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土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题
土地使用权与地上建筑物分别抵押的现象，在审判实践中已经不是一种偶然和
个别的现象。房屋所有人和土地使用权人为充分发挥其不动产抵押的担保效益和融
资功能，往往与抵押权人协商合意将房、地分别抵押。双方意思表示一致，其法律
行为没有瑕疵，并分别到相应的登记机关办理了抵押登记。在此情况下，对房、地
分押是否还有公权干预的必要，“房随地押”、“地随房押”的有关法律规定是否是不
可逾越的法律障碍?对此问题，在实务上实有究明的必要。
2000年3月5日，甲公司向工商银行申请贷款5500万元，约定2002年9月22日还款。
为担保贷款，甲公司将其评估值7000万元(不包括地价款)的一栋大楼抵押给该银行，
并于2000年3月21日到房屋管理局办理了抵押登记手续。2000年8月26日，甲公司又
以该大楼占用范围内的土地使用权向建设银行申请抵押贷款。经评估，该土地价值
为3500万元。建设银行了解到该块土地是出让地，土地上的房屋已经抵押并办理登
记，遂决定向甲公司贷款2500万元，约定2001年9月16日前还清贷款。2000年9月15
日双方到土地局办理了抵押登记。2001年11月5日，因甲公司届期未能偿还贷款，建
设银行向人民法院起诉要求实现其抵押权，拍卖抵押的土地清偿其贷款。审理中对
本案房、地分押形成了几种不同观点。
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一种观点认为，担保法第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押
的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使
用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”据此，房、地分押属于
违反法律强制性规定的行为，应当确认两个抵押合同均无效，抵押权的设立也无效。
第二种观点认为，担保法第三十六条两个“同时抵押”的规定，系法定抵押权
的规定：以房屋登记设定抵押权的，当然发生其占用范围内的土地使用权同时设定
抵押权的效力;以出让土地使用权登记设定抵押权的，当然发生其附着的房屋同时设
定抵押权的效力;两种情况下均无须对后者进行登记。据此，两个抵押合同和抵押权
的设定都有效，但属于“一物二押”性质的重复抵押，应以登记时间先后确定抵押
权的顺位。
上述两种观点，有一个共同的理论前提，就是认为我国法律禁止房、地分押。
因此，或是认为分押无效，或是曲为解释，认为“同时抵押”的规定系法定抵押权
的规定。两者共同的缺陷是，均无视当事人的真实意思表示，无视经济生活的现实，
对法律的倡导性规范作了刚性的理解和解释。
笔者认为：上述两个抵押均有效，但不是重复抵押，而是房、地分押。房、地
分押是当事人的真实意思表示，与我国法律规定的房地一体化原则并不矛盾。理由
如下：
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一、根据我国现行法律规定，土地所有权与附着于土地的建筑物所有权可以相
互分离，但土地使用权与建筑物所有权在主体归属上应当保持一致。这一原则，被
称之为土地使用权与建筑物所有权一体化原则。其原因在于，房屋与其占用范围内
的土地在物理上不能分离，为了维持既存建筑物的完整与经济价值，“土地使用权转
让时，其地上建筑物及其他附着物所有权随之转让”(《城镇国有土地使用权出让和
转让暂行条例》第二十三条);反之亦然。需要注意的是，此种一体化应是归属主体
一致意义上的一体化，而不是权利客体附合意义上的一体化。古代罗马法实行地上
物属于土地的附合原则，建筑物属于土地的一部分，其所有权应归属于土地使用权
人。德国继受罗马法地上物属于土地的附合原则，视建筑物为土地的重要成分(德国
民法典第94条)。按照物权法物之重要成分不得独立成为权利标的的原理，物的整体
与其重要成分随同转移。因此，此之所谓“转移”既包括转让，也包括设定抵押。
这是因土地及其附着物被视为同一权利客体所必然具有的法律效果，也就是权利客
体附合意义上的一体化必然具有的法律效果，是“一物一物权”原则的体现。
与此不同的是，我国现行法律实行的是土地所有权与附着于土地的建筑物所有
权可以相互分离的原则。宪法规定，土地所有权实行国家所有和集体所有(宪法第十
