按揭断供司法裁判研究

商品房时代，商品房预售及按揭贷款购房是目前商品房销售的常

态，通过按揭贷款方式购置商品房，实现了一部分人先住房后付

款的目标，解决了一部分人的住房问题。谈到按揭贷款购房相关

法律问题时，一般会涉及按揭断供问题，该问题也随着国家相关

政策、法规、司法解释的变化，其法律后果也不断的发生变化。

针对该问题，笔者借助业务团队的研究，通过对部分司法案例进

行简要分析，以期寻求一般规律。

一按揭贷款购房涉及的法律关系

商品房买卖合同中，购房人若采取首付款加按揭贷款的方式，开

发商、购房人及银行之间将会涉及开发商与银行签订按揭贷款合

作合同、开发商与银行签订的预售账款和保证金监管合同、开发

商与购房人签订商品房买卖合同、购房人（或购房人和开发商）

与银行签订按揭贷款合同等四类合同，这其中将会涉及开发商与

购房人之间的买卖合同法律关系、购房人与银行之间的借款合同

法律关系、开发商与银行之间的担保合同合法关系等。当购房人

出现按揭断供后，往往产生购房人与其他债权人之间的民间借贷

法律关系等。法律关系图：

二开发商连带保证责任的终点

按揭购房人向贷款银行贷款购房，开发商为其提供阶段性连带责

任保证，是商品房预售制度项下的通常做法。而购房人选择按揭

贷款形式购买房屋的前提是开发商与银行已建立按揭贷款合作关

系。所谓的按揭担保责任就是，当购房人违反其与银行签订的贷

款合同约定，开发商需要依据按揭合作协议的约定，向银行承担

担保责任。那么开发商在按揭合作协议中如何界定“按揭担保阶

段”与“按揭保证期间”，将变得十分重要，从而避免发生不必

要的履约争议。但在按揭合作协议拟定中，有部分开发商与银行

约定“开发商承阶段性担保责任的保证期间为从银行向购房者发

放贷款之日起至银行取得《房屋他项权证》止”，而此类表述在

实践中常常导致开发商承担不利后果。网上案例1：在某业主断

共案件中，按揭合作协议约定的担保阶段为银行发放贷款至案涉

房屋办理抵押且抵押权证书移交银行之日。开发商于2014年8

月完成案涉房屋的初始登记，并于2014年9月移交银行办理他

项权证，购房者于2016年3月出现逾期，并停止偿还贷款，银

行直至2016年10月（起诉日）仍未办理完毕案涉房屋的他项

权证。本案中，银行在长达2年的时间内一直未办妥他项权证，

导致开发商担保责任迟迟不能解除。虽然开发商主张银行可能存

在拖延办理他项权证的主观故意，但开发商难以提供相关证据予

以证实，尽管银行的前述行为严重缺乏合理性，但法院最终并未

采信开发商的观点，仍然认为开发商应承担保责任。网上案例2，

在长沙市中级人民法院的某案例中，银行、购房者及开发商三方

签订《借款合同》约定，“阶段性担保：保证期间为每笔主债务

履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以

债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋抵

押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解

除。”后开发商与银行因担保责任问题发生争议，起诉至长沙市

中级人民法院。开发商认为，《借款合同》关于“阶段性担保”

