房产继承和赠与 其中的税费孰高孰低

房产继承和赠与其中的税费孰高孰低

前段时间开征遗产税的讨论，让胡先生的心里也打起了“小九九”。胡先

生的家庭情况有点特殊，自己和前妻离婚之后，女儿一直跟着妈妈生活。虽然

胡先生又重新组成了新家庭，但是丝毫没有减少对女儿的疼爱，他准备把自己

名下的另外一处房产给女儿当作婚房。胡先生有两个方案，一个是让女儿先住

进这套房产，以后立下遗嘱由女儿来继承；一种方案是直接将房产赠与女儿。

两种方案该如何办理，其中涉及到的费用有多少？胡先生真有些搞不清楚。

其实不止是胡先生，涉及到房产的继承和赠与，其中的税费孰高孰低，具

体的过户手续如何办理，都是许多人所关心的问题。除此之外，在产权证上加

入丈夫、妻子或是子女的名字，离婚时在产权证上“除名”，这些房产证上的

产权人的“加减法”，具体的手续和费用，也不为人们所熟知。带着这些问题，

记者采访了杨浦区房地产交易中心的杨女士，为读者做一一解答。

房产继承过户费用尚低

杨女士告诉记者，房地产交易中心在办理非交易性房产过户时，最经常接

触到的是房产的继承过户。办理继承过户，继承人首先要到房屋所在地的区公

证处办理继承权的公正。“如果是以前的外销商品房，必须要市公证处办理公

证。”杨女士提醒办理过户的继承人，免得多走冤枉路。

现在有的被继承人会留下遗嘱，在继承权的公证上也分成了有遗嘱的继承

权公证和无遗嘱的继承权公证两种，办理这种公证的时候，需要提交的材料有

被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明

被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证

处要求提供的文件。有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过

的遗嘱。

“这样的遗嘱，一定要由公证处进行公证，否则很难认定它的真实性，很

可能不被采纳的。”

公证费有多少呢？在上海市公证处的网页上对此有明确的规定，继承权公

证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的

2%来收取，最低收取200元。

办理完继承权的公证，就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请

书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房

屋平面图及地籍图原件，以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承

人死亡证明到房地产中心进行房地产继承的登记了。

因为继承房产涉及到了税收的问题，房地产中心要求继承人必须到被认可

的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。评估费的收取，国家有专门的标

准，使用的差额定率累进来计费。这和缴纳个人所得税时候采用的累进税率原

理很类似，也就是按照房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收

费，各档收费额累计之和为收费总额。具体收费标准为：

档次房地产价格总额(万元)累进计费率‰

1100以下(含100)5

2101以上至1000部分2.5

31001以上至2000部分1.5

42001以上至5000部分0.8

55001以上至8000部分0.4

68001以上至10000部分0.2

710000以上部分0.1

(以上数据见沪价房(1996)第088号文)

