房地产项目专项法律服务方案

房地产项目（三旧改造）

全过程常年顾问及专项法律服务方案

敬启者：

就贵方拟对【】的地块实施“三旧”改造之有关事宜（以下简

称项目），【】律师事务所（以下简称“本所”）前期由律师参与并简要地听取贵

方阐述的与上述事宜有关情况，并了解了项目基本情况及贵方对项目的计划，

为此，本所从法律专业的角度，并结合专家律师团队多年执业操作经验，向贵

方提供如下法律服务方案，以供贵方参考：

一、法律服务范围

本团队将为贵方提供项目的全过程法律顾问服务及并购等专项法律服务，

具体包括以下方面：

（一）项目全过程法律顾问服务

◆解答三旧改造相关法律与政策咨询；

◆为贵方进行三旧改造项目分期与布局可行性法律论证；

◆收集与整理三旧改造项目有关资料、法律规范、最新操作模式、案例

等；

◆为贵方进行本项目的分析与论证；

◆为贵方进行三旧改造战略部署的法律分析；

◆为贵方进行为项目运作模式提供法律意见；

◆参与项目过程中备忘、谈判策略、合作要点、框架协议等的制定与修

改；

◆三旧改造项目申报指引的法律分析；

◆就城市更新项目运作中的问题进行法律分析与建议；

◆协助审查三旧改造项目中牵涉产权人的诉讼、仲裁的前置法律分析；

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◆东莞土地政策咨询；

◆项目土地历史遗留法律关系梳理；

◆集体土地资产交易及备案法律咨询；

◆土地协议出让交易模式咨询；

◆协助准备土地确权所需资料；

◆协助项目土地的规划要点设计及分析。

◆与项目所涉及的村（社区）、镇、政府部门就项目合作模式、方案、项目

利益分配进行博弈、重大谈判：

*协助贵方与项目涉及的村（社区）就合作开发方案进行重大谈判；

*协助贵方与项目涉及的村（社区）就合作模式、项目利益分配进行设计；

*协助贵方与项目涉及的村（社区）就项目利益分配等重大事项进行沟通、

协商、谈判；

*与项目涉及的村（社区）就项目所涉事宜协助贵方监督其办理内部有效决

策程序；

*协助贵方与项目涉及的村（社区）就合作协议文件进行起草、修改、审

核；

*协助贵方与项目涉及的村（社区）就合作协议文件进行签署、履行；

*协助贵方监督村（社区）办理集体资产交易的各项手续，以保证项目能按

规定条件申报；

*协助贵方与村（社区）沟通，以确保村（社区）配合贵方进行项目现状物

业权属的摸查，以及相关文件的出具；

*应贵方要求参与村（社区）或政府有关部门的重大交涉；

*协助向村（社区）、镇、政府有关部门申请、报告；

*协助参加村（社区）、镇、政府有关部门组织的碰头会、座谈会、项目会等

会议。

◆为贵方提供开发建设阶段的如下法律服务：

*对贵方施工总包方及各分包方进行项目开发能力的法律评估，初步尽职调

查；

*应贵方要求，协助办理项目开发合作过程中，可能所涉的股权过户、抵押、

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资金监管、土地作价入股、项目公司设立等法律事务；

*应贵方要求出具法律分析报告、法律建议书、法律意见书、风险提示函等

于项目有关的法律文件；

*应贵方要求，监督项目有关方的报建、建设、验收等事宜；

*应贵方要求，对项目建设报批、规划审批、建设开工许可报批等政府部门

审批事项的报批、报建等有关法律文件进行法律审查等。

*项目建设阶段可能以贵方名义进行或涉及到的各种合同的审查与修改，包

括项目施工总承包合同和相关法律文件、垫资合同、项目建设工程对外承包方式

的法律建议、勘察设计委托合同、建设工程监理委托合同、各种专业分包合同、

项目货物供应与采购合同等。

*应贵方要求，参与项目施工过程中与政府有关部门的对接、法律解释、交

涉。

*应贵方要求，对项目建设施工期间，对合作方合同履行法律审查、施工中

牵涉贵方各种文件格式的法律审查（会议纪要、联系函、签证单、设计变更、监

理报、通知等）。

*为项目竣工验收、结算、保修、相关建设竣工、以及可能的项目初始登记

和房地产证办理等有关事项提供法律建议，

*协助贵方监督项目开发过程中可能出现的各种法律风险；

*协助贵方处理项目建设中所有需要以贵方名义签署或出具的各种文书、报

告、申请等；

*协助贵方处理有关法律与政策对项目建设有所阻碍的各种事件；

*协助贵方处理项目建设中各种突发事件、事故等；

