房产证（房契）该写谁的名字？（上）
很多客户在买房产的时候，有一个通常客户会忽略的问题就是如何在房契上确定屋主之间的法
律关系。
先介绍一下纽约州房产可以允许的三种产权拥有方式：
第一种为共同拥有（JointTenancywithRightofSurvivorship）：屋主名额不限，产权会保留在所
有屋主之间，即如果一个屋主发生意外，她的份额就有其他屋主按原持有比例分配。该屋主自
己的亲属无法得到该房产的任何继承权。
第二种为各自拥有(TenancyinCommon)，除了屋主的份额可以由自己的亲属或遗嘱继承人继承，
其他都和第一种一样。第一和第二种都可以确定各个屋主占有的百分比。
第三种为夫妻共同拥有(TenancybytheEntirety)。这种与第一种类似，只不过屋主只有两个，并
且在买房时是夫妻关系。
一般来说，客户买卖房产有几种情况，我们分类来解释。
1．单独一个人。这样就比较简单，写一个人的名字就可以了。如果该屋主有遗嘱，那么房产
作为遗嘱的一部分，可以按照遗嘱支配，除了不能剥夺配偶的法定继承权之外。如果没有
遗嘱，那么就根据法律由亲属按序继承。
2．夫妻：如果房子是在两个人结婚之后买的，如果不特地注明的话，房子的产权默认为夫妻
共同拥有，如果夫妻的任何一方发生事故意外过世，房产就归存活的一方（其子女和父母
都无法继承）。如果注明是各自拥有，那么各自的亲属或遗嘱继承人就可以分到该方的份额。
3．父母和子女：这种买房的情况比较普遍。子女分为成年和未成年（21岁以下）。
a)如果未成年的子女也要成为屋主的话，那么在卖房或重新贷款的时候，需要该子女签
字。如果到时候该子女还是未成年，就需要法院指定财产监护人，该监护人签字才可
以卖房或重新贷款。
b)如果是成年子女，一般会需要考虑的是已婚和未婚。如果已婚子女有发生离婚，那么
该配偶可以要求对该房产的一部分产权。纽约州的家庭法，在夫妻财产的分配上并不
是根据房契上是谁的名字就决定是谁的财产，而是根据公平合理的原则。另外一种容
易发生问题的情况是:实质上是父母买房，但是需要放一个子女的名字来贷款。有的
案件在房产证上注明是第一种共同拥有关系，结果父母去世后，该房产只归其中一个
子女拥有，其他子女一个都没份，造成兄弟妹之间大打官司。所以，过户的时候要
特别咨询律师房契上是如何设定法律关系的。
下期会讲到兄弟妹以及用公司名义持有房产的法律关系。
本文发布于:2022-07-31 07:48:01，感谢您对本站的认可！
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