法律实践报告精选

【最新】法律实践报告

南开大学法学双学位_____级___关键词

诉讼参加人效力待定合同有效合同无效合同

善意第三人审判委员会

序

首先,我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工作

人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力.我的实

习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的.通过实习,我在我的第二专业

法学领域获得了实际的工作经验,稳固并检验了自己两年本科学习的知识水平.

实习期间,我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担

任了书记员的工作,并且对局部参与案件提出了自己的想法.在此期间,我进一步

学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合

起来.我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价.实习期间我主要对关

于郭继魁与四平市中兴经贸.四平市中兴建筑公司.四平市中兴房地产开发公司

及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究,参加了案件审理的全过程,并被特

许参加合议庭评议.案件具体情况一.案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸.

中兴建筑公司.中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人

民法院_年4月29日作出〔_〕四西民二初字第349号民事判决.宣判后,郭继魁

不服,提出上诉,四平市中院于_年7月4日立案,并依法组成合议庭,公开开庭进

行了审理,上诉人郭继魁.委托代理人盖如涛,被上诉人四平市中兴经贸〔以下简

称经贸公司〕委托代理人胡振儒,被上诉人四平市中兴建筑公司〔以下简称建筑

公司〕委托代理人苏军,被上诉人四平市中兴房地产开发公司〔以下简称开发公

司〕委托代理人付佳宾,被上诉人尹杰.委托代理人窦树法到庭参加诉讼,本案现

已审理终结.二.当事人和其他诉讼参加人情况上诉人〔原审原告〕:郭继魁委托

代理人:盖如涛.被上诉人〔原审被告〕:中兴经贸.法定代表人:刘连贵委托代理

人:胡振儒被上诉人〔原审被告〕:中兴建筑公司法定代表人:刘连贵委托代理人:

苏军,被上诉人〔原审被告〕:中兴房地产开发公司法定代表人:吴孝贵委托代

理人:付佳宾,被上诉人〔原审第三人〕尹杰,委托代理人:窦树法三.原判要点和

上诉的主要内容原告郭继魁诉称:_99年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公

司签订商品房出售协议书,将中兴二期工程⑥-⑦,2/0A-B轴约86平方米商

网出售给原告,原告按合同约定交房款30万元,后又于_99年9月26日.9月30

日分两笔交增面积款_万元.但被告四平市中兴经贸至今未履行合同,交付房屋.

此房于_年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰,是重复买卖,

这种行为是无效的.现原告诉至法院,要求被告四平市中兴经贸履行合同交付房

屋,并承当诉讼费.被告四平市中兴经贸〔以下简称经贸公司〕辩称:原告所述无

异议.被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托,是合法

有效的,原告是初始买受人,交付了全部房款,应予以保护.第三人与四平市中兴

房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为,开发公司发现重复出售后,已通

知第三人解除合同,且第三人的房款未全部支付现金,是用一辆车折抵了_万元房

款,是无效合同,经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失.被告四平市中兴建筑公

司〔以下简称建筑公司〕辩称:被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效,

原告已按合同约定交纳了全部房款,第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了

购房合同属于重复买卖,是无效合同,不应支持.被告四平市中兴房地产开发公司

〔以下简称开发公司〕在法定期限内未做辩论.第三人尹杰诉称:第三人于_00年

4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的,且被告经贸公司已

确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通,损害了第三人的利益.原审法院

认为:与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格,与第三人签合同

的被告开发公司具有销售房屋的主体资格,虽然原告购房时间早于第三人买房时

间,但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上,故不存在初始买

受权问题,原告与被告建筑公司签订的>无效.但被告建筑公司明知不具有预售商

品房条件就与原告签订了商品房买卖合同,且受益人被告经贸公司在同意此房卖

给原告之前,就已给第三人换了房款收据,因此二被告的行为对原告是一种欺诈

行为.被告经贸公司以持有>为由,愿将争议房屋卖给原告,但>是在_年7月取得

的,不能对抗以前的买卖行为.被告开发公司发现该商网重复出售后,于_年9月6

日向第三人发出通知,因无权出售此房,要求解除合同.但被告经贸公司于_年5

月_日给第三人更换了交付房款的收据,换收据的行为就是被告中兴经贸公司同

意将此房出售给第三人的意思表示,解除合同是单方行为,是无效的.因此,第三

人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的.依照>第六十条.>第五十九条之

规定,判决:被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效,

其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效,被告

四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返复原告郭继魁购房款

43万元,并给予房款43万元一倍的赔偿损失,两项合计86万元.被告四平市中兴

经贸承当连带责任.上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决,依法重新判决郭继魁

与建筑公司买卖商品房合同合法有效,保护上诉人的初始买受权.其理由概括为:

