购房承诺书作用

购房承诺书作用

1.购房保证书如何才能有法律效力呢

保证书分为个人、单位和集体保证书，以下分别说明。

个人保证书是民事上的承诺，即一种民事行为。我国法律规定，

凡是与法律相抵触的民事行为无效。

同时《民法》以胁迫手段迫使对方实施的民事行为是无效的。假

如是被胁迫写保证书，无论是内容还是手段都是违法的，也是无效的。

住宅质量保证书是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人

时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，

开发商应依据《住宅质量保证书》上商定的房屋质量标准担当修理、

补修的责任。鉴于房屋的特别属性，为了维护购房者的合法权益，国

家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建筑的房屋必需达到肯定

的标准，并要求开发商担当肯定期限的保修责任。

通常房屋保修的事项应当由开发商企业亲身担任修理和处理，假

如，开发商托付物业管理公司等其他单位担任保修事宜的，必需在《住

宅质量保证书》中对所托付的单位予以明示，保证购房者权益获得实

际爱护。

2.购房协议起法律作用吗

购房协议假如是双方当事人真实意思体现，没有在胁迫或哄骗前

提签署，协议内容本身不违法，这样的协议就是合法有效的，对双方

当事人都有法律约束力。

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《合同法》：其次条本法所称合同是公平主体的自然人、法人、

其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收

养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。

第三条合同当事人的法律地位公平，一方不得将本人的意志强加

给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位

和个人不得非法干涉。

第五条当事人应当遵照公正准绳确定各方的权利和义务。第六条

当事人行使权利、履行义务应当遵照诚恳信誉准绳。

第七条当事人订立、履行合同，应当恪守法律、行政法规，敬重

社会私德，不得扰乱社会经济次序，损害社会公共利益。第八条依

法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当根据商定履行本人的义务，不得擅自变更或者解除合

同。依法成立的合同，受法律爱护。

《物权法》：第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和

毁灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有商定外，自合

同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

3.购房协议有法律效力吗

购房协议是有效的，但还没有发生法律效力。

依据《合同法》第三十二条、第四十四条的规定，当事人采纳合

同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法

成立的合同，自成立时生效。

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法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其

规定。同时《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让

和毁灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另

有规定的除外。

因而你们的房屋买卖协议是成立的，从你们买卖双方在协议上签

字时就已经成立，但还没有发生法律效力，房屋买卖合同从房屋产权

进行转移登记时发生法律效力。法律效力：法律效力即法律约束力，

指人们应当根据法律规定的那样行为，必需听从。

如某个合同发生法律效力，就是该合同符合法律规定的条件和程

序，因而遭到法律的爱护。对人的效力：①对中国公民的效力中国

公民在中国领域内一律适用中国法律。

在中国的中国公民，也应恪守中国法律并受中国法律爱护。

②对外国人和无国籍人的适用问题，包括两种状况：一种是对在中国

领域内的外国人和无国籍人的法律适用问题；另一种是对其在中国领

域外的法律适用问题。

外国人和无国籍人在中国领域内，除法律另有规定者外，适用中

国法律。外国人在中国领域外对中国国家或者公民犯罪，而根据《中

华人民共和国刑法》规定的最低刑为三年以上有期徒刑的，可以适用

中国刑法，但是根据犯罪地法律不受惩罚的除外。

对事的效力：指法律对什么样的行为有效力，适用于哪些事项。

这种效力范围的意义在于：①告知人们什么行为应当做，什么行为

不应当做，什么行为可以做。

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②指明法律对什么事项有效，确定不同法律之间调整范围的界限。

空间效力：指法律在哪些地域有效力，适用于哪些地区。

一般来说，一国法律适用于该国主权范围所及的全部领域，包括

领土、领水及其底土和领空，以及作为领土延长的本国驻外使馆、在

外船舶及航空器。时间效力：指法律何时生效、何时终止效力以及

法律对其生效以前的大事和行为有无溯及力。

生效时间：①自法律公布之日起生效②由该法律规定详细生效

时间③规定法律公布后符合肯定条件时生效终止生效：法律终止

生效的时间法律终止生效，即法律被废止，指法律效力的毁灭。它一

般分为明示的废止和默示的废止两类。

明示的废止，即在新法或其他法律文件中明文规定废止旧法。默

示的废止，即在适用法律中，新法与旧法冲突时，适用新法而使旧法

现实上被废止。

溯及力：法律的溯及力法律溯及力，也称法律溯及既往的效力，

是指法律对其生效以前的大事和行为能否适用。假如适用，就具有溯

及力；假如不适用，就没有溯及力。

（法律一般以不溯既往为准绳。各国普遍采纳的通例是"从旧兼从

轻"的准绳，即新法准绳上不溯既往，但是新法不认为犯罪或者处刑

较轻的，适用新法。

而在某些有关民事权利的法律中，法律有溯及力。）购房协议书：

购房协议书是购房合同的一种体现，是买卖双方在公平、自愿、协商

全都的基础上就买卖商品房而签订的协议。

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一份正式的购房协议书范本会包含当事人信息、房屋状况、房款

