20XX法律实践报告

20XX法律实践报告

南开大学法学双学位xxxxx级xxx

关键词

诉讼参加人效力待定合同有效合同无效合同

善意第三人审讯委员会

序

首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院

的工作人员和我的指导教师致谢,感谢你们为我的顺利实习所作的帮

助和努力。

我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，

我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，稳固并检验了自

己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉

讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对

部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及

民事诉讼法,对程序问习题有了更深的理解,将理论与实践有机结合

起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。

实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中

兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进

行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评

议。案件详细情况如下：

一、案件的由来和审理经过

郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及

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尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院20XX年4月29日

作出（20XX）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，

提出上诉，四平市中院于20XX年7月4日立案，并依法组成合议庭，

公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛，被上诉人

四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）委托代理人胡振儒，

被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）委托代理人苏军，

被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）委托代理

人付佳宾，被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼，本案现

已审理终结。

二、当事人和其他诉讼参加人情况

上诉人（原审原告）：郭继魁

委托代理人：盖如涛。

被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。

法定代表人：刘连贵

委托代理人：胡振儒

被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司

法定代表人：刘连贵

委托代理人：苏军，

被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司

法定代表人：吴孝贵

委托代理人：付佳宾，

被上诉人（原审第三人）尹杰，

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委托代理人：窦树法

三、原判要点和上诉的主要内容

原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司

签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0Ａ-Ｂ轴约

86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于

1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四

平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于2001年

5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是反复买卖，

这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸有限

公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。

被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述

无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的

委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以

保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是反复买卖

行为，开发公司发现反复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人

的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合

同，经贸公司可以按照手册赔偿第三人损失。

被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司

与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，

第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于反复买卖，

是无效合同，不应支持。

被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内

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未做答辩。

第三人尹杰诉称：第三人于2000年4月6日与被告开发公司签订商

品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖

关系；他们之间是歹意串通，损害了第三人的利益。

原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资

格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然

原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为

不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问习题，原告与被告

建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预

售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公

司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被

告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售

许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在20XX年

7月获得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网反

复出售后，于20XX年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房，

要求解除合同。但被告经贸公司于2001年5月17日给第三人更换了

交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出

售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第

三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。按照《中华人民共

和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五

十九条之手册，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰

签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与

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原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生

法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款43万元，并给予房款43

万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限

公司承担连带责任。

上诉人郭继魁恳求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公

司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括

为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公

司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于

20XX年7月获得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房

行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日，尹杰反复买该

房合同是二年后的2001年5月，同尹杰算帐“换据”是2001年6

月，均在经贸公司20XX年7月获得《商品房销（预）售许可证》之

前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协

议，卖房人在获得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应

认定初始购房合同有效，此后反复购房合同无效。

被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉恳求及理由

无异议，经贸公司同意按照手册赔偿第三人的损失。

被上诉人尹杰辩称：原审讯决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸

公司、建筑公司、开发公司之间歹意串通损害第三人的利益。尹杰与

开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定

全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹

杰的合法权益应受到保护。

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四、对事实和证据的分析及认定

1996年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英

雄大街20号：0204⑶9的站前批发市场项目方案。项目方案开发人

是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建

筑公司。工程于1998年6月开工。

1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》（建筑公司

对外销售商品房是由经贸公司委托），郭继魁购买中兴在建二期工程

一层商网⑥-⑦，2/0Ａ-Ｂ轴，建筑面积约86平方米，交付房款

30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商

网内部装璜工程未完工，未能交付使用。

20XX年4月25日尹杰与开发公司签订了《商品房销（预）售合同》，

尹杰购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0Ａ-Ｂ，轴建

筑面积89.5平方米，按合同约定交付房款34.5万元，建筑公司开据

了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买

的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未获得进户手

续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和

控制。

2001年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律顾问）

胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公

司三家互相关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发

市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方

协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批

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发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。20XX年7月29日经贸

