关于违规装修的法律意见书

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关于业主违规装修的法律意见书

一、装修过程中容易出现的违规现象：

1、业主装修方案未经物业批准或未办理装修手续的；

2、业主装修私自拆除承重墙、隔墙、窗台等；

3、私自改变房屋内部空间砌墙、隔断、改变房间用途的；

4、私自改变卫生间结构、改造水管破坏卫生间防水层的；

5、违规改变原有设计供暖形式、供暖管道的；

6、违规安装防盗窗、栏杆；

7、私自利用露台、外墙、共有部位等搭建阳光房、隔断影响建筑外观、破

坏外墙保温、存在安全隐患的。

二、法律依据：

1、《中华人民XX国物权法》

2、《中华人民XX国建筑法》

3、《中华人民XX国刑法》

4、《住宅室内装饰装修管理办法》

5、《房屋建筑工程抗震设防管理规定》

6、《物业管理条例》

7、《XX省物业管理条例》

8、《XX市房屋使用安全条例》

三、法律风险：

物业将承担管理不善的责任。其他业主可以依据《物业管理条例》第36条

及与物业签订的《物业管理服务合同》追究物业的相应责任。

四、法律建议

〔一、建设单位：

1、建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1竣工总平面图,单体建筑、

结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2设施设

备的安装、使用和维护保养等技术资料；3物业质量保修文件和物业使用说明文

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件；4物业管理所必需的其他资料。

2、建设单位应当按照规定向购买人提交有关房屋质量保修、使用说明和房

屋平面图、白蚁防治证明等材料,明确告知购买人房屋的设计使用年限、性能指

标、承重结构、特殊工艺、管线走向、使用与维护保养要求、保修范围和期限等

事项；

3、建设单位应当在销售物业之前应制定临时管理规约,对有关物业的使用、

维护、管理〔包括违规装修问题,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临

时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。开发商应当在物业销售前将

《临时管理规约》向物业买受人明示,并予以说明,物业买受人在与开发商签订物

业买卖合同时,应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺。该临时规约对建设

单位、业主和物业使用人均有约束力。包括：1、物业的自然情况与权属情况；2、

业主使用物业应当遵守的规则；3、维修养护物业应当遵守的规则；4、涉及业主

共同利益的事项；5、违约责任等。

〔二、物业：

1、与业主委员会签订《物业管理服务合同》,按照法律规定对违规装修问

题与业主进行约定。

2、与业主或者业主委托的装修公司签署《住宅室内装饰装修管理协议》并

对业主装修情况进行登记；

3、门岗保安严格控制进入小区的装修材料,对违规的防盗窗、大量的砂石

料、隔断材料、大批量装修材料等要严格登记程序,跟踪检查,发现问题的禁止进

入并及时与物业联系。

4、保安或工程人员在巡逻过程中对装修户进行定期巡视,发现违规情况及

时制止并下发违章整改通知书,要求停止施工,恢复原状,并让业主签字；业主拒

不签字或不到业主的,将违章整改通知张贴于违章业主门口附近,一定要留存

影像资料,做好纸质记录并存档。

5、物业对违规装修业主进行整改检查,督促业主进行整改,对影响房屋结构

安全、相邻关系、建筑外部造型等严重的违规行为要及时书面上报相关房屋行政

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主管部门；

6、物业公司也可以直接以自己的名义向法院起诉,追究业主的违约责任,否

则自身将承担相应责任。

〔三、其他业主:

1、其他业主也可以依据侵权责任法,要求违规业主停止侵害、恢复原状、消除危

险、赔偿损失。

2、其他业主也可以依据《物业管理条例》第36条及与物业签订的《物业管理服

务合同》追究物业的相应责任。

〔四、违规业主:

