【租赁】与租有关的相关法律法规规章

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【关键字】租赁

最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

问题一：第一种情况：出租人知道承租人擅自转租，未予制止的视为同意转租。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租

人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承

租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除

斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转

租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因

其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人（订立转租合同时不知道也不应当

知道承租人未经出租人同意转租）可以要求承租人赔偿损失。

为保护次承租人的利益，承租人拖欠租金违约的，次承租人可以代付租金、违约金来阻

止出租人的解除权。

第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠

付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人

追偿。

《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可

以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同

解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余

租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

【解读】适用本条应注意如下几个问题：

（1）租，可分为自主租和他主租两种，自主租即房屋所有人将房屋出租给多个承

租人，他主租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条的

转租行为。

（2）再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建危及房屋安全出租人受到损害时，

出租人即业主有权解除合同，并随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制，法律依据：

《租赁合同司法解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租

人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依

照合同法第二百一十九条的规定处理。

《合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租

赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

问题二相邻关系

●《通则》第83条规定：“的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合

理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或

损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

●《》第七章规定：

第七章相邻关系

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第八十四条不动产的利人应当按照有利生产、方便生生活、团结互助、公平合理的原

则，正确处理相邻关系。

相邻关系

第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定

的，可以按照当地习惯。

第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应

当尊重自然流向。

第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的

便利。

第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃

气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关，妨碍相邻建筑物的通风、采光和。

第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、

噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危

及相邻不动产的安全。

第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当

尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

民通意见：相邻关系：102、处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，

应当责令其排除妨碍、赔偿损失。

问题三：物业公摊问题：租侵害了邻居啥权利：

物权法：第六章业主的建筑物区分所有权

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利

不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主公有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内

的绿地，属于业主公有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他

公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主公有。

第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主公有。经业主共同决定，可以用于

电梯、水箱等公有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、

违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管

理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益

的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释》

第三条除法律、行政法规规定的公有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权

法第六章所称的公有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通

行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施

等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的

规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

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问题四、房屋失火对邻居的损失赔偿责任，业主的责任，承租人既二房东的责任，次承租人

的责任

侵权责任法

第二十一条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、

排除妨碍、消除危险等侵权责任。

物件损害责任

第八十五条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他

人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、

管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

中华人民共和国侵权责任法司法解释

第十一章物件损害责任

第一百二十五条【建筑物等设施及其悬挂物搁置物脱落、坠落致害责任的其他责任人】

侵权责任法第八十五条规定的“其他责任人”，是指建筑物等设施的所有人、

管理人或者使用人之外的，对损害发生负有责任的第三人。

建筑物等设施及其悬挂物、搁置物脱落、坠落致人损害，所有人、管理人或

者使用人丧失赔偿能力，无法承担侵权责任的，被侵权人可以直接向对此负有责

任的“其他责任人”请求赔偿。

第一百二十六条【建筑物等设施及其悬挂物搁置物损害责任人的不真正连

带责任】

建筑物、构筑物或其他设施的所有人、管理人或使用人与搁置物、悬挂物的

所有人、管理人或使用人不是同一人的，被侵权人可以请求其中的任何人一方承

担赔偿责任。承担责任的一方对于其他应当承担最终责任的所有人、管理人或者

使用人享有追偿权。

第一百二十七条【建筑物等设施倒塌损害责任的建造缺陷】

侵权责任法第八十六条第一款规定的建筑物等设施因建造缺陷倒塌造成他

人损害，不是因建筑单位或施工单位责任造成的，建设单位和施工单位应当先承

担赔偿责任的，其承担责任之后，有权向其他责任人追偿。建设单位和施工单位

没有能力承担侵权责任，其他责任人对此应当承担侵权责任的，被侵权人可以直

接向其他责任人请求承担赔偿责任。

该款规定的“其他责任人”，是指建设单位和施工单位以外的设计单位、勘测

单位、监理单位以及其他有关单位等第三人。

第一百二十八条【建筑物等设施倒塌损害责任的管理缺陷】

侵权责任法第八十六条第二款规定的是建筑物等设施倒塌致人损害的管理

缺陷。该款规定的其他责任人，是指建筑物的所有人、管理人或者使用人。

因管理缺陷致使建筑物等设施倒塌损害，所有人、管理人或者使用人承担责

任的，依照本司法解释前条第一款的规定承担责任。

第一百二十九条【建筑物抛掷物、坠落物的加害人不明的补偿责任的适用】

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侵权责任法第八十七条规定建筑物抛掷物、坠落物加害人不明的补偿责任，

