、房地产开发项目的市政配套相关程序：

1、征求主管部门审查意见；

2、落实市政公用设施配套方案；

3、报审市政配套方案；

4、市政各管理部门提出市政配套意见；

5、市政管线综合。

第五项规划设计和市政配套的相关税费

1、工程勘察〔测量〕费；

2、工程设计费；

3、建设工程规划许可证执照费；

4、竣工档案保证金；

5、临时用地费；

6、临时建设工程费；

7、建设工程勘察招标管理费；

8、勘察设计监视管理费；

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9、古建园林工程设计费。

第五章项目建设阶段

第六步项目开工、建设、竣工阶段流程

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册；

2、项目转入正式计划；

3、交纳煤气〔天然气〕厂建设费；

4、交纳自来水厂建设费；

5、交纳污水处理厂建设费；

6、交纳供热厂建设费；

7、交纳供电贴费与电源建设集资费；

8、土地有偿出让项目办理“四源〞接用手续；

9、设计单位出报批图；

10、出施工图；

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；

12、办理消防审核意见表；

13、审批人防工程、办理人防许可证；

14、核发建设工程规划许可证；

15、领取开工审批表，办理开工登记。

二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：

1、办理招标登记、招标申请；

2、招标准备；

3、招标通告；

4、编制招标文件并核准；

5、编制招标工程标底；

6、标底送审合同预算审查处确认；

7、标底送市招标办核准，正式申请招标；

8、投标单位资格审批；

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9、编制投标书并送达；

10、召开招标会，勘察现场；

11、召开开标会议，进展开标；

12、评标、决标；

13、发中标通知书；

14、签订工程承包合同；

15、工程承包合同的审查。

三、房地产开发项目开工手续的办理程序：

1、办理质量监视注册登记手续；

2、建设工程监理；

3、办理开工统计登记；

4、交纳实心黏土砖限制使用费；

5、办理开工前审计；

6、交纳投资方向调节税；

7、领取固定资产投资许可证；

8、报装施工用水、电、路；

9、协调街道环卫部门；

10、协调交通管理部门；

11、交纳绿化建设费，签订绿化协议；

12、领取建设工程开工证。

四、房地产开发项目的工程施工程序：

1、施工场地的“三通一平〞；

2、施工单位进场和施工暂设；

3、工程的根底、结构施工与设备安装；

4、施工过程中的工程质量监视。

五、房地产开发项目的竣工验收程序：

1、办理单项工程验收手续；

2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》；

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3、商品住宅性能认定；

4、竣工统计登记；

5、办理竣工房屋测绘；

6、办理产权登记。

第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费；

2、自来水厂建设费；

3、污水处理厂建设费；

4、供热厂建设费；

5、煤气厂建设费；

6、地下水资源养蓄基金；

7、地下热水资源费；

8、市政、公用设施建设费〔大市政费〕；

9、开发管理费；

10、城建综合开发项目管理费；

11、建筑行业管理费；

12、绿化建设费；

13、公园建设费；

14、绿化补偿费；

15、路灯维护费；

16、环卫设施费；

17、生活服务设施配套建设费〔小区配套费〕；

18、电源建设集资费〔用电权费〕；

19、外部供电工程贴费〔电贴费〕；

20、建安工程费；

21、建设工程招投标管理费；

22、合同预算审查工本费；

23、质量管理监视费；

24、竣工图费；

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25、建材开展补充基金；

26、实心黏土砖限制使用费；

27、工程监理费；

28、工程标底编制管理费；

29、机电设备委托招标服务费；

30、超计划用水加价；

31、夜间施工噪声扰民补偿费；

32、占道费；

33、固定资产投资方向调节税。

第六章销售经营阶段

商品房预售须符合的条件：

〔1〕交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

〔2〕有建设工程规划许可证；

〔3〕按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资

的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

〔4〕向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售

许可证明。

第七步销售经营阶段的法律程序

1、提交完成建设项目投资证明；

2、签署预售内销商品房预售款监管协议；

3、办理《商品房预〔销〕售许可证》；

4、销售项目备案；

5、委托中介代理机构进展销售；

6、与购房者签订认购书；

7、与购房者签订买卖契约；

8、办理预售登记；

9、办理转让登记；

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10、办理房地产抵押登记手续；

11、楼宇交付入住；

12、质量保证书和使用说明书；

13、办理产权立契过户手续。

第七项销售经营阶段的相关税费

1、营业税；

2、城市维护建设税；

3、教育费附加；

4、印花税；

5、契税；

6、土地增值税；

7、企业所得税；

8、个人所得税；

9、房产税；

10、城市房地产税；

11、房屋产权登记费；

12、房屋所有权证工本费；

13、房产共有权执照费；

14、房屋他项权利执照费；

15、房屋买卖登记费；

16、房屋买卖手续费；

17、房屋租赁审核备案手续费；

18、房屋租赁登记费；

19、房屋估价手续费；

20、房屋公证估价手续费；

21、房地产价格评估费；

22、房地产中介服务费。

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第七章物业管理

第八步物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批；

2、签署物业管理委托合同；

3、居住小区的物业接收综合验收；

4、物业使用、管理、维修公约的核准；

5、安排签订管理公约；

6、制定、提供质量保证书和使用说明书；

7、物业管理服务根本要求；

8、物业管理委员会的设立。

第八项物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费；

2、共用部位共用设施设备维修基金；

3、普通居住小区物业管理费；

4、高档住宅物业管理费；

5、经济适用住房小区物业管理费；

6、供暖费。

附录：房地产开发专业术语

第一节面积类

1、建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、

高层住宅的建筑面积，如此是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可

用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2、使用面积

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住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计