及领取商定、双方违约责任商定等内容。二手房购房协议会加入户口

商定和水电煤气费用结算等事项。

4.《初次个人购房承诺书》引发的思索

大河网讯财政部本月22日下发通知，从11月起，对个人初次购

买90平方米及以下一般住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人

销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值

税。

对此，北京地税局近日下发通知，为了确保享受税收优待的个人

购房者信息的真实性，自11月1日起，北京初次购房者需要在买房

同时填写《初次购房承诺书》。（来源：10月30日北青网）近期，

从中心到地方政府，一轮又一轮房改政策出台，就对目前相对萎靡的

房地产市场来看，能否能起到“强心剂”作用还将拭目以待。

这个寒冬，注定决大多数人都将成为房产界的守望者。10月底，

北京地税局实行了《初次个人购房承诺书》填写制度。

其中规定，个人在初次购房承诺书中必需保证“初次购买90㎡及

以下的一般住房，本人愿就其真实性担当相应法律责任。”为此，个

人需要填写购买的项目名称和坐落地址，还需要填写“代办人单位名

称”，“代办人身份证号”以及本人和代办人的签字。

税收是国家为了实现其职能，根据法定标准，无偿取得财政收入

的一种手段。购买商品房契税、印花税等作为国家税收的重要部分之

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一，同样表现为强制性、无偿性、固定性等特点。

《初次购房承诺书》签订目的之一，就是防止非初次购房者享受

部分税款补贴，但在运作中能否起到实质性作用，目前还不得而知。

如单是靠《初次购房承诺书》签订作为约束效力，不免显得有些附会

牵强。

如何在银行、地税、房管、开发商等部门之间建立良好沟通平台，

保持信息资源的畅通，切实地用制度予以规范购买行为，才是处理问

题的关健。《初次购房承诺书》的出台，对于房地产战略市场来说

只是一个短暂过渡。

救市也好，护市也罢，如何才能让老百姓住上属于本人的好房子，

除了政府宏观调控外，归根结底还是要靠市场机制的运转，充分发挥

经济杠杆效能，全面利用市场调整优势，彻底清除“泡沫”，让房价

真正的从“空中楼阁”降到实际利润空间，唯有如此，老百姓才能买

得起房、住得起房，房地产业的进展也才能健康、有序、稳定。

5.购房意向书具有法律效力吗

由于国家不允许在预售证取得前以定金等名义收取任何费用，所

以开发商采纳了“意向书”的形式收费，这种行为是违法的。

我在开发商营销工作多年，这是惯用手法。提前回款以支持公司

的运营。

开发商最怕的是客户拿着这个收据和协议去起诉，结果很可能是

涉嫌。所以开发商不大可能冒这个风险去把房子再卖别人。

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关键看您的意向书中，落款是不是开发公司，有没有章。

估量收款时只给您开了收据吧？收据上收款项是什么？盖的什么

章很关键。有的盖工程部的章，有的盖营销部的章，都是为了躲避法

律。

办理产权是以后的事，关键是签订合同，把意向书转成合同，在

这个过程中，您不需要让步，开发商担忧您拿着收据和意向书告他们。

只需签订合同，意味着买卖行为完成，法律上房子就已经是您的了。

您没有说明一个问题：为什么管那个人叫“房主”？我理解是由

于房主和开发商已有了销售合同。这样的话，开发商是没有发言权的，

那套房子已经是房主的了。假如您说的房主还没有销售合同，那您为

什么把钱给这个所谓的房主呢？

6.购房协议有法律效力吗

买卖合同是出卖人转移标的物的全部权于买受人，买受人领取价

款的合同。

买受人接受此项财产并领取商定价款的合同。买卖是商品交换最

普遍的形式，也是典型的有偿合同。

那么买卖合同有法律效力吗？合同能否有效与合同的类型并没有

关系，合同的一般生效要件如下：（1）当事人具有相应的订立合同的

力量。所谓相应的订立合同的力量，是指合同主体据以独立订立合同

并独立担当合同义务的主体资历。

（2）意思表示真实。所谓意思表示是行为人将其产生、变更和终

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止民事权利和民事义务的意思表示于外部的行为。

（3）不违反法律和社会公共利益。合法是民事法律行为的本质属

性，也是民事法律行为有效的当然要件。

此外，合同法还规定了合同无效的情形，只需满意法律的规定的

合同，自然是有法律效力的。法律依据：《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫

的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体

或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会

公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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