商品房交易中消费者权益保护问题的研究

商品房交易中消费者权益保护

问题的研究

商品房交易中消费者权益保护问题的研究

作者：尚维洪

（二）商品房消费者权益遭侵害的原因

1.立法上的缺陷

在我国现行的法律法规中，有相当多的适用调整商品房销售的，如《民法

通则》、《建筑法》、《产品质量法》、《城市商品房预售管理办法》、《城

市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《关于审理商品

房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等等。但是，在面对现在社会

中商品房买卖过程中出现的商品房销售者的欺诈行为该如何有效的处理，这些

法律法规似乎还有缺陷：一是补偿式的赔偿责任制度，该制度不能全面的保护

消费者购房的合法权益，更不能对销售者的欺诈行为起到惩戒和震慑作用。二

是在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若书问题的解

释》中所采用的列举式的立法方式不能将所有的欺诈行为都包含在内，这给经

营者提供了钻这些法律空子的机会。

2003年的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

中仅列举了3种欺诈情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者

提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒

所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。很明显，开发商

的欺诈方式远不止这三种，如虚假宣传其配套设施、建筑材料；虚假宣传其装

饰品质；故意隐瞒没有取得土地使用证明的事实、故意扩大或缩小面积等等。

《城市房地产管理法》及相关法规较多地调整行政管理部门与经营者之间

的法律关系，过分突出行政管理彩，忽视房地产消费者权益保护。而且该法

规虽有部分涉及经营者和购房者之间法律关系的规定，但对经营者法律责任并

未确立严格责任原则和加倍赔偿原则，对购房者的保护力度和对经营者的惩戒

力度明显不足。

三、商品房消费者权益保护的完善

（一）完善立法

1.修改《消费者权益保护法》

1994年制定在《消费者权益保护法》的时候，我国房屋商品化的道路才刚

刚开始。但现在从市场上购买商品房屋已经成为消费的主流。因此，《消费者

权益保护法》已经不能适应现实的需求了，也不能反映广大房屋买卖消费者的

诉求，因此，应当将房地产消费者资格明确纳入到《消费者权益保护法》的调

整范围之内，使消费者得到应有的法律地位和法律保障。

随着我国住房制度的改革，房地产交易市场逐步完善，商品房消费成为人

们生活消费的重要内容，并且商品房买卖本质上属于生活消费关系，应当适用

会公益服务记录可以记入律师的执业档案，这也是各地鼓励律师参与公益性法

律服务的具体体现，其次，鼓励各地的律师事务所通过网络在线答疑的方式提

供法律服务。

（三）提高商品房消费者的维权意识

事实不止一次地证明，商品房消费者维权意识的不断提高是消费者在房地

产交易中自身合法权益得到切实维护的一个重要因素。而要提高消费者的维权

意识，需要各个部门的协同合作和策力。如媒体要办好报纸、杂志和电视

节目，积极介绍维权案例，借助新闻媒体舆论监督导向作用，披露房地产经营

者侵权行为的事实真相和消费者遭受人身、财产损害的具体事实，扩大社会影

响力和覆盖面。在互联网高速发展的今天，还可以开展网络维权，网络维权可

以成为商品房消费者维权自身合法权益、遏制经营者侵权行为的有效手段，如

消费者可以将自身利益遭受侵害的具体事实发送至各个门户网站、论坛和贴吧，

借助网络舆论的巨大力量来促使经营者改正其不端经营行为。

另外，各地各级的消费者协会也应该开辟受理房地产买卖中的便捷投诉渠

道，并尽最大努力，通过各种途径和方式积极地化解消费者与经营者的商品房

买卖纠纷，让消费者确实地感觉到投诉有门、投诉有果。而建设、房地产、国

土和规划行政主管部门则可以将商品房买卖中的纠纷原因、预防措施和救济手

段印制成册，以广告宣传等方式在公众场所免费发放，以提高消费者的维权决

