开发商在银行按揭贷款中的法律风险【精编版】

开发商在银行按揭贷款中的法律风险

购房人采用按揭贷款的付款方式，这种付款方式，并不

像一次性付款那样与开发商毫无关系，一般而言，银行要求

开发商为购房人提供连带保证担保责任。在按揭中，来自银

行、购房人等各方的原因以及按揭在实际操作中的种种因素

均可构成导致开发商法律风险的“”，这些随时都有

可能让开发商承担保证责任并带来一系列法律风险，具体表

现在:

(一)与银行合作有关的法律风险

在按揭中，开发商很容易由于银行的下列行为导致风险

发生，主要包括:银行逾期放款或未按购房人要求放款。银

行在放贷之前，应由购房人与开发商签订《商品房买卖合同》

并缴纳首付款。而银行能否如期并按购房人要求的金额及年

限提供按揭贷款，则需要经过银行的资料审查及内部的审批

程序。这一过程主动权完全掌握在银行手中，致使购房人按

要求提供贷款所需文件资料的前提下，也可能因银行的原因

导致放款时间延长。众所周知，资金的保障是开发商开发房

地产过程中重要环节，是房地产项目的生命线，一旦出现后

续供应不足，往往会让开发商陷入困境。因此，如果银行逾

期放款后果严重，则有可能影响整个项目建设进度。

(二)与购房人有关的法律风险

相比银行所带来的风险看，购房人为开发商带来的风险

更具影响力。按揭中的购房人多数是公众个体，与开发商直

接发生商品房买卖关系，每个人的情况千差万别，可能出现

的问题也是琳琅满目，往往让开发商防不胜防。因此，购房

人原因是开发商按揭中风险的最大隐患，具体表现在:(1)购

房人的骗贷行为。由于我国目前的个人信用体系还不健全，

银行对按揭贷款的审查仍主要以提供文件资料为主。因此，

每个按揭项目中多少都会存在提供虚假信息资料骗贷的行

为。(2)购房人逾期还款。在开发商提供连带保证责任期间，

让开乐商承担保证责任的多数是由于购房人的逾期还款行

为。一旦购房人逾期还款，银行或者从开发商的账户中扣划

保证金，或者提前收回贷款并要求开发商承担代偿义务。(3)

拖延办理产权证。大多数购房人都希望所购房屋的产权证能

在最短时间办理，也有部分购房人却相反。这部分购房人对

于产权证的办理表现得异常冷淡，在开发商具备办证条件后

拒不配合，不按要求提供文件资料和缴纳相关税费，使房产

证迟迟不能办理，抵押登记自然无法进行，开发商的保证责

任也解除不了。(三)开发商按揭风险的防范

针对上述开发商在按揭中存在的法律风险，我们认为可

以从以下几个方面采取措施进行防范和控制:1、与银行的

按揭合作协议

约定银行逾期放款的违约责任。前提是在购房人按银行

要求提供真实文件资料下，银行应该按双方合作协议约定的

期限对购房人资信进行审查，在规定的工作日批准贷款并将

贷款打入开发商账户。无正当理由出现逾期的，银行应向开

发商承担违约责任，包括按逾期每日支付一定数额的违约

金。这样对银行的放贷行为也有一定约束，督促银行在合理

的期限内及时放款，以确保开发商的购房款到位。2、与购

房人的《商品房买卖合同》在与购房人签订的《商品房买卖

合同》补充协议中，有必要设专门条款约定按揭有关的问题，

包括与购房人明确开发商承担保证责任的解约权。在购房人

逾期偿还银行月供情形下，对于可能出现的银行不积极履行

解约权，可通过与购房人在《商品房买卖合同》补充协议中

约定，明确开发商在银行的保证金账户因购房人逾期还款原

因被扣划的(可约定具体扣划次数或金额)，开发商可以解除

《商品房买卖合同》，同时可约定购房人应承担的违约责任。