业主身份认定的依据

业主身份认定的依据

首先我们可以明确下国务院《物业管理条例》进行了界定，即“房屋的所有权人

为业主”。如何认定房屋的所有权人，房屋所有权的认定是否仅以登记为准，房屋所有

权人是否等同于不动产登记簿登记的所有权人，是必须理清的一个问题。

由于法律法规对此没有给出明确规定和统一标准，导致了理论认识上的不同，这

就是产生上述两种不同观点的根本原因。因此，首先要解决如何认定房屋所有权人的问

题，在此基础上才能进一步解决业主的身份认定问题。

一、依法登记是认定房屋所有权人的依据房屋所有权属于不动产物权的范畴。

从我国物权相关法律规定看，不动产物权的取得必须以登记为生效要件。法律之

所以将登记作为不动产物权取得的方式，是由于登记具有公信力，已经登记的房屋对外

权属明确，不易产生争议，物权归属清晰以便于确认房屋所有权人。依法登记是取得房

屋所有权的最主要途径，但不是唯一途径。一般而言，取得房屋所有权须进行不动产权

属登记，但也存在“法律另有规定除外”的情况。从现有法律规定看，符合“法律另有

规定除外”情形的，当属《物权法》第二章第三节规定的一些特殊情况，如因人民法院

和仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承或者受遗赠、合法建造等行为，

未进行登记也可以取得不动产物权。可见，取得房屋所有权的法定途径有两种:一是依

法进行登记，这是一般规则，是最主要方式;二是法律另有规定的其他情形，这是例外

规则，属于补充方式。

二、《婚姻法》中的共同共有人不等于房屋所有权人。

每一部法律都是对特定领域的规范，《婚姻法》是解决婚姻家庭关系的基本准

则，调整的是夫妻之间的人身、财产关系。法律规定的夫妻财产共同共有，是为处理婚

姻家庭内部的法律关系而设，如在解决离婚的财产分割问题时，需要明确双方单独所有

和共同所有的财产，以理清债权债务关系。《物权法》是为了明确物的归属，发挥物的

效用，其调整的是因物的归属和利用而产生的民事关系，从立法目的上看，所有权人的

设立是为了解决对外的民事法律关系，房屋作为不动产，权利外观体现为登记，登记人

是处理对外法律关系的主体。

三、认定业主身份的特别规定。

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解

释》第1条第二款规定:“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法

占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称

的业主。”这一业主身份认定的特别规定，严格讲超出了《物权法》的相关规定，但这

一规定有对于实践中存在的问题有相当重要的意义。民一庭负责人针对该

司法解释解答时提到了现实生活中存在的一些现象，购房人基于与建设单位的商品房买

卖合同，在已经依法占有并使用专有部分的情况下，仍然未办理房屋所有权登记的情形

并不罕见。此时，仅以是否已经依法登记取得房屋所有权作为判定业主身份的标准，会

导致相当数量的人因此不能成为业主，而此类情况一旦持续，将会有很多小区的绝大部

分住户在一段时间内不能行使业主权利，因此有必要对其业主身份的问题进行特别规

定，这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的规定精神，适应现实

生活。

综上所述，从认定业主的一般规则到特别规定，都未发现夫妻共有房屋登记在一

方名下，未登记的另一方可以获得业主身份�.法律依据。总之，认定业主身份的基础是

确认房屋所有权人，房屋所有权人的确定以登记为基本标准，辅之例外和特别规定。