算住宅使用面积，可以比拟直观地反响住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不

采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面

积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用

面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

3、公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置

的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时

计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

4、实用面积

是指"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。

5、居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面

积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积〔即结构面

积〕。一般作为衡量居住水平的面积指标。

6、套内面积

俗称"地砖面积"。它是在实用面积的根底上扣除了柱体、墙体等占用空间的

建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构

投资住房租赁市场。

7、公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两局部组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上

为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

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2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以与外墙〔包括山墙〕墙体水平

投影面积的50％。

8、辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、

厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

9、公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑

物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建

筑面积之和。

10、公用建筑面积

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计

算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套〔单元〕套内建筑面积之和，并扣除

已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚与人防工程等建筑面积，为整栋

建筑的公用建筑面积

11、容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。

12、得房率

得房率是指套内建筑面积与套〔单元〕建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套〔单元〕建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

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13、建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率

〔％〕，它可以反映出一定用地X围内的空地率和建筑密集程度。

第二节价格类

1、均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即

得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外。

2、基价

基价也叫根底价，是指经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。商品房

的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

3、起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多

层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般

以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。

4、预售价

预售价也是商品房预〔销〕售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在

商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

5、一次性买断价

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售

合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，

不得随意变更。

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6、定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货

币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人

的债权得以实现。根据我国发法通如此和《担保法》八十九条规定，定金应当以

书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交

付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退

定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

7、订金

订金不具有定金的性质，交付订金的一方主X定金权利的，人民法院不予

支持。一般情况下，交付订金的视作交预付款。双方在签订商品房预售合同或出

售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购置预订房屋

的，订金按预订协议约定的方法处理，但属如下情况的，房地产开发企业应当全

额返还购房者支付的订金：〔1〕房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；〔2〕

签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；〔3〕双方对预售合同或

出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；〔4〕广告、售楼书、样品房与实际善

不相符合。

8、预付款

预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题。预付

款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，

只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，

当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金如此无此限制。

9、违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的

货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要表现惩

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罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都

要支付违约金。

第三节实务类

1、开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际

距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过米米，

砖混结构住宅开间一般不超过米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，

增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方

米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，

使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

2、进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的

实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良

好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前

我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

3、绿化率

绿化率是指项目规划建设用地X围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

对购房者而言，绿化率高为好。

4、绿地率

绿地率描述的是居住区用地X围内各类绿地的总和与居住区用地的比率

〔%〕。绿地率所指的"居住区用地X围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿

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地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地与其他的一些块

状、带状化公共绿地。

5、层高

层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，

这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

6、净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

7、实用率

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。

8、标准层

标准层是指平面布置一样的住宅楼层。

9、地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

10、半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且

不超过1／2者

11、居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总

称。

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12、住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地与其四周合理间距内的用地

和宅间小路等的总称

13、其他用地

其他用地是指规划X围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本

区居民配建的道路用地、其他单位用地、保存的自然村或不可建设用地等。

14、公共服务设施用地

公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居

民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地与其所属场院、绿地和配

建停车场等。

15、道路用地

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路与非公建配建的居民小汽车、单

位通勤车等停放场地。

16、公共绿地

公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共

享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地与其他块状带状绿地等。

17、道路红线

道路红线是指城市道路，含居住区级道路，用地的规划控制线。

18、建筑线

建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

19、综合楼

是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

20、商住住宅

是SOHO〔居家办公〕住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写

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含宅间绿地

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字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的兴旺，使居住者在居住同时又能从事商

业活动的住宅形式。

21、别墅

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上

连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的如此为独栋别

墅。

22、TOWHOUSE〔联排别墅〕正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，

其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景

观型联排别墅。

23、跃层式商品房是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨

房与其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局

紧凑，功能清楚，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发

生火灾时，人员不易疏散。

跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅

助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

24、复式商品房是由某某建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼

中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。

复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式

壁柜和楼梯。

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，

实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低

于跃层式住宅〔李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米〕，复式住宅的下层

供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼

梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直

接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。

复式住宅的经济性表现在：

1.平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。

2.户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、

床、柜，降低了综合造价。

3.上部夹层采用推拉窗与墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积

一样的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、

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省料的特点。

复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：

1.复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一局部户型

朝向不佳，自然采光较差。

2.层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮

藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。

3.由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材本钱较高，且隔音、防火

功能差，房间的私密性、安全性较差。

25、错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、

厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户

人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间

如此处于不同层面。

错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往

往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平

视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式〞之称。另外，复式的一、二层

楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个〔或三个〕楼面并非垂直

相叠，而是互相以不等高形式错开。

26、单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，

住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排２４到２８

户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

27、公寓式住宅

是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较

高，每一层内有假如干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、

厨房、阳台等等，还有一局部附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商

与其家眷中短期租用。

28、花园式住宅

也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院

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式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变