“办理继承登记的时候，还需要缴纳一些费用。”杨女士所说的费用，包

括100元的登记费、5元的权证印花税、继承房屋评估价0.05%的合同印花税。

我们就以胡先生的这套房产为例，面积50平方米，经过专业的评估机构评

估下来，评估价格为30万元(胡先生缴纳的评估费为300000×0.5%＝1500元)，

办理继承的话，继承人需要缴纳的公证费用为6000元，合同印花税为150元，

加上100元的登记费、5元的权证印花税，各项税费加起来有6255元，加上评

估费共计7755元。

赠与房产还需缴纳契税

与房产的继承过户不同，房产的赠与还需要缴纳一笔契税。其中具体的手

续和费用是这样的。

首先房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同，也就

是赠与书。然后，赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证，同时到

房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。

这个过程中涉及到了两笔费用，一笔费用是公证费，和继承权公证一样，

房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%，但不低于200元。沿用胡先

生的例子，除了1500元的房产评估费，他的房屋赠与公证费是6000元；还有

一笔费用就是杨女士所提到的契税，目前上海市对契税的征收比例是房屋评估

价值的1.5%，那么胡先生或是他的女儿需要支付的契税就是300000×1.5%＝

4500元。

最后一个环节就是到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。需

要的材料有房屋赠与的申请书，赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权

证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。这个环节需要缴纳的费用还有包

括100元的登记费、5元的权证印花税、房屋评估价0.05%的合同印花税。上文

中我们已经计算过了，这笔费用加起来为255元。

交易形式加入子女姓名更省费用

“原来宝宝的名字加到房产证上这么麻烦！”新近添丁的李莘夫妇，原来

准备在儿子周岁的时候，把儿子的名字也加到房产证上，作为完美家庭的见证。

拨打了房地产交易中心的，电话那头的工作人员却告诉他们，把子女

的名字添加到房产证上面，并不像想象中的那样简单。

也许不少人会认为，房产是我们自己的，宝宝是家庭的新成员，把他的名

字写进产权证，还要通过赠与或交易的方式？

“的确是这样，在房产证上增加产权人，并不像大家想象地那么简单，想

加就加，想减就减，而是要依据一定的规定，办理相应的手续。像你们要把儿

子的名字添加到产权证上，只能通过赠与或是交易的方式来办理。”杨女士这

样说。

赠与或是交易？那岂不是把父母的名字从产权证上“挤”出去了？不是

的，在这个时候可以采用部分赠与和部分产权交易的方式，把一定比例的产权

过户给子女，其中涉及到的税费也是按照这个比例来计算。

如果是按照赠与的手续来办理的话，可以参照上文中对于房屋赠与的手续

来进行办理，不过不同的是，如果产权证上已经有夫妻双方的名字，把子女的

名字加入产权证，假定子女的受益额为房屋评估价值的三分之一，其中所需要

的公证费用、契税都相应按照评估价值的三分之一来计算。

像李莘夫妇的这套面积90平方米的房产，经过专业评估公司的评估，评估

下来的价值为105万元(评估费为1000000×0.5%＋50000×0.25%＝5125元)，

儿子的受益额相当于评估价值的三分之一，也就是35万元，需要的公证费用是

350000×2%＝7000元，契税是350000×1.5%＝5250元。在办理产权证变更的时

候要缴纳的费用是100元的登记费、5元的权证印花税以及350000×0.05%＝175

元的合同印花税，共计17655元。

相比之下，如果选用“部分交易”的方式来办理，费用就会减少很多。如

果李莘夫妇将1/3的产权出售给儿子，可以与儿子签订一份《商品房买卖合同》，

具体的成交价可以自行填报，提请财政局审批。一般情况下，人们总是希望这

样的交易价格越低越好，如果填报的金额低得离谱，被财政局驳回，结果自然

是“买卖不成”了。所以只要自己的估价基本符合市场行情，一般都会通过审

批的。这样操作的最大好处是自己申报交易价格，少掉了房地产评估中心这个

环节，也就不用支付数千元的房产评估费了。此外，用交易的形式，不需要进

行公证，公证费用7000元也省去了。但是因为属于这种过户有交易的性质，所

以要增加一笔交易费用，交易费用是按照5元/平方米来计算的，像李莘夫妇的

这套房产，转让三分之一的产权给儿子，要支付的交易费是90÷3×5＝150元。

这样算下来，同样是在房产证上给儿子添个名字，以交易的形式共需要缴纳的

税费为5680元，比起赠与的方式可要省下1万余元了。

需要指出来的是，如果子女尚未成年，属于限制民事行为能力人，购房时

还要监护人来代理。在订立《商品房买卖合同》时，需带上子女的出生证或独

生子女证、子女和监护人的图章，在买受人一栏和签字的地方写上子女的名字，

在法定代理人签字的地方签上父母的名字。此外，这种“部分交易”的方式还

可以延伸到其他人的身上。如果在房产证上需要添上其他非嫡系亲属的名字，

也可以采取这样的方式，同样签订《商品房买卖合同》，将几分之一的产权出

售给他人。

夫妻姓名的“加减法”

相比之下，在房产证上夫妻姓名的加减法倒是简便了许多。像马先生和马

太太，前结婚已经5年了，去年以他们以马先生个人的名义购买了一套房子(期

房)，房产证上也只登记了马先生的名字。最近，马太太开始担心房屋产权证上

只有丈夫的名字，婚姻出现问题她会一无所有，想把她的名字加上。

“其实，马太太的顾虑是多余的。”杨女士解释说，“这种婚后的共同财

产，即使房产证上只填有一个人的名字，也不影响另一方对房屋享有所有权。”