公司获得《商品房销（预）售许可证》后，对过去委托建筑公司出售

的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。

20XX年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了

解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有

了合同约定房屋，20XX年10月23日郭继魁向铁西区法院提起诉讼，

要求获得协议约定商品房。

证据：

⑴郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收

据。

⑵尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款

收据和经贸公司换据收据。

⑶批发市场新建楼所有权确认书。

⑷商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。

⑸开发公司给尹杰送达的通知。

⑹经贸公司确认书。

⑺国有土地使用证。

⑻产权确认书及移交收据。

⑼施巍证言材料。

⑽王金荣的证言材料。

⑾其它相关证据材料。

五、解决纠纷的意见和理由

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根据原审讯决，上诉人上诉恳求及理由，被上诉人的答辩，本案争议

的焦点问习题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与

开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法

律保护。

经二审开庭审理合议庭评议认为：

⑴郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到

法律保护。

人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问习题的

解释》第二条手册：“出卖人未获得商品房预售许可证明，与买受人

订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预

售许可证明的，可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条手册：

“无处分权的人处分别人财产经权利人追认或者无处分权的人订立

合同后获得处分权的，该合同有效”。依据上述法律手册，当时建筑

公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖

协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目方案开发方与买

方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这

一项目方案明确产权所有人，并由产权所有人申领《商品房销（预）

售许可证》后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑

公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目方案投资人经贸

公司成为产权所有人，并获得了《商品房销（预）售许可证》，他对建

筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由

效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买

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卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁所有。

⑵尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按手

册应得到赔偿。

尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，

《商品房销（预）售许可证》尚未获得，因而其合同效力也处于待定

状态。但项目方案投资人经贸公司成为产权所有人，获得《商品房销

（预）售许可证》后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同

予以确认，依据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

律若干问习题的解释》第二条的手册，这一合同的性质就发生了质的

变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人

是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不

是产权所有人，也不是《商品房销（预）售许可证》持有人，其换据

行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为所有权人，获得《商

品房销（预）售许可证》后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。

而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的

协议两年之后，依《中华人民共和国合同法》的手册也属损害了初始

买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保

护。

合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无

效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹

杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公

司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋反复出售是明知的。而

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尹杰对开发公司的反复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，

所以，其所受到的损失理应按照相关手册予以赔偿。人民法院《关于

审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问习题的解释》第九条第

一款三项手册：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，

导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以恳求返还已付房款及

利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔

偿责任：（三）成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿

安置房屋的事实”。依据这一手册，开发公司应返还尹杰购房款

345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司

承担连带给付责任。

由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审讯委员会，其中包括我个

人的意见在内的合议庭意见一并提交。审讯委员会对合议庭意见大部

分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，

对第三人获赔问习题经剧烈讨论采取了其他观点，即由于尹杰在本案

中没有向法院恳求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。

综上，二审法院认为，原审讯决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁

上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院20XX年第39次审讯委

员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条

第一款二、三项的手册，判决：

一、撤销四平市铁西区人民法院（20XX）四西民二初字第349号民事

判决；

二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成

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立；

三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。

一、二审案件受理费22,220.00元，由中兴房地产开发公司、中兴经

贸公司、中兴建筑公司承担。

通过对本案的深入研究,我认为四平市中院,认定事实清楚,适用法律

正确,判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的赔偿问习题我仍坚持在

合议庭中我提出的意见:1第二审案件的审理应当围绕当事人上诉恳

求的范围进行，当事人没有提出恳求的，不予审查，但判决违背法律

禁止性手册、损害社会公共利益或者第三人利益的除外。2中兴建

筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同，对于无效合同依法律

手册应恢复原状、返还原物、赔偿损失。基于以上两点原因，我认为，

法院应对第三人利益予以保护，即开发公司应返还尹杰购房款

345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿损失，经贸公司、建筑公司

承担连带给付责任，而不应该使第三人另求法律途径解决。这样，对

善意第三人利益没有有效保护，而且增加诉累，浪费司法资源。

本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历，其收获和意义可见一

斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实

际是不可分的，在实践中我的知识得到了稳固,解决问习题的能力也

受到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对法律在现实中

的运作有所了解，也对法言法语也有了进一步的掌握；此外，我还结

交了许多法官和律师朋友，我们在一起互相交流，互相促进。作为一

个南开学生，我竭力成为一名南开文化的使者，向社会各界的朋友们

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介绍南开，使他们走近南开，了解南开。

网络搜集整理，仅供参考

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