如何理解监察就业必须坚持实事求是重证据重调查研究在适用法律和行政纪律上人人平等？

如何理解监察工作必须坚持实事求是,重证

据，重调查研究,在适用法律和行政纪律上人

人平等？－

这是对监察工作必须实事求是，重证据,重调查研究和在

适用和行政纪律上人人平等原则的规定。

ﻭﻪﻭ监察工作必须实事求是，重证据,重调查研究，这是宪法

规定的以事实为根据,以法律为准绳的社会主义法制原则和辩证

唯物主义认识论在监察工作中的具体体现,是监察机关行使职权

时必须坚持的一项基本原则。它要求监察机关在开展工作，尤其

是查处违反行政纪律案件中,必须从实际出发，尊重客观事实,以

客观存在的真实情况作为判断是非,正确处理问题的基础,而不能

先入为主,主观臆断。

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ﻪ要做到尊重客观事实,一切从实际出发,就必须进行深入细

致的调查研究,广泛、充分地了解、收集有关的材料和证据，并

且经过认真分析,反复验证,去粗取精，去伪存真，以揭示事物的

内部联系，这样才能作出符合实际的判断，做出正确的处理，从

而保证监察工作的质量，防止发生差错，使处理的监察事项经得

起现实和历史的检验。ﻭﻪﻭﻭ在适用法律和行政纪律上人人平等原

则,是指监察机关在开展监察工作，尤其是在查处违反行政纪律

案件中，在适用法律和行政纪律上，对于任何监察对象都要一律

平等,不允许有任何超越法律、法规和行政纪律的特权。这体现

了宪法关于任何组织或个人都不得有超越宪法和法律的特权和

中华人民共和国公民在法律面前一律平等的社会主义法制原则。

这一原则包括以下几方面的含义：(１)任何监察对象的合法权益

都平等地受法律的保护（;2)任何监察对象都必须遵守法律和行政

纪律，不得有超越法律和行政纪律的特权;（３）一切违反法律

和行政纪律的行为都必须受到追究。根据这一原则,监察机关对

于一切监察对象的合法权益都要依法保护,一切违反法律和行政

纪律的行为都必须根据事实和情节，按照法律、法规和行政纪律

的规定,按照职权范围予以处理，绝不能因为监察对象的地位、

身份、职务等的不同而有所区别,应切实做到秉公办事,执纪公平。

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如何理解商品房销售合同中的“交付使用”

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;一、对交付使用的一般理解；

ﻭﻭ；对于商品房的交付般会有几种不同的理解。一种认为,

商品房的交付就应该是实物的交付,只要买受人占有了房屋,能够

实际使用,就应该认为开放商已经履行了交付义务,般的表现为

交钥匙;另种观点认为,商品房的交付应该为房屋所有权的转移,

就应该办理产权证书。ﻭﻭ

;根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

用法律若干问题的解释》第11条的规定，只要开发商将房屋转

移给购买者占有使用，也就是般生活中说的交钥匙,就认为

开发商履行厂房屋交付使用的义务。当然这是在当事人没有约定

的情况下适用该条规定。如果当事人之间有特别的约定,应该优

先适用。

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ﻪ;1.交付的方式，根捉一般的民法原理和有关规定,包括现实

交付、占有改定、简易交付、指示交付。现实交付,是指出卖人

将商品房实际转移给买受人占有使用，由买受人实际控制房屋,

实现实物交付。商品房的占有改定是指买卖双方就转移商品房所

有权的合意达成一致意见，但是由出卖人继续占有房屋,但是出

卖人已经由所有权人转变为使用权人，买受人为间接占有房屋,

譬如开放商出卖后又回租的房屋。商品房的简易交付是指在当事

人双方达成买卖协议之前，买受人已经占有了商品房,那么在买

卖双方达成买卖的合意时，就发生交付的法律效力，譬如发生在

先租后买的情况。房屋的指示交付,是指房屋本来为买卖双方当

事人之外的第三人占有,出卖人将针对第三人的房屋返还请求权

让与买受人，以代替交付的情况。对于以上四种交付方式都是当

事人可以在合同明确约定的。ﻭﻪﻭ

;2．当事人之间可以约定以转移房屋所有权为交付的最后

完成。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

用法律若干问题的解释》第11条的规定,商品房的交付使用一般

意味着房屋所有权的转移,但是当事人也可以在合同中明确约定

交付的具体含义。譬如在合同明确写明,房屋的交付使用是指转

移房屋的所有权，也就是要求出卖人将房屋产权证书交付给买受

人；也可以在合同中写明,房屋的交付使用是指,转移房屋的占有

同时转移房屋所有权,这时就应该不仅仅是交钥匙,还应该将产权

证书交付给买受人。

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ﻪ;二、交付使用应该满足的条件ﻭ

ﻭ;交付义务是商品房买卖合同中出卖人应该履行的一项主

要义务。所以出卖人该项义务的履行对于买受人利益的保护是非

常重要的，而买受人在商品房买卖合同中的根本利益就是取得房

屋所有权。《民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式

取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或

当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》1３3条中也

规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定

或者当事人另有约定的除外。1３5条规定,出卖人应当履行向买

受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有

权的义务。所以,应该根据出卖人实际交付实物的时间和法律特

别规定的时间来确定所有权的转移时间。ﻭ

；按照有关法律规定，动产以交付为转移所有权的时间，

而不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要

件，才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要

件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在

商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往往有一个时间间

隔，在没有办理登记取得房屋产之间,房屋买受人对房屋只是事

实上的占有,而不是法律上的所有，因此这样的状态对于保护买

受人是不确实的。《城市商品房销售管理办法》第３0条规定,房

地产开发企业应当按照合同约定,将符合使用条件的商品房按期

交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约

责任。所以一般认为,开发商交付房屋,并不是一般的直接的交付，

而必须满足一定的条件。这是对开发商行为的种限制，更是对

买受人权益的保护措施。开发商交付使用出售的房屋的条件就

是，交付使用的商品房必须已经取得合法产权证明。根据最高人

民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

解释》第１1条的规定,虽然并不要求开发商交付房屋时就转移所

有权于买受人，但是条件限制是其所转移交付的房屋必须是有合

法产权证明的。《城市房地产管理法》3８条规定,以出让方式取

得土地担保使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:（1)按照

出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用

权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程

的,完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地

的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已

经建成的,还应当持有房屋所有权证书。《城市房地产转让管理规

定》第10条中有同样的规定，《城市房地产权属登记管理办法》

第16条规定,新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内

向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件

或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、

施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第

27条规定,登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权

属清楚、产权来源资料齐全的,初始登记、转移登记、变更登记、

他项权利登计应当在受理登记后的3０日内核准登计，并颁发房

屋权属证书房地产开发公司向购房者交付房屋的行为是一种处

分行为,而处分行为的前提就是必须是有权处分，应该是合法权

利人的处分行为。开发商只有经过初始登记取得房屋权属证书之

后,才能以房屋所有权人的身份对房屋实施处分行为,否则就有可

能是无权处分行为,而无权处分行为的效力是不确定的。实践中

经常发生开发商虽然按时交付了房屋但是由于没有办理初始登

记而最后导致买受人无法顺利取得房屋所有权的情况,所以,只有

严格要求开发商的交付使用必须是满足一定条件的交付,才能保

护买受人的合法利益。

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