1、停止侵害、恢复原状、消除危险、赔偿损失。

2、造成严重后果的,处三年以上十年以下有期徒刑。

附：相关法律法规

〔一《中华人民XX国物权法》

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利

不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

〔二《中华人民XX国建筑法》

1、第四十九条：涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位应当在施工前委托原设

计单位或者具有应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的,不得施工。

2、第七十条：违反本法规定,涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的,责令

改正,处以；造成损失的,承担赔偿责任；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

〔三《中华人民XX国刑法》

第一百一十四条："以其他危险方法破坏住宅、公共建筑物或者其他公私财产,危害公共安全,

尚未造成严重后果的,处三年以上十年以下有期徒刑。"

〔四《住宅室内装饰装修管理办法》

1、第五条：住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为：<一>未经原设计单位或者具有相应资

质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构；<二>将没有防水要求的房间或

者阳台改为卫生间、厨房间；<三>扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝

土墙体；<四>损坏房屋原有节能设施,降低节能效果；<五>其他影响建筑结构和使用安全

的行为。

2、第十六条：装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰

装修管理服务协议。3、第十七条：物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议

实施管理,发现装修人或者装饰装修企业有违反相关规定的,应当立即制止；已造成事实后果

或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室

内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。

4、第二十条：装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的

约定,对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

〔五《房屋建筑工程抗震设防管理规定》

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第二十六条规定:违反本规定,擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或

者地震反应观测系统等抗震设施的,由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正,

并对个人处以1000元以下,对单位处以1万元以上3万元以下。"不但应该恢复,

而且会被处以。

〔六《物业管理条例》

1、第二十二条：建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维

护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项

依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

2、第二十三条：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

3、第二十九条：在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

〔一竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验

收资料；〔二设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；〔三物业质量保修文件和物业

使用说明文件〔四物业管理所必需的其他资料。

4、第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企

业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的

法律责任。

5、第五十三条：业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应

当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

〔七《XX省物业管理条例》

1、第四十四条：业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时

管理规约的规定,不得有下列行为：〔一损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

〔二违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为…；物业服务企业、业主委

员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。

2、第四十七条：业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服

务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。业主拒不

办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施

工人员进入物业管理区域。

3、第四十八条：业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。住

宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：〔一装饰装修工程的实施内容和实施期限〔二允许

施工的时间；〔三废弃物的清运与处置〔四住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；〔五

禁止行为和注意事项；〔六装修保证金的收取和退还；〔七违约责任；〔八其他需要约定的

事项。

4、第四十九条：业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。物业

服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。

〔八《XX市房屋使用安全条例》

1、第三条：市房屋行政主管部门对全市的房屋使用安全工作实施监督管理。区〔市房屋

行政主管部门负责本辖区内的房屋使用安全监督管理工作。

2、第八条：新建房屋交付使用前,建设单位应当按照规定向购买人提交有关房屋质量保修、

使用说明和房屋平面图、白蚁防治证明等材料,明确告知购买人房屋的设计使用年限、性能

指标、承重结构、特殊工艺、管线走向、使用与维护保养要求、保修范围和期限等事项。

3、第九条：房屋使用和装修过程中,禁止下列行为：

〔一超过设计标准、规范增加房屋使用荷载；

〔二拆除承重墙；

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〔三改动承重梁、柱结构;

〔四开挖地面影响房屋地基以及基础结构；

〔五在保温外墙打孔、开挖洞口〔含门窗,下同等；

〔六擅自改造屋面、平台或者在屋面、平台上搭建；

〔七擅自改变房屋使用性质；

〔八损坏、擅自改动房屋原有消防、电力、供水、排水、供热、排烟、燃气、节能等设施以

及其他妨碍正常使用的行为；

〔九法律、法规禁止的其他行为。

5、第十二条：房屋所有权人或者使用人进行房屋装修,应当将有关事项告知物业服务企业；

未实行物业管理的,应当告知房屋所在地村〔居民委员会。物业服务企业和村〔居民委员会

应当对装修事项予以记载并在房屋所在区域内公布。

6、第十三条：房屋装修不得破坏房屋的抗震功能和结构安全,并应当符合防火、防水、隔音、

卫生、保温等建筑功能的要求,不得影响相邻房屋的正常使用。

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