不是过错责任，应当适用侵权责任法第二十四条规定确定。

具有以下情形之一的，可以认定为该条规定的“能够证明自己不是加害人”：

(一)损害发生时，证明人不在该建筑物之中;

(二)损害发生时，证明人所处建筑物位置无法实施该特定行为;

(三)证明人无法完成该行为;

(四)证明人实际没有致损之物。

第一百三十条【建筑物抛掷物、坠落物损害责任的补偿责任】

“可能加害的建筑物使用人”依照侵权责任法第八十七条规定承担的补偿责

任，为按份责任，而不是连带责任。

“可能加害的建筑物使用人”，是指实际使用该建筑物的所有人、管理人或者

使用人。

第一百三十一条【补偿责任的范围】

依照侵权责任法第八十七条规定确定的补偿责任，以不超过被害人实际损失

的50%为限。

第一百三十二条【有关单位或个人的理解】

侵权责任法第八十九条规定的“有关单位或个人”，是指堆放人、倾倒人、遗

撒人，以及对公共道路负有管理职责的法人或者自然人。

对公共道路负有管理职责的法人或者自然人承担了赔偿责任后，对于应当承

担侵权责任的堆放人、倾倒人或者遗撒人可以行使追偿权。

噪声扰民是侵犯相邻权：

相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻

的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其

他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。

当相邻不动产使用人对其不动产的使用造成对邻人的妨害(包括危险)时，其邻人有权予以排

除。“免受相邻不动产的妨害”是不动产所有权的当然内容。

于是擅自改变房屋构造，拆除墙体开凿窗户，危及了房屋的安全，楼上邻居朱某将汪某诉至

法院

建筑物

区分所有权包括专有部分所有权和共有部分所有权，专有部分所有权与一般所有权并无不

同，所有人在行使专有部分的权利时，不得妨碍建筑物的正常使用以及其他建筑物区分所有

权人的共同利益；共有部分所有权是区分所有建筑物及附属物的共同部分，包括建筑物的支

柱、屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消

防设备、大门等公用部分。

公用走廊，属于典型的建筑物区分所有权中共有部分。

租房把房屋做成隔断房，损害谁的权利：

城市异产毗连房屋管理规定

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（1989年11月21日建设部令第5号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改＜城市

异产毗连房屋管理规定＞的决定》修正）

第二条本规定适用于城市（指直辖市、市、建制镇，下同）内的异产毗连房屋。

本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同

所有人所有的房屋。

第三条异产毗连房屋的所有人按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围

行使权利，并承担相应的义务。

第五条所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环

境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。

我国《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定：所有人和使用人对共有、共用的门厅、

阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义

务；除另有约定外，任何一方不当多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不

得有损害他方利益的行为。第八条规定：一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除

须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。

《商品房屋租赁管理办法》

第六条有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

北京市房屋租赁管理若干规定（第194号令）

第二条本市行政区域内的住宅租赁和非住宅房屋租赁他人居住的，依照本规定

管理。••

第七条本市实行房屋出租登记制度。办理房屋出租登记不得收费。••

第八条出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所

在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容:••

(一)出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人

员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地；•

••••(二)出租房屋的基本情况、租金和租赁期限；••

(三)房屋权属证书或者房屋来源证明；••

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(四)本市规定的其他内容。••

第十二条出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负

责。••

房屋所有人将出租房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的基层管

理服务站。••

第十三条出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、

卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。••

禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。••

第十四条出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无

身份证明的人出租房屋；不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条

件；发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，及时向公安机关报告。••

对多人居住的出租房屋，出租人应当建立居住人员登记簿，并按规定报送基

层管理服务站。••

出租人出租房屋的收入，应当依法纳税。••

第十五条承租人应当配合出租人进行房屋出租登记；不得利用租赁房屋从

事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染

病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工

作、生活。••

第十七条房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理:••

(四)发现危及房屋使用安全或者其他违法行为的，立即制止，并督促责任人改正；

拒不改正的，及时报告房屋所在地有关行政部门依法处理。••

第二十五条经房屋安全鉴定机构鉴定，出租房屋属于危险房屋的，建设(房屋)

