《房地产政策与法规》

房地产法的特征：①专业性 ④非阶级性 房地产法的调整对象： ①土地、房屋财产关系； ②土地利用和管理关系； ③城市房地产开发经营关系； ④ 城市房地产管理关系； ⑤城市物业管理关系。 房地产法的体系 ： 我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成： 一是综合的法，如《宪法》《民法通则》等法律中的有关规定。 、 二是专门的法，如《城市规划法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《建筑法》 、 、 、 以及它们的实施条例、细则、办法之类。 三是相关的法，如《森林法》《草原法》《渔业法》《环境保护法》《合同法》《担 、 、 、 、 、 保法》《商业银行法》《婚姻法》《继承法》等法律中的有关规定。 、 、 、 房地产法律关系的特征： 1 房地产法律关系是根据房地产法律规范所建立的社会关系。 2 房地产法律关系体现了公共意志和个人意志。 3 房地产法律关系包括房地产调整性法律关系和保护性法律关系。 4 房地产法律关系既包括纵向法律关系和横向法律关系。 5 房地产法律关系是双边和多边法律关系，表现为权利义务的复杂性。 房地产法律关系构成要素：房地产法律关系包括主体、客体和内容三个构成要素 （1）房地产法律关系的主体 房地产法律关系的主体是指房地产法律关系中一方享有权利和承担义务的国家房地产 管理机关、房地产经营开发公司、公民及其他法人或社会组织。 1 房地产管理主体。 2 房地产开发主体。 3 房地产交易主体。 4 房地产服务主体。 （2）房地产法律关系客体： 是指房地产法律关系主体行使权利、履行义务所指向的对象。 1 房地产法律关系的物客体：土地与房屋及其附属物。 2 房地产法律关系的行为客体：国家机关行使职权的行为、合同行为、侵权行为。 3 房地产法律关系的智力成果客体：规划方案、策划书、工程设计图纸、招标投标文件等。 （3）房地产法律关系的内容： 是指房地产法律关系的主体享有的权利和承担的义务。 1 房地产法律关系的法定性内容 2 房地产法律关系的约定性内容 A 房地产的管理职权、职责 B 房地产民事权利 C 房地产法律义务 土地他项权利主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、 耕作权和土地抵押权等。 城市规划的原则： 1.远近相结合； 2.促进经济社会发展； 3.保护环境； 4.合理用地、节约用地；5. 保 护历史文化遗产及传统风貌； 6.安全防患； 统一规划、合理布局、综合开发、配套建设
1

房地产政策与法规 ②综合性 ③统分性

x0c房屋拆迁的规定： 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁

。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿 协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁 或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁 止建设单位参与搬迁活动。 第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征 收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对 举报应当及时核实、处理。 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人 员的监察。 土地使用权的转让： 土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人， 将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。 政策性住房的开发建设的种类：经济适用房.廉租房.限价房 1）经济适用房 （1）经济适用住房主要就是经济适用，能满足居民的基本生活需要。 （2）经济适用住房特供对象主要是城市的中低收入家庭和住房困难户。 2）廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式， 向符合城镇居民最低生活保障标准且住 房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 房地产交易的基本制度： ①房地产成交价格申报制度 ②房地产价格评估制度 ③房地产评估人员资格认证 制度。 商品房预售的条件： ①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ②持有建设工程规划许可证和施工许可证； ③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上，并已 经确定施工进度和竣工交付日期； ④开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 。 商品房现售的条件： 1.具有企业法人营业执照和房地产开发资格证书 2.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件。 3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。 4.已通过竣工验收。 5.拆迁安置已经落实。 6.供水，供电，供热，燃气，通讯等配套基础设施具备交付使用条件 7.物业管理方案已经落实。 房地产流转中的税费类型： （一） 土地税 以土地为征税对象，并以土地面积、等级、价格、收益或增值为依据计征的各种赋税 的总称。 1 耕地占用税
2

x0c对占用耕地建房或者从事其他非农建设为征收对象的税种，属于一次性税收。纳税人是 占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人。耕地占用税采用定额税率，其标准取决 于人均占有耕地的数量和经济发达程度。 2 土地使用税 土地使用税，是指在城市、县城、建制

镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实 际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于 土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。 3 土地增值税 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的 一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 （二）房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人 征收的一种财产税。 （三）房产转让的税收 契 税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种 财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交 换等。 印花税：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应 税凭证文件为对象所征的税。 营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就 其所取得的营业额征收的一种税。 （四）房地产费 1 房地产开发活动中的费 2 房地产交易费 3 房地产中介服务费 住房公积金管理的特点：①普遍性 ②强制性 ③专用性 ④福利性 ⑤返还性 住房公积金管理的主要用途： 住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作 它用。 住房公积金管理的提取条件： ①购买、建造、翻建、大修自主住房的； ②离休、退休的； ③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； ④出境定居的； ⑤偿还自住住房贷款本息的； ⑥房租超出家庭工资收入的规定比例的。 房地产继承的条件： （1）继承必须在被继承人死亡后开始。 （2）继承遗产的人，必须是被继承人的合法继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。 （3）继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继 承的其它合法财产。 房地产赠与的撤销条件：
3

x0c①受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属； ②受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的； ③受赠人不履行赠与合同约定的义务。 《物业管理条例》的主要内容体系： ①两项书面合同 ②业主的四项权益 ③物业服务企业的七项权益 ④六项禁止 行为 ⑤授权四项规定 ⑥十三种情况下的法律责任 ⑦十项基本内容 物业管理企业的权利和义务〔物业管理的复习资料上有，就不在这写了啊！ 〕 房地产纠纷：是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋

和土地的权利义务 所发生的争议。 按其法律性质可分为民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷。民事性质的 房地产纠纷包括：房地产开发合同纠纷(如商品房买卖)、建设工程合同纠纷(如土建、设备 安装、装修)、房地产服务合同纠纷(如房地产咨询、评估、中介)房地产租赁合同纠纷、物 业管理纠纷、他项权利侵权纠纷(如相邻用水、排水、采光、通风)等等。 行政性质的房地产纠纷包括： 土地所有权和使用的争议纠纷，经有关人民政府处理后不服向人民法院起诉的。 拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等达不成协议由批准拆迁的房屋主管部门裁决后不服 向人民法院起诉的。 公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议经县级或乡级人民政府 处理后不服向人民法院起诉的等等。 ※ 教学活动： 《物业管理条例》应用案例，分析 案例一：业主有权监督物业服务 如果你是房屋的所有权人，那么，你就是业主。作为业主，入夏以来，王女士多次发 现自己所居住小区的巡逻保安，经常个背人的阴凉地方，躺下一睡一两个小时。王女士 认为这样可不行。于是，她向小区物业公司提出，要求对保安人员加强管理。 “如果保安工 作如此被打折扣，小区的保安不就形同虚设了吗？居民的保安费不就白交了吗？”王女士 说。 这事王女士管得好， 她完全有权利这样做， 《物业管理条例》为她撑腰。条例明确规定， 业主有 9 项权利可以充分行使：1,按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服 务；2,提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3,提出制定和修改业 主公约、业主大会议事规则的建议；4,参加业主大会会议，行使投票权；5,选举业主委员 会委员，并享有被选举权；6,监督业主委员会的工作；7,监督物业管理企业履行物业服务 合同；8,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9,监 督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 案例二：开发商和物业公司要分家 业主与前期物业管理公司的许多纠纷，很大一部分是因开发商遗留问题引发的，这似 乎成了物业管理的一个死结。 有一项调查表明，凡是业主与开发商存在着房屋买卖方面矛盾的小区，拖欠物业费的 现象都比较严重。面对房屋质差、面积缩水、更改规划、开发商种种承诺未按时兑现或根 本不可能兑现等问题，因长期得不到解决，业主只好以拒交物业费来进行对抗，谁让你们 建管是一家人呢。的确。目前我国 70%以上的物业公司是由房地产开发企业派生的和原房 管所转制的企业来做