化，住宅水、电、暖供应一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的

标准，一般为高收入者购置。

29、SHOPPIGMALL直译为“步行街购物广场〞，是目前国际上最流行、经营

效果最优的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引

人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分

利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

30、商品房的结构

房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

31、框架结构住宅

是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、

浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，

效率较高，工程质量较好。

框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，

它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵

横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整

体式楼面的作用如此不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框

架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。

32、钢混结构住宅

钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料〔碎石〕、

水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经

久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、

高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比拟复杂，建筑造价也较高。

33、砖混住宅

砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱〔也

可是砖柱〕是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖

上的活、恒荷载，它通过墙柱根底传到地基。作用在纵墙上的水平荷载〔如风荷〕

一局部直接由纵墙传给横墙，另一局部如此通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙

传至根底，最后传给地基，承重墙的厚度与长度是根据强度和稳定性的要求，通

过计算来确定的。

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34、建筑高度

按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。根据国家有

关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层

住宅〔也称中高层住宅〕；10层以上如此为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。

35、低层房屋

指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造本钱低廉，给人以亲切安宁、有天

有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。

36、多层房屋

指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般4-8层，一般采用

砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光

状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提

高。

37、高层房屋

指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、

高层和超高层。

38、小高层

一般指8层至12、13层的建筑。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带

电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强

度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点。同时，小高层对土地的利

用率提高，土地本钱相对下降，很受房地产开发商的青睐。

39、高层房屋

指15层以上、24层以下的建筑体。因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的

局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。

在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地本钱(即“楼

面地价〞)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也

少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比拟复

杂，材料性能要求高，自重大，对根底要求高，施工难度较大，建筑造价相应提

高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如

果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。

40、超高层房屋

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指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装本钱高。它

给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋

一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地

发挥景观资源的作用)。

使用率比拟：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需

分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。

建筑质量比拟：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋

混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。

房型构造比拟：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大

开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较

难，装修也易带来不便。

物业管理收费：多层少于高层。

41、智能化住宅

根据建设部全国住宅小区智能化系统示X工程要求，智能化住宅要达到安全

防X、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机

与其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间

任何地点进展家庭遥控管理或与外界进展联系的住宅。

智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，

把社区的保安、物业、服务与公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使

小区内居民可以24小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。

42、住宅小区

住宅小区也称"居住小区"，是由城市道路以与自然界限〔如河流〕划并不为

交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基

层专业服务设施和管理机构。

43、住宅配套设施

指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设

施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次。应包括以下内容：

(l)住宅根本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅，其配

套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；

(2)住宅小区的配套设施。人口规模在l万人左右的住宅，其配套设施包

括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货

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店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、

废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；

(3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、

门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、

多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；

(4)市政公用设施。指在全市X围内住宅配套的设施、包括城市公用事业和

城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设

施、园林绿化设施、公共卫生设施等。

44、会所

是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具

备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保

龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交

场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量

收费开放。

第四节管理政策类

1、“五证〞

商品房“五证〞包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有

土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

2、“二书〞是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监视，要求开展商必须

提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。3、《商品房预售许可证》

《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司

颁发的一项证书，用以证明列入证书X围内的正在建设中的房屋已经可以预先

出售继承。4、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价

的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种

专门税种。〔交易手续费经济适用房减半〕

5、商品房验收合格指的是单体〔即单幢楼盘〕验收合格。

6、商品房综合验收合格指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合

格。7、在房屋交付时，开展商应提交哪些文件？房屋交付时，房地产开发企业

应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受

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人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

8、物业的竣工验收

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开

发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

9、以租代售

所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进展出租，并与租房者签订一个合

同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在

租房期内所交的房租，可以抵冲局部购房款，待租房者付清所有房款后，便获得

该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，如此作退租处理，先期交

纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。

这种方式有三个优点：

一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。先租后买有了

先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只

是租一下，不会有太大的经济损失。

二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相

当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比拟实惠。

三是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富。

因此，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商

自己开拓出了一种崭新的销售市场。

10、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种

兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购置并粘贴印花

税票完成纳税义务等特点。

11、土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权与地上建筑物和其他附着物产权、

取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税的课税对象是有偿转

让国有土地使用权与地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税

的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

土地增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额

12、土地出让金

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收

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取的土地出让的全部价款〔指土地出让的交易总额〕，或土地使用期满，土地使

用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获

得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和

投资，按规定补交的土地出让价款。

13、土地收益金(土地增值费)

土地使用者将其所使用的土地使用权转让〔含连同地面建筑物一同转让〕给

第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用

者将其所使用的土地使用权出租〔含连同地面建筑物一同出租〕给其他使用者时，

就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

14、三通一平(净地)

是指土地具备上水、雨污水和道路通以与场地平整的条件。

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