如果要在产权证上加上另一方的名字，办理“添名”的手续也比较简单。

“办理这样的手续，要求夫妻双方都要到场，填好相应的表格，带上结婚

证、原来的房屋产权证、夫妻双方的身份证明就可以了。需要缴纳的费用主要

有100元的登记费、5元的权证印花税。”

当然，也有不少夫妻因为感情不合而分道扬镳，离婚时候如果双方达成协议，

一方同意把将产权房转给另一方所有，把另外一位的名字从产权证上减去，办

理的手续也不复杂。在房屋没有抵押给他方的情况下，只要离婚的夫妻双方都

到场，填完需要的表格后，凭着双方的身份证件、离婚协议书、原来的房屋产

权证就可以办理。缴纳的费用包括100元的登记费和5元的权证印花税。

关于房产继承、赠与中需要特别注意的问题

印象中对房产的继承、赠与等处置行为只要立有遗嘱、签有赠与合同即可，

今天看中央法治频道才得知对房屋的这些处分行为还需要办理公证，依据为：

《中华人民共和国司法部、中华人民共和国建设部关于房产登记管理中加强公

证的联合通知》（司公通字[1991]117号）。尽管该规定为司法部多年前的一个规

章，其效力与合同法、继承法的有关规定冲突，但我们这个行政指令大于法治

的国家，还是提请各位同仁和咨询人员，严格遵守，以避免不必要的麻烦和纠

纷。

该文件主要内容摘录如下：

一、继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、

契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。

二、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗

嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接

受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转

移登记手续。

处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根

据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产

所有权转移登记手续。

对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起

诉讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。

三、接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和本人

“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有

权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。

四、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证

明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。

五、办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，

可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所

在地公证机关申请办理。

六、经公证证明后需办理房产所有权转移、变更登记手续的，应当在出具

公证书之日起二个月内，到房地产管理机关申请。逾期提出申请者，应向房地

产管理机关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理。

房屋赠与的转移登记

（一）办事依据《中华人民共和国城市房地产管理法》；《城市房屋权属登

记管理办法》；《天津市房屋权属登记条例》

（二）办事须知因房屋赠与申请转移登记的，申请人是赠与合同中的双方

当事人。因房屋赠与申请转移登记的，须提供以下要件：1、天津市房屋所

有权转移登记申请书（原件留存）；2、申请人身份证明（查验原件、复印

件留存）；3、房屋所有权证书（原件留存）；4、经公证机构公证的赠与合

同（原件留存）；5、契税完税凭证（查验原件）。有抵押登记或者抵押权

预告登记记载的，转让房屋应当经抵押权人书面同意。宅基地上农民住宅

房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。

（三）办事时限登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成

审核。（四）税费标准1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非

住房，双方各按标准房价总值的2‰交纳。2、契税：因买卖、赠与、交换

等原因房屋所有权转移的，受让人按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契

税；个人购买符合津地税发[2006]3号文件规定的普通住房标准的住房，按

照成交价格的1.5%缴纳契税。3、印花税：按房屋市场价格的0.5‰的税率

计税，各自全额贴花。房屋权属证书每本5元。4、工本费：核发一本房屋

权属证书的，免收证书工本费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）

有权证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。

房屋继承、受遗赠的转移登记

（一）办事依据《中华人民共和国城市房地产管理法》；《城市房屋权属登

记管理办法》；《天津市房屋权属登记条例》（二）办事须知房屋继承、受

遗赠申请转移登记的，申请人是继承书或者遗赠书记载的继承人或者受遗赠

人。因房屋继承、受遗赠申请转移登记的，须提供以下要件：1、天津市

房屋所有权转移登记申请书（原件留存）；2、申请人身份证明（查验原件、

复印件留存）；3、房屋所有权证书（原件留存）；4、经公证机构公证的继

承书或者遗赠书（查验原件、复印件留存）；5、死亡证明（查验原件、复

印件留存）。受遗赠的还应当提交契税完税凭证（查验原件）。宅基地上农

民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。（三）办事时限登记机构

应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。（四）税费标准1、

登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住房，权利人按标准房价

总值的2‰交纳。2、印花税：按房屋市场价格的0.5‰的税率计税。房屋

权属证书每本5元。3、工本费：核发一本房屋权属证书的，免收证书工本

费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证

书，按每本10元交纳证书工本费。4、受遗赠的，还应当缴纳契税：受让

人按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契税。