2016考研知识点：法律硕士之民法学案例分析(12)

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2016考研知识点：法律硕士之民法学案

例分析(12)

地役权纠纷

甲从他人手中购得临近海边的一块土地并建造别墅。该地前边有一公司乙，双方协议约

定：乙在30年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付一定数额金钱作为补偿。

一年后乙公司迁址，将房屋全部转让给丙房地产开发公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议

约定。丙购得该房屋后建高层住宅。甲得知这一情况后，要求丙立即停止兴建，遭到拒绝后

便向法院提起诉讼，请求法院确认乙与丙之间转让房屋合同无效，并要求赔偿损失。

请分析：

(1)从民法理论上分析，本案属于相邻关系纠纷抑或地役权纠纷?

(2)根据我国现行法律，你认为甲是否有权要求丙停止兴建?

答：(1)依民法理论分析，本案应属于地役权纠纷。相邻权和地役权的行使都意味着权

利人所有权或使用权的扩张，以及邻人所有权或使用权的限制，故实践中容易造成混淆。一

般认为，可从如下几方面来认定某一法律关系究竟是相邻权纠纷还是地役权纠纷：

1)有无提供便利的必要性。本案中，丙购地兴建高楼的行为并没有影响到甲今后正常的

生活起居，只不过是使其观看大海景受到一定阻拦。

2)权利取得的方式是法定抑或约定。本案中，“观景权”并非法律规定的相邻关系赋予的

权利，而是通过约定的方式取得的。

3)权利取得是有偿抑或无偿。相邻权的取得具有法定性，通常是无偿的。而地役权的取

得大都是有偿的，其依约定而取得，供役地人并没有为需役地人提供便利的法定义务，但供

役地人提供的便利确实满足了需役地人的某种特殊要求和需要，为需役地人带来了某种特定

的利益，该便利已经超过了法律所施加的义务，为此需役地人应当向供役地人支付一定费用

来作为自己获得便利的对价。本案中，双方约定的金钱应为甲获取地役权而向乙支付的对价。

综上，本案应为地役权纠纷。

(2)我国现行《物权法》明确规定了地役权制度，肯定了其用益物权性质。《物权法》

第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申

请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”根据该条，该权利不需要进行登记即可设

立，但不登记不能对抗善意第三人。甲与乙之间设立的约定是有效的，地役权于合同生效时

即已设立，但是由于并未进行登记，因此不得对抗善意的丙。甲无权要求丙停止兴建，只能

要求乙承担相应的责任。

共有与善意取得案例分析

甲、乙二人系夫妻，均在A市做生意，2人共同拥有住房1幢、店面3间。二人婚后感

情不和，经常闹离婚，因生意不佳，二人于1999年6月将店面租给丙使用，约定租期3年，

每年租金10万元。2000年8月，二人因琐事产生争执，甲一气之下前往外地做生意去了。

2002年1月，丙到乙，希望能够续签合同。乙考虑到自己夫妻感情不和，迟早要离婚，

遂表示可以，并建议丙也可买下此房，丙询问是否需要经过甲的同意，乙谎称甲早有出卖房

屋的意思。2002年3月，二人签订了房屋买卖合同，丙当即支付房款，双方办理了房屋过

户手续。2002年5月，甲回到A市，向丙讨还房屋，这时才得知乙已经将房屋卖给了丙。

乙为了独吞房款，趁甲出门不辞而别。

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试分析下列问题：乙的行为性质如何?并试分析买卖前后房屋所有权的归属关系。乙对

甲是否应承担责任?

参考答案房屋是夫妻共有财产，甲、乙对房屋是夫妻共同共有关系。在我国的实际生

活中，共同共有一般包括夫妻共有财产、家庭共有财产、继承共有财产三种形式。本题涉及

夫妻共有财产这种形式。

我国《民法通则意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共

同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但

第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅

自处分共有财产的人赔偿。”另外，《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产

以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全

体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，共同共有人在对外活动中，应

当作为一个整体参加民事活动，对共有物的处分应当经过全体共有人的一致同意，处分行为

才能够对外发生效力，如果部分共有人擅自处分共有财产，而没有征得其他共有人的同意，

处分行为应当认定为无效。但是，夫妻共有财产和其他共有形式是存在一定区别的。《婚

姻法》第17条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《婚姻法

解释(一)》第17条进一步规定：“婚姻法第十七条关于„夫或妻对夫妻共同所有的财产，有

平等的处理权‟的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。

因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活

需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由

相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

在本案中，甲、乙虽感情不和，但是在法律上依然具有婚姻关系，甲、乙对其共有的财产都

有平等的处分权。在乙出卖房屋的时候，其谎称甲已经同意的行为虽然并不道德，但是作为

第三人的丙是没有理由怀疑的，况且丙善意地给付了房款，也进行了房屋的过户登记。房屋

的所有权应当归属于丙。因此，在房屋过户登记之前，房屋的所有权归甲、乙共有，过户之

后归丙所有。

我国《婚姻法》第47条规定：“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，

或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻

共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向

人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。”乙擅自出卖房屋并且为了独吞房款不辞

而别，符合前述规定，因此在离婚时，甲有权要求多分财产，并有权向乙要求赔偿。

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