心和警惕性。

（四）完善商品房广告预审制度

尽管规范有关商品房广告的法律法规很多，如《广告法》、《消费者权益

保护法》、《商品房销售管理办法》、《关于审理商品房买卖合

同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的等等。但对商品房虚假广告，我国侧

重事后追究责任，而忽视事先审查。这也是造成虚假广告泛滥的一个重要原因。

而《广告法》第四章“广告的审查”只确定了药品、医疗器械、农药、兽药等特

殊商品的预审制，并不包括商品房。

所谓广告预审制就是在广告发布之前，由专门设立的预审机构依统一制定

的标准，对广告的内容、形式进行审查，认为没有虚假等违法情形的而准予发

布。但我国现行审查制度是以广告经营、发布和审查为一体的广告审查制度，

其弊端是除了广告主、广告经营者和广告发布者对广告的自审自查外，没有一

个相对独立、具有权威的广告审查机构。

在外国有些国家在这方面做得较好，如澳大利亚成立的广告媒介委员会，

广告媒介委员会是广告媒介自我管理的核心机构，它组织对广告内容的事前审

查。广告审查机构按媒介的不同进行分工。广告主对审查决定不服的可以申诉。

申诉审查工作由广告标准局主席等组成四人委员会负责，其裁决为终局裁定。

鉴于此，我国也可以建立一个预审机构，既不是国家机关，也非自律组织，而

是在广告管理机关监督、指导下，设立一个由广告协会、广告经营单位和政府

有关部门聘请有关方面的专家和代表组成的机构。

商品房广告预审，就是商品房各类广告在发布前，必须由专门的审查机构

对其实质和形式内容进行审查，以决定是否能在媒体上发布。这是一种社会化

的共享性、自律性的审查机制。其实质审查应包括房地产开发商的营业执照、

资质等级、所售商品房“五证”是否齐全，房屋质量是否有验收合格证以及是否

能够达到如广告中所说的程度等等。对商品房广告来说，预审之后还应当备案，

即将广告的内容记录在案，并承诺广告内容的真实性，否则将承担法律责任。

这种制度操作简单易行，而且，对开发商来说有较强的约束力。如果商品房虚

假广告在发布前能够严格地把住预审这一关，虚假广告将会大大减少。

（五）健全开发商信息披露制度

通过对前文商品房消费者权益遭受侵害的分析，我们可以发现商品房市场

中开发商所谓的各种欺诈行为都是有一个共同的特征，就是购房者依法享有的

知情权被侵犯或者开发商对其应承担的信息披露义务存在重大瑕疵。因此，我

们有必要建立完善的开发商信息披露制度。

具体而言，可从以下三个方面着手:一是建立企业信息数据库，即全面加强

房地产开发企业诚信体系档案建设，将房地产开发企业在开发、经营过程中产

生的与工商、税务、质检、金融、环保等有关信息集中收录，利用网络、公报

等形式定期向社会公布。同时应对开发商进行虚假宣传和发布虚假广告、故意

隐瞒重要信息等情况及违法行为受到有关部门查处的相关信息等都应载入信息

记录，并通过电视、报纸等新闻媒体予以曝光。二是建立商品房开发项目的信

息数据库。土地、房产、建设、规划等相关部门应将商品房开发项目的土地所

有权属、发放预售许可证、建设许可证、项目规划、抵押登记等各方面信息统

一录入数据库，供公众查询。三是对以商品房广告为重要收入来源的电视、报

纸等新闻媒体来说，也应强化信息披露责任意识，严格审查商品房广告内容。

当然，这些信息应当是全面、真实和及时更新的，以此改变现有房地产交

易中开发企业、购房人或社会公众对商品房信息掌握的严重失衡。

（六）引入商品房工程质量保修保险制度

规范我国建筑工程质量保修制度的法律法规目前主要有《建筑法》、《建

程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等。虽然我国现行的建设

质量保修制度及相关规定看起来似乎对商品房消费者给予了很大的保证，但只

是开发商、施工、勘察、设计等单位之间的保修责任。而消费者和这些单位没

有合同关系，因此不能直接这些单位进行保修或索取赔偿，权益难以得证。

再者，除制度本身外，没有相应的辅助制度和实施细则来确保保修制度实践中

能够实施。

基于我国的商品房工程质量保修制度还不能够有效保护商品房消费者的权

益，须引入国外住宅质量保证保险制度。这个制度源于法国，名为“潜在保险”

