关于法律的实践报告

关于法律的实践报告

首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人

民法院的工作人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺利实习所

作的帮助和努力。

我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过

实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经历，稳固并

检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了

大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工

作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学

习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践

有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评

价。

实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸、四平市中兴

建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进

展了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭

评议。案件详细情况如下：

一、案件的由来和审理经过

郭继魁与中兴经贸、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹

杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院XX年4月29日作出

（XX）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提

出上诉，四平市中院于XX年7月4日立案，并依法组成合议庭，公

开开庭进展了审理，上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛，被上诉人

四平市中兴经贸（以下简称经贸公司）委托代理人胡振儒，被上诉

人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）委托代理人苏军，被

上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）委托代理

人付佳宾，被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼，本案

现已审理终结。

二、当事人和其他诉讼参加人情况

上诉人（原审原告）：郭继魁

委托代理人：盖如涛。

被上诉人（原审被告）：中兴经贸。

法定代表人：刘连贵

委托代理人：胡振儒

被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司

法定代表人：刘连贵

委托代理人：苏军，

被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司

法定代表人：吴孝贵

委托代理人：付佳宾，

被上诉人（原审第三人）尹杰，

委托代理人：窦树法

三、原判要点和上诉的主要内容

原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑

公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0a-b轴约

86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又

于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被

告四平市中兴经贸至今未履行合同，交付房屋。此房于XX年5月被

被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这

种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸履行

合同交付房屋，并承担诉讼费。

被告四平市中兴经贸（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无

异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的

委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予

以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复

买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且

第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是

无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。

被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建

筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了

全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属

于重复买卖，是无效合同，不应支持。

被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定

期限内未做辩论。

第三人尹杰诉称：第三人于XX年4月6日与被告开发公司签订

商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的

买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。

合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售

合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发

公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来

又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售

是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买

受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应按照相关规定予以赔

偿。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假

设干问题的解释》第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买

卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除

的，买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求

出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）成心隐瞒所

售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据

这一规定，开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并给予购房

款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。

由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包

括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭

意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方

客观因素，对第三人获赔问题经剧烈讨论采取了其他观点，即由于

尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律途径予以解

决。

综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人

郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院XX年第39次

审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百

五十三条第一款二、三项的规定，判决：

一、撤销四平市铁西区人民法院（XX）四西民二初字第349号

民事判决；

二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖

关系成立；

三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。

一、二审案件受理费22,220.00元，由中兴房地产开发公司、

中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。

通过对本案的深入研究,我认为四平市中院,认定事实清楚,适用

法律正确,判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚

持在合议庭中我提出的意见:1第二审案件的审理应当围绕当事人上

诉请求的范围进展，当事人没有提出请求的，不予审查，但判决违

反法律制止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。2

中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同，对于无效合

同依法律规定应恢复原状、返复原物、赔偿损失。基于以上两点原

因，我认为，法院应对第三人利益予以保护，即开发公司应返还尹

杰购房款345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿损失，经贸公

司、建筑公司承担连带给付责任，而不应该使第三人另求法律途径

解决。这样，对善意第三人利益没有有效保护，而且增加诉累，浪

费司法资源。

本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历，其收获和意义

可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，

理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了稳固,解决问题的

能力也受到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对法律

在现实中的运作有所了解，也对法言法语也有了进一步的掌握；此

外，我还结交了许多法官和律师朋友，我们在一起相互交流，相互

促进。作为一个南开学生，我竭力成为一名南开文化的使者，向社

会各界的朋友们介绍南开，使他们走近南开，了解南开。