工业地产开发作业流程

工业地产开发步骤

第一：房地产开发企业设置

房地产开发企业设置阶段法律程序

一、内资房地产综合开发企业设置

1、企业设置准备；2、申请资质等级审批；3、申请办理企业名称预先核准；4、办理工商

注册登记；5、办理税务登记

二、外资房地产开发企业设置

6、申请同意项目提议书；7、办理企业名称登记；8、送审合资或合作协议、章程；9、申

领外商投资企业同意证书；10、办理企业登记

「开发企业设置阶段相关税费」

1、企业法人开业登记费；2、企业法人变更登记费；3、企业法人年度检验费；4、补、换、

领证照费

第二：开发项目标立项和可行性研究：

房地产开发项目标立项和可行性研究阶段法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；2、初步确定开发方案；3、申报计划关键点；4、申报、审

批项目提议书；5、编制项目可行性研究汇报；6、申报、审批项目可行性研究汇报

「项目立项和可行性研究阶段相关税费」

1、可行性研究费；2、建设工程计划许可证执照费

第三：开发项目标计划设计和市政配套

●开发项目计划设计和市政配套阶段法律程序

一、房地产开发项目标计划设计

1、申报选址定点；2、申报计划设计条件；3、委托作出计划设计方案；4、办理人防审核；

5、办理消防审核；6、审定计划设计方案；7、住宅设计方案教授组审查；8、落实环境保护

“三废”治理方案；9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托

地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目标市政配套

14、征求主管部门审查意见；15、落实市政公用设施配套方案；16、报审市政配套方案；17、

市政各管理部门提出市政配套意见；18、市政管线综合

●开发项目计划设计和市政配套阶段相关税费：1、工程勘察（测量）费；2、工程设计费；

3、建设工程计划许可证执照费；4、完工档案确保金；5、临时用地费；6、临时建设工程费；

7、建设工程勘察招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9、古建园林工程设计费

第四：开发项目土地使用权取得

●取得开发项目土地使用权法律程序

一、国有土地使用权出让：1、办理建设用地计划许可证；2、办理建设用地委托钉桩；3、

办理国有土地使用权出让申请；4、主管部门实地勘察；5、土地估价汇报预审；6、委托地

价评定；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、签署国有土地使用权出让协议；

10、领取临时国有土地使用证；11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金

返还

二、国有土地使用权划拨：13、国有土地使用权划拨用地申请、14、主管部门现场勘察、15、

划拨用地申请审核、报批、16、取得划拨用地同意

三、集体土地征用：17、征用集体土地用地申请、18、到拟征地所在区（县）房地局立案、

19、签署征地协议、20、签署赔偿安置协议、21、确定劳动力安置方案、22、区（县）房地

局审核各项协议、23、市政府下文征地、24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、25、办理

批地文件、批地图、26、办理冻结户口、27、调查户口核实劳动力、28、办理农转工工作、

29、办理农转居工作、30、办理超转人员安置工作、31、地上物作价赔偿工作、32、征地结

案

●取得房地产开发项目土地使用权相关税费：1、地价款（土地出让金）；2、资金占用费；3、

滞纳金；4、土地使用费；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7、

土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；9、城市土地使用税；10、地价评定费；11、

出让土地预订金；12、征地管理费；13、土地赔偿费；14、青苗及树木赔偿费；15、地上物

赔偿费；16、劳动力安置费；17、超转人员安置费；18、新菜田开发建设基金；19、耕地占

用税

第五：房地产开发项目标拆迁安置

●开发项目拆迁安置阶段法律程序：1、委托进行拆迁工作、2、办理拆迁申请、3、审批、

领取拆迁许可证、4、签署房屋拆迁责任书、5、办理拆迁公告和通知、6、办理户口冻结、7、

暂停办理相关事项、8、确定拆迁安置方案、9、签署拆迁赔偿书面协议、10、召开拆迁动员

会，进行拆迁安置、11、发放运作拆迁赔偿款、12、拆迁施工现场防尘污染管理、13、移交

拆迁档案资料、14、房屋拆迁纠纷裁决、15、

●开发项目拆迁安置阶段相关税费：1、房屋拆迁赔偿费；2、迁居补助费；3、提前迁居

奖励费；4、临时安置补助费（周转费）；5、清理费；6、停产停业综合补助费；7、对从城

区位置很好地域迁往位置较差地域或远郊区县居民补助费；8、一次性异地安置补助费；9、

房屋拆迁管理费；10、房屋拆迁服务费

第六:项目标开工、建设、完工阶段

●项目开工、建设、完工阶段法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册、2、项目转入正式计划、3、交纳煤气（天然气）厂建设费、