建筑公司是该房屋的施工单位,出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的,

卖房款由经贸公司用于支付工程款.此后经贸公司于_年7月取得>后,又对建筑

公司买房行为再次予以确认.郭继魁买房是_99年6月7日,尹杰重复买该房合同

是二年后的_年5月,同尹杰算帐〝换据〞是_年6月,均在经贸公司_年7月取得>

之前.但尹杰的购房合同,此前卖房人已声明废止,而对上诉人购房协议,卖房人

在取得>后又予确认.据此应认定初始购房合同有效,此后重复购房合同无效.被

上诉人经贸公司.建筑公司.开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议,经贸公

司同意按照规定赔偿第三人的损失.被上诉人尹杰辩称:原审判决正确,应予维持.

上诉人郭继魁与经贸公司.建筑公司.开发公司之间恶意串通损害第三人的利益.

尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的,购房款已按合同约定全部

交齐.且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认,因而尹杰的合法权益应

受到保护.四.对事实和证据的分析及认定_96年9月四平市方案委员会批准开发

建设座落于四平市铁西区英雄大街_号:__-39的站前批发市场工程.工程开发人

是开发公司,投资并组织建筑施工管理人是经贸公司,建筑施工是建筑公司.工程

于_98年6月开工._99年6月7日郭继魁与建筑公司签订了>〔建筑公司对外销

售商品房是由经贸公司委托〕,郭继魁购置中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦,2/0

A-B轴,建筑面积约86平方米,交付房款30万元,同年9月26日.9月30日又

交增面积款_万元,因该商网内部装璜工程未完工,未能交付使用._年4月25日尹

杰与开发公司签订了>,尹杰购置中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦,2/0A-B,

轴建筑面积89.5平方米,按合同约定交付房款34.5万元,建筑公司开据了收据,

经贸公司又自自己名义予以换据.该建筑面积与郭继魁购置的建筑面积均为商网

一层同一处房屋.起诉前,尹杰在未取得进户手续,未经卖方同意的情况下,对该

房屋自装防盗门上锁,予以占有和控制._年9月25日,在吉林扬信律师事务所律

师〔经贸公司法律参谋〕胡振儒的见证下,由中兴企业集团有限责任公司.经贸公

司.开发公司三家相互关联.又具有独立法人资格的企业法人代表,对站前批发市

场新建楼房〔中兴二期工程建筑楼房〕的所有权进行了确认.三方协商一致,确认

该新建批发市场楼房为经贸公司所有,该公司对此批发市场楼房享有占有.使用.

收益和处分权._年7月29日经贸公司取得>后,对过去委托建筑公司出售的商品

房,及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认._年9月6日开发公司

以无权出售商网房屋为由,向尹杰送达了解除商品房销售合同通知,并要求解决

善后事宜.后因尹杰强行占有了合同约定房屋,_年10月23日郭继魁向铁西区法

院提起诉讼,要求取得协议约定商品房.证据:郭继魁与建筑公司签订的购房协议

书及建筑公司出具的购房款收据.2.尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建

筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据.3.批发市场新建楼所有权确认

书.4.商品房预售申报表和商品房销〔预〕售许可证.5.开发公司给尹杰送达的通

知.6.经贸公司确认书.7.国有土地使用证.8.产权确认书及移交收据.9.施巍证

言材料.10.王金荣的证言材料._.其它相关证据材料.五.解决纠纷的意见和理由

根据原审判决,上诉人上诉请求及理由,被上诉人的辩论,本案争议的焦点问题是:

郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售

合同,哪一个合同有效,买卖关系应受法律保护.经二审开庭审理合议庭评议认为:

郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效,其买卖关系应受到法律保护.最

高人民法院>第二条规定:〝出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的

商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以

认定有效〞.又根据>第五十一条规定:〝无处分权的人处分他人财产经权利人追

认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效〞.依据上述法律规

定,当时建筑公司作为施工方,受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买

卖协议,以及经贸公司作为投资方.开发公司作为工程开发方与买方签订的商品

房销售合同,均处于未生效或效力待定状态.它需要这一工程明确产权所有人,并

由产权所有人申领>后,对这些合同进行确认,才能生效.因而郭继魁与建筑公司

当时签订协议时,其效力并未确定.但后来工程投资人经贸公司成为产权所有人,

并取得了>,他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认,使该

协议由效力待定状态,转变成了发生法律效力的协议,协议双方当事人的买卖关

系受法律保护,因而,商品房理应由郭继魁所有.2.尹杰与开发公司签订的商品房

销售合同无效,尹杰受到的损失按规定应得到赔偿.尹杰与开发公司签订商品房

销售合同时,由于产权所有人没有确定,>尚未取得,因而其合同效力也处于待定

状态.但工程投资人经贸公司成为产权所有人,取得>后,没有对开发公司与尹杰

签订的商品房销售合同予以确认,依据>第二条的规定,这一合同的

性质就发生了质的变化,由效力待定状态,成为无效合同.虽然当时签合同时的收

款人是建筑公司,后来还由经贸公司予以换据,但由于经贸公司当时既不是产权

所有人,也不是>持有人,其换据行为只能是属于收款行为.所以,经贸公司成为所

有权人,取得>后,开发公司向尹杰下发了解除合同通知.而且,开发公司与尹杰签

订的合同,发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后,依>的规定也属侵害了

初始买受人郭继魁的合法权益,郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护.合

议庭评议时还认为,造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效,其责任完

全在于开发公司.经贸公司和建筑公司.开发公司与尹杰签订合同时,购房款由建

筑公司收取并出具发票,后来又由经贸公司换发了购房款收据,因而这三家企业

对房屋重复出售是明知的.而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的,

买受行为是善意的,所以,其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿.最高人民

法院>第九条第一款三项规定:〝出卖人订立商品房买卖合同时,具有以下情形之

一,导致合同无效或者被撤销.解除的,买卖人可以请求返还已付房款及利息.赔

偿损失,并可以请求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任:〔三〕成心隐

瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实〞.依据这一规定,

开发公司应返还尹杰购房款345,2_.78元,并给予购房款一倍的赔偿损失.经贸

公司.建筑公司承当连带给付责任.由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审

判委员会,其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交.审判委员会对合

议庭意见大局部予以支持,但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素,

对第三人获赔问题经剧烈讨论采取了其他观点,即由于尹杰在本案中没有向法院

请求返还和赔偿,应另求法律途径予以解决.综上,二审法院认为,原审判决有误,

适用法律不当,上诉人郭继魁上诉有理,应予支持.经四平市中级人民法院_年第

39次审判委员会讨论决定,依据>第一百五十三条第一款二.三项的规定,判决:

一.撤销四平市铁西区人民法院〔_〕四西民二初字第349号民事判决;二.中兴建

筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效,买卖关系成立;三.中兴房地产开发

公司与尹杰签订的商品房销售合同无效.一.二审案件受理费_,2_.00元,由中兴

房地产开发公司.中兴经贸公司.中兴建筑公司负担.通过对本案的深入研究,我

认为四平市中院,认定事实清楚,适用法律正确,判决公正.但是,其中对于第三人

尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:1第二审案件的审理应当围

绕当事人上诉请求的范围进行,当事人没有提出请求的,不予审查,但判决违反法

律禁止性规定.侵害社会公共利益或者第三人利益的除外.2中兴建筑公司与第

三人尹杰签订的合同属于无效合同,对于无效合同依法律规定应恢复原状.返复

原物.赔偿损失.基于以上两点原因,我认为,法院应对第三人利益予以保护,即开

发公司应返还尹杰购房款345,2_.78元,并给予购房款一倍的赔偿损失,经贸公

司.建筑公司承当连带给付责任,而不应该使第三人另求法律途径解决.这样,对

善意第三人利益没有有效保护,而且增加诉累,浪费司法资源.本次实习是我大学

生活中不可缺少的重要经历,其收获和意义可见一斑.首先,我可以将自己所学的

知识应用于实际的工作中,理论和实际是不可分的,在实践中我的知识得到了稳

固,解决问题的能力也受到了锻炼;其次,本次实习开阔了我的视野,使我对法律

在现实中的运作有所了解,也对法言法语也有了进一步的掌握;此外,我还结交了

许多法官和律师朋友,我们在一起相互交流,相互促进.作为一个南开学生,我竭

力成为一名南开文化的使者,向社会各界的朋友们介绍南开,使他们走近南开,了

解南开.