的约定仅仅为阶段性担保，并非银行主张全程担保，在对“阶段

性担保”的解释不确定时，应当作不利于提供格式条款一方（即

银行）的解释。银行则认为，《借款合同》并未明确约定为“阶

段性担保”，反而对保证期间进行了明确约定，那么开发商应承

担全程担保责任。又如，在的某案例中，银行与开

发商在《担保协议》约定，“开发商承担的是阶段性担保，保证

期间是每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止。”然而，

最高院与长沙中院并未从字面释义评价双方的担保关系，最终均

认为《担保协议》或《借款合同》约定的开发商担保责任为“阶

段性担保”。可见，开发商应在按揭合作协议中明确界定“按揭

担保阶段”与“按揭保证期间”，避免发生不必要的履约争议。

若该开发商与银行签订按揭合作协议约定的按揭担保阶段的标准

明确，并设定若银行故意拖延办理他项权证则视为完成抵押登记

等条款，则前述案例中，开发商的担保责任可以有效规避。

三开发商连带保证责任的终点

开发商承担阶段性保证责任后，主张解除商品房买卖合同？这个

问题一直困扰开发商。若开发商向按揭银行代偿贷款本息后，不

能主张解除其与购房人签订的商品房买卖合同，则很可能导致开

发商“房+钱两空”的境地。目前审判实践中，针对该问题也存

在广泛的争议，主要分为以下几个观点：（一）支持开发商解除

商品房买卖合同河南、重庆、福建等地部分法院认为，《商品房

买卖合同》及贷款合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法

律保护。根据商品房合同及贷款合同的相关约定，购房人应当按

约偿还银行按揭贷款。若购房人未按约履行按揭贷款偿还义务，

致使贷款银行提前收回贷款本息，开发商为此承担阶段性连带保

证责任的，开发商解除商品房买卖合同。（二）不支持或慎重支

持开发商解除合同广东、江苏等地部分法院认为，开发商承担保

证责任后，依法享有对购房人的追偿权，但不能因此解除商品房

买卖合同。郑州中院认为，需要分析合同条款约定的效力，若合

同约定条款有效，购房人要构成根本违约，同时开发商应尽到通

知义务等，开发商才能谨慎行使合同解除权。笔者认为：为了规

避购房人按揭断供带来的风险，保障开发商的合同解约权，就必

须在《商品房买卖合同》或者补充协议中，明确约定解除权成就

的条件，并重点向购房人进行解释说明，且保留证据。

四房屋预查封情况下，开发商主张解除商品房买卖合同

商品房买卖合同履行期间，因购房人资金链断裂，导致银行按揭

贷款逾期，开发商承担连带保证责任；同时，也会伴随购房人债

权人对购房人通过诉讼主张债权，并对未办理转移登记的商品房

进行预查封。目前，该等情况发生十分普遍。在预查封期间，开

发商承担保证责任后，是否可以解除商品房买卖合同收回房屋呢？

各地法院有着不同的裁判观点，导致该类案件裁判结果不统一。

具体分析如下：

（一）预查封并不能导致出卖人约定解除权的丧失

【案例】（2015）南民终字第41号

一审法院认为：约定解除条款不能对抗法院的查封行为，不予支

持解除合同的诉请。另外，涉诉房屋未被依法解除查封前无法办

理解除合同的手续。

二审法院认为：基于买受人享有的物权期待权而对涉讼商品房

进行预查封。但当《商品房买卖合同》解除，买受人取得物权的

期待权丧失，预查封的目的不能实现，亦应当依法解除。因此，

预查封并不能导致出卖人约定解除权的丧失。

（二）预查封并不能改变产生该请求权的法律关系，同样也不能

限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。

案例：（2015）苏中民终字第00952号

裁判观点：法院对涉案房屋预查封，限制了买受人对涉案房屋

再行处分的权利，保全的是买受人符合法律规定的不动产物权变

动请求权能够顺利实现，该请求权是否成立、能否行使，应依据

产生该请求权的基础法律关系。但预查封并不能改变产生该请求

权的法律关系，同样也不能限制商品房买卖合同不能履行时，基

于正当合理的理由予以解除。

（三）预查封措施不具有对房屋所有权的保全性质。解除合同具

有正当理由，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，解除合同

应与支持。

案例：（2017）闽09民再75号

裁判观点：预查封的目的是限制房产权属的变更、转移。涉案

房屋所有权一直未登记在买受人名下，法院针对买受人采取的预

查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，因出卖人与

买受人解除合同具有正当的理由，不存在恶意串通损害第三人利

益的情形，其解除合同的请求应予支持。

（四）预查封状态下有解除商品房买卖合同的权利，但因查封无

法行使

案例：（2017）苏09民终2847号

一审法院裁判观点：预查封的效力等同于正式查封。不能通过行

使合同约定的解除权解除合同。可追偿的方式进行权利救济。

二审法院裁判观点：涉房屋已经于诉讼前被法院预查封，至目前

为止亦未解封，因此出卖人行使上述约定解除权应受限制，行使

条件尚未具备。同时，是否损害买受人与出卖人能否行使合同解

除权亦无必然联系。另，关于出卖人所称否定出卖人的解除权会

导致案涉商品房买卖合同的目的无法实现的理由，如上所述出卖

人的合同解除权并未消灭，仅是因为案涉房屋目前处于司法查封

状态，而无法行使，如相关条件成就，出卖人自可行使合同的约

定解除权。

（五）预查封状态下没有解除商品房买卖合同的权利

1、商品房买卖合同予以解除势必损害已查封诉争房屋的其他债

权人的利益。

案例（2016）赣01民终89号

裁判观点：诉争房屋已被多家单位查封，如果本案诉争合同予

以解除势必损害已查封诉争房屋的其他债权人的利益，且依照

《买卖合同纠纷司法解释》第三十六条的规定，买受人已经支付