*应贵方要求，对项目中的重大专项法律事务进行专题论证；

*应贵方要求，为项目运作过程中的债权债务制定处置建议方案；

*应贵方要求对项目成本管理、质量管理、工期管理、安全文明施工管理、

合同管理、风险管理等进行法律论证，提出意见及建议；

*接受贵方委托，参与贵方项目有关的招商、并购、收购、产权转让、重大

资产投资、股权改制等重大专项法律事务；

*接受贵方委托，就项目有关重大专项法律事务出具法律意见书；

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*解读政府部门下发给公司的项目有关各项文件；

*政府、街道办、规土委、建设等部门调阅档案资料；

*应贵方要求，项目销售运作模式的法律框架结构设计与分析、销售与策划

代理协议审查、广告和宣传文件的法律审查、房屋买卖认购书及售楼文件内容

的审查与修改、销售承诺与销售规范化建、售楼人员有关法律知识培训、房地

产买卖合同的设计（含深圳市产权登记中心格式文本合同的补充）、房产买卖突

发事件的法律处理、特殊或大宗房产买卖合同的个性化设计与签署；

*应贵方要求，起草或修订各种房地产交付文件，包括《入伙通知书》、《业

主收楼验房指导书》、《业主收楼验房交接表》、《业主入伙会签单》、《物业管理服

务协议》、《业主公约》、《收楼意见书》、《收楼异议答复》、《收楼异议处理意见》、

《整修单》、《整修验收确认书》、《业主联络资料登记表》、《业主家庭情况登记表》、

《业主/住户消防安全责任书》、《交钥匙收条》、《住户手册》等。

*与合作方或项目开发建设过程有关方争议的诉前法律分析；

*应贵方要求就项目所涉事宜发《律师函》。

（二）并购、拆迁、投资合作专项法律服务

鉴于项目现状物业的特殊性，项目开发建设过程中可能会产生并购（包括股

权、物业、土地等的并购）、拆迁，以及引入各投资方以期合作开发，为此，本

团队为贵方提供如下专项法律服务：

1、并购：

◆解答并购过程中的法律与政策咨询；

◆配合并购方尽调律师所列尽职调查清单的材料准备；

◆尽调资料提供前的法律审核；

◆增补材料的起草、审核、制定等；

◆参加贵方内部评审会、碰头会、电话会议等；

◆协助贵方对尽调材料的法律分析；

◆配合尽调律师的尽调审查；

◆协助贵方完成尽调所涉及的事项需要另行起草、修改、制定的法律文件；

◆参加尽调会议、谈判、交涉、沟通等；

◆协助并购方对项目开发主体的主体资格、股权结构、财务及资产、债权债

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务等情况的梳理；

◆对并购方所关注的并购风险等重要事项进行解释、沟通、文件补强、提供

辅助材料等；

◆对并购方所提供的《前期法律尽职调查报告》草案中所涉不利之处提出法

律意见和完善思路与建议；

◆协助贵方与并购方制定项目投并购方案；

◆协助贵方对并购模式、具体合作内容进行法律分析，提出相关法律建议；

◆协助及参与贵方与并购方的并购谈判与会议；

◆协助贵方起草、审核、修改并购所涉各类联系函、承诺函、确认函、通知

等各类项目所需法律文件。

◆对项目尽调所涉重要法律问题出具法律意见书或专项法律分析；

◆起草、审查、修改与并购方之间的有关并购的协议性法律文件；

◆起草、审查、修改并购合同与配套法律文件；

◆配合贵方协调股权变更与并购款发放；

◆配合贵方有关资产并购或抵押等各项手续的办理。

2、拆迁服务：

◆对被拆迁户进行权利人、物业现状等各项信息普查；

◆解答项目拆迁过程的各项法律咨询、为项目合法运作提供建议；

◆根据贵方提供的物业资料，分析、定位项目范围内地上建筑物的产权性

质，如有必要，向国土建设等部门调阅档案资料；

◆协助贵方处理项目拆迁中，需律师出面调查取证的事务；

◆项目拆迁安置补偿的专项调查：

◆协助贵方了解被拆迁主体对外与其他个人、公司所进行的任何旧改项目

的合作或签署类似法律文件；

◆协助贵方了解本项目范围内涉及违法、违章建筑的认定和处理情况，以

及出租现状，并应贵方要求出具相关报告；

◆协助贵方参与政府对本项目范围内的土地及房屋确权、登记，并协助贵

方草拟相关文件；

◆对本项目涉及的土地和房屋的权利人进行甄别、分类，结合尽职调查结

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果和项目整体开发方案，初步草拟拆迁安置补偿的可行性方案；