条);但同时规定公民个人享有房屋所有权(宪法第十三条)。即法律承认建筑物与土
地构成相互独立的物权客体。并且，我国实行国有土地使用权出让转让制度。这意
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味着我国现行法律恰恰是通过鼓励土地所有权与土地使用权的分离来实现土地效用
的商品化和市场化目标的。作为其法律效果的自然延伸，当然就进一步强化了房屋
所有权与土地所有权的分离。因此，现行法律所要求的一体化，不再是土地吸收其
附属建筑物等附着物的“一物一物权”意义上的一体化，而是为了维持土地与其附
着的建筑物的完整与经济价值，实行土地使用权与附着于土地的建筑物所有权在归
属主体上保持一致的一体化。通俗所谓“房随地走”、“地随房走”，就是这种房、地
(地上权)应当维持其主体归属一致性的一体化原则的形象表达。显然，在此意义上，
房屋与其附着的土地使用权的一体转让并不意味着两者应同时向同一主体抵押。因
为只有将房屋视为土地的附合物，土地使用权抵押时，才必然导致其附着的地上建
筑物同时抵押;而将建筑物等地上附着物视为土地的附合物，是与我国宪法确认的土
地所有权和房屋所有权可以相互分离的财产权制度相冲突的。如果从主体归属一致
的意义上来看，则土地与其附着的建筑物同时抵押并无逻辑的必然性，也没有法律
和经济上的必要性，还因目前不动产登记制度的二元并存，徒增实务中的混乱和困
扰。
二、现行法律实行土地使用权与其附着的建筑物所有权在归属主体上保持一致
的一体化原则，意味着土地使用权转让时，其地上建筑物等附着物应当同时转让或
者随之转让;反之亦然。但在逻辑上，并不能必然推出土地使用权或者建筑物所有权
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抵押时，也要适用同样的规则的结论。这是因为：第一，抵押权所支配的是抵押物
的交换价值，而非抵押物本身。抵押权的实现，其效果是抵押权人从抵押物拍卖或
者变卖的价款中优先受偿。无论土地使用权与建筑物所有权同时抵押或者分别抵押，
并不妨碍两者归属主体的一致性。分别抵押的，依法向同一主体转让，与一并抵押
的向同一主体转让，其效果并无不同。第二，担保法第四十条明确禁止流抵押契约，
抵押合同订有流抵押约定的，其约定无效。这就表明，分别抵押并不必然导致土地
使用权与其附着的建筑物所有权分别归属的结果。对不同物权客体交换价值的分别
支配，与其在法律上的统一归属，是可以和谐并存的。第三，担保法第五十五条规
定：抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产
时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，
抵押权人无权优先受偿。这实际上表明，法律所强调的是土地及其附着物的同时转
让(实质是在同一归属主体的意义上进行转让);而对不同物权客体的交换价值的支
配，则是完全可以根据经济上的必要性和可能性，区分不同的法律事实而相互分离
的。
三、现行法律将土地使用权及其附着物的一体化转让，延伸到一体设定抵押权，
意在维持既存建筑物的完整与经济价值，简化权利关系。但转让的一体化足以实现
这一法律政策目标，将该约束延伸到抵押权的设定，并无法律实益。事实上，由于
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我国不动产登记机关不统一，抵押权设立的一体化约束缺乏相应的技术条件，导致
经济生活的现实与这种一体化约束的愿望反差较大。在此情况下，对有关法律规定
采取目的解释方法和逻辑解释方法，将现行法律规定的土地使用权与建筑物所有权
一体化原则解释为仅限于转让的一体化，是较为妥当的。据此，有关抵押设定的一
体化规定，实际是倡导性法律规范。如果将担保法第三十六条“应当将……同时抵
押”以及其他法律中的类似规定解释为法定抵押权，则违反文义解释规则;并且，由
于公示方式的缺乏，法定抵押权的解释也容易导致担保实践中的混乱。
四、不动产抵押权的设立，以登记为生效要件。因此，无论将房屋及其占用范
围内的土地使用权单独抵押还是分别抵押，只要办理了相应的抵押登记，其抵押权
的设立应为有效。只要在实现抵押权时，土地使用权与建筑物所有权归属同一竞买
人或者买受人，就与我国现行法律规定的一体化原则并不相悖。陈现杰
本文发布于:2022-07-19 09:47:50，感谢您对本站的认可！
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