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2018年5月
《不动产登记资料查询暂行办法》为进一步规范不动产登记资料查询提供了法律依据
律师及代理人如何查询不动产登记资料
□
于丽娜/文
不动产统一登记是党中央、国
务院确定的重大改革事项。
不动产登记资料查询是不动产登
记机构的重要服务事项，有些地
区的查询量占到业务量的一半左
右，是广大人民众在不动产买
卖、继承等活动中的重要基础性
支撑。但在实践中，不动产登记
资料查询还存在现有规定不够系
统、不够明确、不相一致等问题，
亟待规范。
2018年3月2日，《不动产登记
资料查询暂行办法》（以下简称《办
法》）以国土资源部令第80号颁布
施行。《办法》在深入总结实践经验
的基础上，明确了不动产登记资料
查询的主体、权限、要件、程序以
及登记资料保护等重要措施，为进
一步规范不动产登记资料查询提供
了法律依据。需要指出的是，《办法》
对律师及代理人受委托查询进行了
规范，回应了社会关切，需要有关
人员在实务工作中关注。
类明确了谁能查、能查啥、怎么查
等问题。要想明确律师及代理人作
为被委托人如何查询不动产登记资
料，首先要明确各类查询主体的范
围、查询权限及要求。总体来讲，
各类查询主体的查询权限由大到小
依次为：权利人、利害关系人和“准
利害关系人”。
权利人查询。《办法》在第3章
专章规定权利人查询权限、要件，
以及索引、查询方法等。《办法》规
定，权利人可以查询本不动产登记
结果和本不动产登记原始资料，并
在第14、17、18条分别规定了三
类权利人的范围和需要提交的要
件。一是不动产登记簿上记载的权
利人，提交查询申请书和不动产权
利人的身份证明材料。二是继承人、
受遗赠人因继承和受遗赠取得不动
产权利的，提交查询申请书和相应
的身份证明材料，以及被继承人或
者遗赠人死亡证明、遗嘱或者遗赠
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各类主体的范围、权限及要求
《办法》将查询主体分为权利
人、利害关系人和“准利害关系人”，
并以查询主体为主线确定框架，分
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中国不动产
2018年5月
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抚养协议等可以证明继承或者遗赠
行为发生的材料。三是清算组、破
产管理人、财产代管人、监护人等
依法有权管理和处分不动产权利的
主体，提交查询申请书和相应的身
份证明材料，以及依法有权处分该
不动产的证明材料。
权利人查询索引方式多样。《办
法》第15条规定，除法律法规另
有规定外，不动产权利人可以申请
以权利人的姓名或者名称、公民身
份号码或者统一社会信用代码等特
定主体身份信息为索引信息查询不
动产登记资料。也即在属地查询的
前提下，不动产权利人对于自己名
下的不动产，可以一次申请查询多
个不动产单元。同时，不动产权利
人也可以以不动产具体坐落位置信
息、不动产权属证书号、不动产单
元号等为索引信息查询不动产登记
资料。
根据《办法》，权利人查询方式
也更加便捷。《办法》第16条规定，
不动产权利人可以在具备验证相关
身份证明以及出具查询结果证明的
查询终端自助查询，以最大限度地
为权利人提供便利。
利害关系人查询。《办法》第
19条规定，利害关系人可以申请查
询有利害关系的不动产登记结果。
《办法》首次对利害关系人的概念
进行了界定，对利害关系人进行了
区分和细化，分类规定了可以提供
利害关系证明材料的利害关系人的
范围和需要提交的要件。一是因买
卖、互换、赠与、租赁、抵押不动
产构成利害关系的，提交查询申请
书、利害关系人的身份证明材料，
以及买卖合同、互换合同、赠与合同、
租赁合同、抵押合同。二是因不动
产存在相关民事纠纷且已经提起诉
讼、仲裁而构成利害关系的，提交
查询申请书、利害关系人的身份证
明材料，以及受理案件通知书、仲
裁受理通知书。此外，法律法规规
定的其他构成利害关系的，提交相
应要件。
“准利害关系人”查询。《办法》
第21条规定了不能提供利害关系证
明材料的利害关系人即“准利害关
系人”的范围、查询权限和需要提
交的要件。即有买卖、租赁、抵押
不动产意向，或者拟就不动产提起
诉讼或者仲裁等，但不能提供利害
关系证明材料的，可以提交查询申
请书、利害关系人的身份证明材料，
查询相关不动产登记结果的部分信
息，包括不动产登记簿记载的不动
产的自然状况，不动产是否存在共
有情形，不动产是否存在抵押权登