◆征求被拆迁人对本项目拆迁安置补偿方案、产权调换房屋规划建设方案

等方面的意见，并拟定项目拆迁安置补偿方案，制定公示方案；

◆参加拆迁补偿协议或委托改造协议的起草、谈判、修改、制定、公示及

意见征集；

◆代为审查、修改向被拆迁人出示的项目关文书；

◆协助贵方处理与本项目范围内承租人之间的关系，及协助贵方处理被拆迁

人与承租人之间租赁关系，起草、制定并协助签署相关文件；

◆协助贵方处理与本项目范围内小产权房购买者的关系，起草、制定并协助

签署相关文件；

◆协助贵方处理与本项目范围内合作建房者的关系，起草、制定并协助签署

相关文件；

◆协助贵方处理本项目范围内物业权利人及其继承人就物业拆迁补偿的关

系，起草、制定并协助签署相关文件；

◆协助贵方处理本项目范围内已设定抵押及其被司法机构查封、冻结的物业

的拆迁补偿事宜，起草、制定并协助签署相关文件；

◆协助贵方处理本项目范围内产权不明晰或有争议的物业的拆迁补偿事宜，

并协助贵方办理拆迁补偿款的提存等事宜，起草、制定并协助签署相关文件；

◆协助贵方处理本项目范围内华侨房屋的拆迁补偿事宜，并协助贵方向相关

侨务部门申办相关手续，起草、制定并协助签署相关文件；

◆协助贵方处理本项目范围内在建工程权利人的拆迁补偿事宜，起草、制定

并协助签署相关文件；

◆协助贵方处理本项目范围内改变法定用途、违法超建的房屋的拆迁补偿事

宜，起草、制定并协助签署相关文件；

◆协助贵方处理本项目范围内涉及拆迁禁止等建筑或附属设施的拆迁补偿

事宜，并协助甲方向相关政府部门申报相关事宜，起草、制定并协助签署相关文

件；

◆为贵方出具拆迁“钉子户”解决预案及方案；

◆根据拟定的三旧改造范围，与范围内的权利主体协商确定合作模式，起草

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相关合作文件，包括但不限于合作意向书、项目合作协议书等；

◆就开发方案，在贵方聘请相关设计公司、咨询公司时，审核相关文本，并

可根据贵方要求对设计文件、咨询文件等提出论证；

◆论证拆迁安置补偿方案，制定谈判策略及方案，制作相关协议并协助签署，

协助处理拆迁安置补偿协议签署后至动工拆除之日期间所涉事宜，以及在提供前

述服务期间参与论证开发方案、合作模式并草拟相关文件等：

◆协助进行搬迁前的法律宣传。

3、投资合作

◆为投资方解答项目运作过程中的法律与政策咨询；

◆对投资方所关注的项目重要事项进行解释、沟通、提供项目文件及辅助材

料等；

◆应贵方要求，与投资方就项目投资事宜进行谈判、协商，参加项目投资事

宜相关会议；

◆参与项目投资过程中合作备忘、谈判策略、合作要点、框架协议等的制定

与修改；

◆拟定与投资方交易核心条款，确定交易模式和交易结构；

◆协助贵方确定项目风控措施及资金监管方案，进行项目监管；

◆对投资款支付模式进行有关法律分析和风险提示；

◆参与贵方与投资方就项目投资事宜的会议、谈判、交涉、沟通等；

◆代为起草、修订与投资方的相关协议及配套法律文件，并参与签署；

◆审查、修改项目实施过程中的函、通知、联系函、会议纪要、备忘录等法

律文件；

◆协助办理因投资方进入可能引起的项目公司股权变更有关工商注册手续，

并审核相关法律文件。

五、服务范围除外事项

以下事项不属于上述服务范围之内，贵方需与本所另行签订服务合同、办

理委托代理手续，并按规定支付服务费用：

1.贵方需要委托本所律师代理诉讼、仲裁案件的；

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2.贵方需要本所派驻人员到项目上；

3.贵方需要本所律师进行律师见证；

4.贵方需要本所提供项目并购、拆迁、投资合作专项法律服务；

5.对项目被拆迁户的普查；

6.超出本合同约定服务范围的其他重大事项。

7.本项目之外的法律事务。

六、法律服务费用

本所就提供的上述法律服务，根据《广东省律师服务收费管理办法》及本

所的收费标准作出如下收费方案：

1、项目全过程法律顾问服务费为【】万元/年，服务期限暂定为【】

年，期满后任一方提出不再续期则终止，否则按上述标准自动顺延续期，以此

类推。

2、项目专项服务的法律服务费按项目全过程法律顾问服务费的八折收取。

3、本所为办理贵方事务所产生的异地差旅费及事务办理费用由贵方另行支

付，不包括在法律服务费用中，如需本所派驻人员常驻项目，则按【】元/人/

年的标准另行支付法律服务费用。

贵方委托本所代理其他法律事务的，应另行办理委托代理手续，报价将根

据《广东省律师服务收费管理办法》及本所的收费标准另行计算。

以上仅为服务方案，具体以签署的法律服务合同为准。

【】律师事务所

【】年【】月【】日

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