（简称IDI），即规定开发商、承包商都要对房屋质量问题负连带责任，并且

规定了一定的保证期限。房建造商必须对其在法典中的法定责任投保责任保险。

同时，针对IDI保险，制定了一套复杂的建筑技术评定检查机制，在技术评定检

查过程中发现的，只要建筑商没有按要求整改，技术评定检查机构就有权要求

工程停工。通过引入利益驱动的、专业的第三方，可以监督和规范开发商的行

为，提宅性能品质，保证施工质量。

所以，在我国确立和完善商品房工程质量保修保险制度，强制开发商购买

险种势在必行.这样在商品房销售时，消费者可以同时获取保险公司保单，直接

保险公司理赔，从而降低了消费者购房风险，解决了消费者对住宅和性能的

不信任感，有利于消费者放心购房。同时要制定住宅质量保修保险施细则，使

该制度落实到实处，切实维护商品房消费者的权益。

（七）完善商品房适用惩罚性赔偿的规定

2003年6月1日起正式施行的《关于审理商品房买卖合同纠

纷案件适用法律若干问题的解释》中，己将惩罚性赔偿引入商品房买卖合同。

这一点是值得肯定的，但还有三点不足:第一，司法解释的适用范围太窄，而且

效力不高，应当将它上升为法律，纳入立法中去。第二，该司法解释对商品房

买卖中适用惩罚性赔偿的适用范围过窄，应将房地产开发企业利用虚假的售楼

广告与宣传资料促使商品房买卖合同成立的行为列入惩罚性赔偿范围。此外，

对于商品房面积“缺斤少两”也应适用缺失部分的惩罚性赔偿。这样就更能保护

商品房消费者的合法权益。第三，对欺诈的认定上，不能将商品房的质量问题

和经营者的欺诈行为混为一谈，要严格地区分开来，实事求是，具体分析。凡

是开发商在售房过程中，为达到售房目的而故意隐瞒真实情况，提供虚假信息，

或以其它不正当手段欺骗误导消费者，致使消费者做出错误的购买决定，即构

成对消费者的欺诈行为，消费者完全可以理直气壮地根据《消法》中规定要求

开发商加倍赔偿。在商品房买卖中，存在广告、价格、质量、面积、产权等方

面的欺诈，每一方面的欺诈又表现出程度不同的差别。应根据欺诈程度的不同，

使用不同的双倍赔偿制度。第一，若欺诈部分占房屋价值的大部分，或者质量

存在对人身安全隐患，或者房屋从根本上无法满足消费者的使用要求等情况，

则严格适用《消法》，在消费者要求双倍赔偿的情况下予以双倍赔偿。实践中，

这种情况并不多见。第二，若欺诈部分只占房屋价值的少部分或者虽影响了房

屋的使用价值，但可以修复，在一定程度上能够满足消费者的需要并不影响消

费者的安全时，在消费者提出双倍赔偿要求时，一般只就欺诈部分获得双倍赔

偿。

在司法实践方面，令人欣慰的是，成都市仲裁委员会2002年在国内首次就

售房欺诈行为以仲裁书的形式作出了“双倍赔偿”的裁决。河南省鹤壁市一购房

者2001年11月8日以开发商未经规划部门批准擅自建房，且隐瞒整栋楼抵押

给银行的事实，认为开发商欺诈销售商品房，请求适用《消法》的“双倍赔偿”。

2002年2月法院一审认定被告之行为对购房消费者构成欺诈，判决购房者获“双

倍赔偿”，二审法院维持了原审判决。这是我国首例以判决的形式认定商品房买

卖中实施欺诈行为适用《消法》的“双倍赔偿”案件。

总之，除了从法律层次来规范商品房消费者权益外，更重要的是要全面提

高消费者保护意识，健全社会诚信体制，进而促进我国房地产市场持续、稳定、

健康的发展，构建一个和谐、有序的社会。

四、结论

通过本文以上内容阐述，可以看出，商品房消费者权益受损的现象主要集

中在商品房消费的三个环节:商品房预售环节;商品房交付阶段;商品房产权证办

理环节。其中任何一个环节出现问题，都会导致消费者的权益受到损害。完善

商品房消费者的权益，就应该着力于解决这三个环节中出现的问题。关于商品

房的预售制度，对于目前关于取消商品房预售制度的呼声日益高涨的情况，从

另一个视角指出商品房预售制度并不是万恶之源，目前的关键应是完善商品房

预售制度，使之能够适应迅速发展的房地产市场。

在新的历史时期，要对消费者权益加大保护力度。应在深刻理解消费者权

益保护法的正义、安全、秩序、效益理念的基础上，针对我国消费者权益保护

法在实施过程中产生的具体问题、制度缺陷，有的放矢地从立法、执法、司法、

社会监督、消费者自身等几个方面来解决。真正使作为弱势体的消费者的利

益得到最大限度的保护，建立起一个完善的消费者权益保护法律体系，实现消

费者的利益切实得到维护的理想状态。中国加入WTO以后，社会的经济生活将

和世界接轨，面对这种全新的变化，消费者权益保护问题不可避免要面临新的

挑战。希望通过对中国消费者权益保护的探索，进一步凸现以人为本的价值取

向，以建立和谐社会为立足点，为完善和健全消费者保护制度抛砖引玉，在个

人、社会、国家的共同努力下，创建出维护消费者权益的法制天下，为国家的

经济发展和全面进步提供有利的保障。