行政部门应当告知房屋所有人、承租人按规定采取解危措施。采取解危措施，需

要承租人或者其他使用人暂时迁出的，承租人或者其他使用人应当及时迁出。出

租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人拒绝对出租房屋采取解危措施的，

建设(房屋)行政部门应当依法采取强制加固、修缮措施，并可以责令承租人或者

其他使用人限期迁出。••

强制加固、修缮发生的费用由责任人承担，因阻碍加固、修缮造成的损失，

由阻碍加固、修缮的责任人承担。••

外来人员数据统计：

北京市统计局公布的统计数据：以2010年11月1日零时为标准时点全市常住人口为1961.2

万人，全市常住人口中，外省市来京人员为704.5万人，占常住人口的35.9%。其中包括

400万农民工，新生代农民工为250万。农民工主要分布在建筑业、生活服务业等

领域。

从北京日报了解到：

北京市按照“以区为主，全市统筹”的建设思路，2011年北京市计划建设公租房6万套。

而第一季度全市今年已初步落实租赁房项目27个，建筑面积约110万平方米，建成后

可提供公租房房源约1.7万套。

市住建委相关负责人表示，目前公开配租公租房的对象是取得备案资格的廉租房、

经济适用房和限价房轮候家庭。同时，鼓励产业园区和重点企业利用自有土地建设公租

房，为引进人才和务工人员提供居住服务。

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公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市

中低收入住房困难家庭等体出租的住房。

（包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它

住房困难家庭）。

北京市房屋建筑使用安全管理办法

第四条房屋建筑使用安全责任由房屋建筑所有权人承担。

所有权人对房屋建筑使用安全可以自行管理，也可以委托物业服务企业以及其他单位、

个人管理，受托管理人应当按照规定和约定承担房屋建筑使用安全管理责任。

自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当配备房屋建筑安全管理员。安全管理员

应当具备房屋建筑结构和设施设备安全管理的专业知识。

第五条房屋建筑使用人应当安全使用房屋建筑，及时向所有权人、受托管理人报告发现的

安全问题，配合开展对房屋建筑的检查维护、安全评估、安全鉴定、抗震鉴定、安全问题治

理等活动。

第七条房屋建筑所有权人或者受托管理人应当对房屋建筑进行检查维护，发现危及房屋建

筑使用安全的问题时，应当及时向住房城乡建设行政主管部门报告，并有权对危害房屋建筑

使用安全的行为进行制止。

自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当按照住房城乡建设行政主管部门的规

定建立房屋建筑使用安全管理档案。

第八条禁止下列影响房屋建筑使用安全的行为：

(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

(二)违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品；

(三)超过设计使用荷载使用房屋建筑；

(四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；

(五)占用、堵塞、封闭房屋建筑的疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为；

(六)在人员密集场所门窗上设置障碍物；

(七)损坏或者擅自拆改供水、排水、供电、供气、供热、防雷装置、电梯等设施设备；

(八)其他违反法律、法规、规章的行为。

第九条区分所有权的房屋建筑主体和承重结构属于房屋建筑的共有部分，进行装饰装修活

动需要变动建筑主体和承重结构的，须经全体所有权人共同决定后，方可委托具有相应资质

的设计单位出具设计方案，装饰装修企业应当按照设计方案进行施工。

第十一条房屋建筑有下列情形之一的，房屋建筑所有权人应当委托房屋安全鉴定机构进行

安全鉴定：

(四)未按照规定变动建筑主体和承重结构的；

(五)进行结构改造或者改变使用用途可能影响房屋建筑安全的；

(六)毗邻的建设工程施工可能影响房屋建筑使用安全的；

第十七条委托人及利害关系人对房屋建筑安全鉴定结论有异议的，可以向市房屋安全鉴定

管理机构申请重新鉴定，市房屋安全鉴定管理机构可以组织重新鉴定。

第二十四条住房城乡建设行政主管部门建立房屋建筑安全信息档案，记载房屋建筑安全的

相关信息。发现下列情况时应当及时记载并予以公布：

(一)擅自变动建筑主体和承重结构的；

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第三十条违反本办法第八条第(三)项规定，超过设计使用荷载使用房屋建筑的，由住房城

乡建设行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处1万元以上3万元以下。

第三十四条房屋建筑所有权人下落不明或者权属不明的，本办法规定的房屋建筑所有权人

责任由实际占有人承担。

第三十六条本办法自2011年5月1日起施行。1991年1月5日北京市人民政府批准，1991

年3月9日原北京市房地产管理局发布，根据2004年6月1日北京市人民政府第150号令

修改的《北京市实施〈城市危险房屋管理规定〉的若干规定》同时废止。

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