4、交纳自来水厂建设费、5、交纳污水处理厂建设费、6、交纳供热厂建设费、7、交纳供电

贴费及电源建设集资费、8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、9、设计单位出报批

图、10、出施工图、11、编制、报送工程档案资料，交纳档案确保金、12、办理消防审核意

见表、13、审批人防工程、办理人防许可证、14、核发建设工程计划许可证、15、领取开工

审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目标工程建设招投标：

16、办理招标登记、招标申请、17、招标准备、18、招标通告、19、编制招标文件并核准、

20、编制招标工程标底、21、标底送审协议预算审查处确定、22、标底送市招标办核准，正

式申请招标、23、投标单位资格审批、24、编制投标书并送达、25、召开招标会，勘察现场、

26、召开开标会议，进行开标、27、评标、决标、28、发中标通知书、29、签署工程承包协

议、30、工程承包协议审查

三、房地产开发项目开工手续办理：

31、办理质量监督注册登记手续、32、建设工程监理、33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费、35、办理开工前审计、36、交纳投资方向调整税、37、领

取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路、39、协调街道环卫部门、40、协调交通管理部门、41、交纳绿

化建设费，签署绿化协、42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目标工程施工：

43、施工场地“三通一平”、44、施工单位进场和施工暂设、45、工程基础、结构施工和设

备安装、46、施工过程中工程质量监督

五、房地产开发项目标完工验收：

47、办理单项工程验收手续、48、办理开发项目标综合验收，领取《工程质量完工核验

证书》、49、商品住宅性能认定、50、完工统计登记、51、办理完工房屋测绘、52、办理产

权登记

●项目开工、建设、完工阶段相关税费：1、三通一平费、2、自来水厂建设费、3、污水处

理厂建设费、4、供热厂建设费、5、煤气厂建设费、6、地下水资源养蓄基金、7、地下热水

资源费、8、市政、公用设施建设费（大市政费）、9、开发管理费、10、城建综合开发项目

管理费、11、建筑行业管理费、12、绿化建设费、13、公园建设费、14、绿化赔偿费、15、

路灯维护费、16、环卫设施费、17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、18、电源建

设集资费（用电权费）、19、外部供电工程贴费（电贴费）、20、建安工程费、21、建设工程

招投标管理费、22、协议预算审查工本费、23、质量管理监督费、24、完工图费、25、建材

发展补充基金、26、实心黏土砖限制使用费、27、工程监理费28、工程标底编制管理费、

29、机电设备委托招标服务费、30、超计划用水加价、31、夜间施工噪声扰民赔偿费

32、占道费、33、固定资产投资方向调整税

第七：开发项目标经营阶段

●开发项目经营阶段法律程序

一、外销商品房销售：1、办理《外销商品房预（销）售许可证》；2、选定中介代理机构和

律师事务所；3、和购房者签署认购书；4、签署正式买卖契约；5、办理签约公证；6、办理

外销商品房预售契约公证；7、办理外销商品房预售登记；8、外销商品房转让登记；9、外

销商品房抵押登记；10、楼宇交付入住手续；11、办理产权过户手续

二、内销商品房销售：12、提交完成建设项目投资证实、13、签署预售内销商品房预售款监

管协议、14、办理《内销商品房预（销）售许可证》、15、销售项目立案、16、委托中介代

理机构进行销售、17、和购房者签署认购书、18、和购房者签署买卖契约、19、办理预售登

记、20、办理转让登记、21、办理房地产抵押登记手续、22、楼宇交付入住23、质量确保

书和使用说明书、24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租综合管理：25、房屋出租权确实定、26、申请房屋租赁许可证、27、出租人

和承租人签署书面承租协议、28、租赁当事人办理租赁登记手续、29、租赁房屋转租、30、

房屋租赁关系终止

四、房地产出租专题管理：31、房屋出租权确实定、32、出租人办理房屋租赁许可证、33、

出租人办理《房屋租赁安全合格证》、34、签署书面租赁协议、35、租赁双方办理租赁登记

立案手续

五、房地产抵押：36、抵押权设定、37、签署抵押协议、38、办理房地产抵押登记、39、抵

押房地产占管、40、抵押房地产处分

●开发项目经营阶段相关税费：1、营业税、2、城市维护建设税、3、教育费附加、4、印花

税、5、契税、6、土地增值税、7、企业所得税、8、个人所得税、9、房产税、10、城市房

地产税、11、房屋产权登记费、12、房屋全部权证工本费、13、房产共有权执照费、14、房

屋她项权利执照费、15、房屋买卖登记费、16、房屋买卖手续费、17、房屋租赁审核立案手

续费、18、租赁房屋审核立案手续费、19、租赁私房协议登记立案手续费、20、房屋租赁登

记费、21、房屋估价手续费、22、房屋公证估价手续费、23、房地产价格评定费、24、房地

产中介服务费

第八：开发项目标物业管理阶段

●开发项目物业管理阶段法律程序：1、物业管理单位经营资质审批；2、签署物业管理委

托协议；3、居住小区物业接管综合验收；4、物业使用、管理、维修条约核准；5、安排签

署管理条约；6、制订、提供质量确保书和使用说明书；7、物业管理服务基础要求；8、物

业管理委员会设置

●开发项目物业管理阶段相关税费：1、居住小区物业管理开启经费；2、共用部位共用设

施设备维修基金；3、一般居住小区物业管理费；4、高级住宅物业管理费；5、经济适用住

房小区物业管理费