的，其中三分之一从属于房地产开发企业。 为打破这种关系， 《物业管理条例》提倡前期物业管理实行分业经营，明确开发商对住
4

x0c宅物业要采取公开招投标的方式，选聘前期物业管理公司，以便明晰建管权责。条例还规 定物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；开发商与物业公 司在物业交接时，必须履行必要的验收手续和相关资料的移交。建管不分问题的彻底解决， 与整个房地产市场的发育成熟密切相关。 案例三：屋顶广告收益不能全归物业公司 在屋顶上、电梯内、绿地上做广告，把公共建筑出租他人，其收益物业公司有权独吞 吗？提出这个问题并非空穴来风。不少小区的物业公司与业主在协议中约定： “屋顶、公共 墙体的使用权归物业。 屋顶等公共建筑的产权归全体业主享有，物业公司凭什么用全体 ” 业主的财产赚自己的钱呢？之前，北京市海淀区人民法院受理了一起诉讼，一家物业公司 状告小区业主不交物业费。小区业主马上提出反诉，要求物业公司将小区公共建筑出租的 收益吐出来，作为物业费。 这类纠纷不是少数。 《物业管理条例》第 55 条规定： “利用物业共用部位、共用设施设 备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理 有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 ” 屋顶等广告，公用建筑等出租，物业公司做了出面联系、管理等工作，物业公司应该得到 相应的报酬，但决不能独吞。 案例四：财产被盗业主被杀物业公司失职要担责 2006 年 3 月 5 日凌晨，家住上海沪太路复星新苑的许发、邹芳夫妇，发现爱女竟在家 中被流窜进来的歹徒并杀害。在犯罪分子被绳之以法之后，老许夫妇同样也没放过物 业公司。这些年，因小区发生人命案而把物业公司推上被告席的诉讼，已非鲜有，争论非 常激烈。与此同时更多的是，住户因停放在小区内的自行车、汽车等丢失或家庭财产被盗， 而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。家住重庆金科花园小区的刘洪 建先生，2007 年 3 月 6 日早起外出时发现他停放在小区地下车库的汽车不见了。他以物业 公司疏于管理为由把物业公司告上法庭，结果获赔 16 万元。 小区安全到底谁负责任？物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失，要不要负法律 责任？对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题， 《物业管理条例》给了一个说法。 条例明确规定： “物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安 全受到损害的，

应当依法承担相应的法律责任。 ”这就是说，合同是最根本的依据。 案例五：电力公司依法承担赔偿，物业公司管理疏忽一并受罚。 孙某（男，10 岁）在家里玩耍是发现阳台旁边的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟， 结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉讼，要求物 业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。法院查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约 5 米处，有 10 千伏的高压线，事发前天晚上有 7 级大风，大风将高压线刮断，导致损害事故 的发生。 根据《物业管理条例》等法律法规的规定，高压电线的维修养护责任是由电力公司承 担的，电力公司具有维修养护高压电线的责任，应当严格依照《电力设施保护条例》及其 《实施细则》的规定，采取有力的措施保障电力设施的安全，在大风过后应当采取措施消 除危险。 尽管《物业管理条例》第 52 条规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位， 应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。但是物业公司负有 物业小区安全保障的义务，应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务， 因此物业公司要想规避此类风险的发生，就应对供水、供电、供气、供热、通讯、有线电 视等单位的相关管线和设施设备在物业小区内存在的安全隐患尽到必要的注意告知义务并
5

x0c作出必要的安全警示标志。 1. 简述我国目前房地产的最新法规政策与措施并加以评价。

2. 简述房地产在土地所有权取得，开发管理，交易与中介三个方面的主要法律规定。

3. 前期物业管理的意义。

4.房地产政策对我国房地产调控的意义和作用。

6

x0c