法律案例分析范文【范本模板】

购买的二手房属于夫妻共同财产时，应当注意的事项

【案情简介】李女士和她的丈夫张先生婚后拥有一套房屋,最近他们

为了购置新房决定将房子卖掉。张先生与中介公司签订了《房屋买卖

居间合同》，委托中介公司寻买家，挂牌价为230万元，签约后张

先生就到国外出差一个月。刘先生通过中介看了这套房子觉得非常满

意,但希望价格再能便宜一点，通过双方几次协商，李女士最后同意

以138万元卖给刘先生，双方又签订了《房地产买卖合同》，为此刘

先生支付了定金20万元。谁知签约后半个月，张先生就从国外回来

了，当他得知房价为138万元，觉得太便宜了，于是到刘先生，告

知刘先生这是他们夫妻的共同财产,李女士一个人无权处分,要求解除

合同,但刘先生认为李女生有权签订合同,且已经交付了定金，坚决要

求履行这份合同。双方协商不成,为此刘先生起诉至法院，要求履行

《房地产买卖合同》。

【裁判结果】法院认为系争房屋系李女士和张先生的夫妻共同财

产，共同同有人对共有财产享有共同的权利,承担共同义务。在共有

关系存续期间，部分共有人对共同共有人擅自处分共有财产的，应为

无效。法院判决购房合同无效，李女士返还刘先生定金20万元及其

利息。

【律师评析】所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产

不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特

殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻

共同财产关系，以及家庭成员之间的共有等共同共有财产形式。根据

法律规定，部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋

的，要看事后该处分行为是否获得其他共同共有人的追认.获得其他

共同共有人追认的，该处分行为合法有效.没有获得追认而擅自处分

共有房产的,合同无效。

目前法律实务中存在着如下几种共有形式：1、家庭共有：夫妻

是一种人身关系。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共

同共有,另有约定和法律另有规定的除外。2、夫妻共同共有:家庭成员

相互之间，也是人身关系,是一定范围内的亲属关系。不能把亲属关

系都当成家庭关系。如张某与其妻、子一同居住,其父、母单独居住.

张某的家庭成员就只有3个人,而不是5个人。家庭共有财产,属于家

庭成员共同共有的财产。其中比较典型的是基于农村共同生产生活而

产生几代同堂的现象，其共同居住人对家庭财产是共同共有。3、尚

未分割遗产形式的共同共有：共同继承的财产，在继承开始以后,遗

产分割之前，数人（相互之间是亲属，是同一顺序继承人）对遗产享

有共有权的财产。一般认为，这种共有是共同共有。

在购买房产时，一定要核实所购房产是否属于共有,买卖共有房

产的一定要取得全体共同共有人的一致同意.为规避最终认定为共有

房产而产生合同无效的法律风险，购房人可以采取如下措施：1、如

果是房产证上的产权人是多个人的,一定要核实每个人的身份，并由

每个人在房屋买卖合同上签字，除非有公证的委托书，否则不同意代

签字。2、如果房产所有人是在婚状态，且房产证上产权证为一个人

名字的，也需要其配偶在房屋买卖合同上签字，或者由其配偶出具房

屋并非夫妻共同共有财产的声明。3、如房产所有人系单身，且房产

证上产权人为一个人名字的,需要该所有人到民政局开具单身证明。

4、为防止出卖人故意隐瞒其他共有人，买受人可以让出卖人出具一

份无其他共有人的承诺，并明确约定违反承诺的违约责任。

【法条链接】1、《合同法》(1999年）第五十一条无处分权的

人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处

分权的，该合同有效.

2、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉

若干问题的意见(试行)》（1988年)８９．共同共有人对共有财产享有

共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有

人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该

项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失,由擅

自处分共有财产的人赔偿。

3、《关于适用〈中华人民共和国婚姻法>若干问题

的解释（一)》(2001年）

第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平

等的处理权"的规定，应当理解为:（一）夫或妻在处理夫妻共同财产

上的权利是平等的.因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一

方均有权决定.（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重

要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相

信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由

对抗善意第三人.第十八条婚姻法第十九条所称“第三人知道该约定

的”，夫妻一方对此负有举证责任。

4、上海市高级人民法院《关于审理“二手房"买卖案件若干问题

的解答》（2005年）

第二条未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手

房"买卖合同,效力如何认定？

答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共

有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房"买卖合同无

效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利

登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理

由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同,

应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，

损害其他共有人利益的除外.二是房屋出售时，权利登记为数人的，

基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利

人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相

信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。