物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

《物业管理条例》第36条第二款规定：“物业管理企业未

能履行物业合同的商定，导致业主人身、财产安全受到损害的，

应当依法担当相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务

过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是

对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的

治安责任的一个“预警”，这对物业管理公司的规范发展是有好

处的。可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公

司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定，

因此给人们留下了一些争辩的空间，并且在实际的法律适用中还

存在着一个法官针对详细案件的自由量裁与利益衡量问题。对此，

笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。

第一，物业保安服务不是一般意义上的治安

在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司根据物

业服务合同的商定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，

是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业保安服务是指

物业公司的保安人员通过值班、看管、巡逻等方式所进行的为业

主供应保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发

事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防

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犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业管理

公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。

而治安是指社会的秩序安静的维护，属于公法范畴。公安机

关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危

害社会秩序行为的法定职责。20XX年公安部发布的《关于保安

服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：保安的职责是协助

公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，

物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职

能，所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安

全。

第二，物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任

由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，假如

物业管理公司因未履行物业管理服务合同的商定而导致业主的

人身受损，物业管理公司担当的是违约责任，应当依据物业管理

服务合同的商定负相应的法律责任。一般状况下，物业管理公司

与业主都会在物业管理服务合同中商定物业保安服务的内容，物

业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这

种人身保护义务主要体现在两方面：保证业主不因物业管理区域

内设施设备的担心全隐患（如火灾、爆炸等）受到人身损害；保

证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害（如抢劫、

盗窃等）。

那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，如何推断

物业管理公司是否尽到人身安全的留意义务呢？我想主要应从

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三方面进行：首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费

标准的保安人员和保安设施设备；其次看物业管理公司是否有完

备、合理的保安规章制度；再次看物业保安人员是否切实利用了

有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。

假如物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明白物业

管理公司尽到了最大的留意义务，就算切实履行了物业管理服务

合同的商定，即使业主的人身遭受了损害（通常刑事犯罪具有突

发性、不可预估性、隐藏性等特点，这种状况下物业管理公司难

以彻底防范）也不应当担当法律责任。反之，物业管理公司则应

当依据详细的失职状况担当相应的违约责任，这种责任一般仅限

于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。

根据《合同法》113条规定的可预见性标准，物业管理公司

违反合同商定义务所担当的法律责任不应超出它对合同风险的

理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见

到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于

法官依法对详细案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般

认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损

害赔偿及可得收入之削减应除外，若业主有过失，则适用过失相

抵的规则。

第三，物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则

依据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或

者履行合同义务不符合商定的，应当担当连续履行、采取补救措

施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条

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的规定，物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责

任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要

违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应当对

其违约行为担当责任，除非证明有免责的事由。一般物业管理公

司的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；

损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人（内部第三人）

所为。

但无论怎样，这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律

上的风险，亦即物业管理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需

向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实，不须证明物业

管理公司对于不履行有过错，也不需要物业管理公司证明自己没

有过错。而且，在合同领域，违约行为与损害结果之间的因果关

系是可以推定成立的，即假如物业管理公司的不履行合同商定的

行为有引起业主人身损害结果的可能性，而事实上该损害结果又

的确发生了（相反物业管理公司若履行合同商定则损害结果必不

发生），那么，就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有

因果关系。因此，在这种状况下，物业管理公司假如没有到法

定或商定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在进行

物业保安服务时应当具有相当的责任心和法律意识。

但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，因为业主与物业管

理公司订立物业管理服务合同，对保安服务进行了商定，就意味

着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成

了一种信任。此时，相对于物业管理公司保安义务的履行，业主

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已处于弱者的地位。假如物业管理公司收取了保安费却未能如约

履行保安的义务，不对业主的损害进行赔偿的话，则损害了业主

对物业管理公司的信任利益，从而有失公正。所以，《物业管理

条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业管理公司与业主

双方各自合法利益的产物。因此，有的物业管理公司通过物业管

理服务合同中商定“物业管理公司不担当业主的人身保险责任”

这样条款，试图免除自己因不履行保安服务商定对业主的人身损

害赔偿责任，是不足为取的。

基于以上分析，笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避

方法：

第一，切实履行物业管理服务合同。

物业管理公司应切实根据物业管理服务合同的商定作好各

项物业管理服务活动，尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的

义务。这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的保安设施设

备，制定并执行好相应的保安规章制度。这是物业保安服务规避

风险最根本的方法。

第二，明确商定物业保安服务的责任。

在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任作出明确的

商定。如商定物业管理公司在尽到保安服务的留意义务后不担当

业主的人身损害责任，商定物业管理公司的不违反法律规定的免

责事由等。这样可以事先让业主清晰地了解物业管理公司的法律

责任，避免发生人身损害事件后，业主因不了解相关法律规定而

盲目起诉。物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。

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第三，加强与公安机关的合作。

物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作，并得

到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发觉有作案嫌疑的

人员应准时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应

当准时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处

理，假如不法侵害已经发生，应准时报告公安机关并保护好现场

等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地削减物业管理区

域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。

第四，引入商业保险。

对多数物业管理公司来说，引入商业保险不失为治安风险规

避的一种好方法。目前，已有保险公司开发出物业管理责任险。

该险保障投保人（包括其雇员）因物业管理中的疏忽或过失造成

第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。

在香港，这种保险叫“第三者保险”，是一种强制性保险。另一

种方式是，物业管理公司可与保险公司共同开发出一种特地针对

物业保安服务中业主人身、财产损害的业主个人的保险，将其纳

入保安费的附加费用一部分，由业主自愿选择是否参与，一旦发

生业主人身损害，业主可直接向保险公司求偿。商业保险的合理

引入与完善，最终会促进物业管理公司健康、稳定的发展，并达

到业主、物业管理公司、保险公司三赢的局面。

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