标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人主张取回标的物的，

人民法院不予支持。

2、合同补充协议显属格式条款，为无效条款。

案例（2017）苏05民终7868号

裁判观点：出卖人提供的附件四：合同补充协议为打印内容，显

属格式条款。在买受人已经按约支付全部购房款的情况下，按照

前述补充协议约定，买受人未能及时偿还贷款本息，出卖人承担

担保责任后有权解除商品房销售合同，加重了买受人的责任，亦

未采取合理的方式提请买受人注意，故应认定为无效条款。针对

出卖人向银行代偿费用，法院认定追偿正确。

3、预查封后，不得通过行使合同约定的解除权或通过协商解除

江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第203号“郭明燕、江

苏马会置业有限公司等执行异议之诉民事判决书”（审判长马绍

恒、代理审判员陈皓、代理审判员朱加赛）。

裁判观点：预查封后，合同的双方当事人均应维持该合同的效力

并积极地履行，不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、

达成解除协议的方式解除合同。

其主要裁判理由为：预查封，从其适用的情形来看，其查封的对

象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房

屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被

查封人保有这个债权，以便将来实现这个债权，取得房屋的所有

权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请

求权被预查封，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极

地履行，不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成

解除协议的方式解除合同；债权人也不得为放弃、转让该项请求

权等处分行为，因为这都将导致其丧失该项已经被预查封了的请

求权。

4、郑州法院：损害其他债权人利益不能解除合同

案例（2018）豫01民终9097号

裁判观点：不予支持解除合同，认为极有可能侵害其他债权人利

益。

（六）公报案例：预查封不影响当事人行使约定解除权

2014年12月18日公报案例(2013)宜执异字第0021号“宜

兴市江南水乡度假村有限公司与毛文光、孙有英等执行异议案”

（案例编写人:江苏省无锡市中级人民法院范莉、马云宜，兴市

人民法院许乐）。

其主要裁判观点为：预查封不影响预售商品房合同当事人行使约

定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的

执行，但有权执行被执行人到期债权。

其主要裁判理由为：⑴被执行人合同权利未受到有害处分。预查

封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协

助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止

查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。是否允许当事人

在预查封后解除合同，主要看该等解除后果，是否导致被执行人

的合同利益受到无法预期的减损。该案商品房买卖合同中约定了，

开发商承担还贷保证责任后，未能受偿可以解除合同。条件成就

时解除合同是购房人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合

同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使。但预查封

后的双方合意解除，则由于预查封时不可预期，可能造成对被执

行人合同利益的不当减损，不应被准许。

合同约定的解除条件已经成就。原合同法第九十三条第二款规定，

“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，

解除权人可以解除合同。”

商品房买卖合同的目的无法实现。商品房合同出卖人订立合同目

的是出售房屋、取得房款。本案房地产开发企业在承担还贷保证

责任后，获取房产对价的合同目的落空。《关于审

理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称商

品房买卖解释)第二十三条明确规定买受人“未能订立担保贷款

合同”(即无法足额支付房款)而导致买卖合同无法继续履行，对

方可请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担

连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法

履行，在本质上是相同的。

（七）认为开发商有权解除合同，排除执行

【案例】（2019）最高法民再299号

房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条

件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效。

买受人不再享有相应的物权期待权。而开发商作为诉争房屋开发

企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。

笔者认为：首先，预查封并非正式查封，在买受人违约后，出卖

人当然有权按约定与法定理由解除商品房买卖合同，合同解除权

并不因为预查封而丧失。

其次，预查封的房屋买卖合同解除并不影响预查封权利人之相应

权利，因为预查封权利人可以要求法院继续查封合同解除后，房

地产开发企业返还的已付房款部分。且该买卖合同中，买受人实

际缴纳的款项就是房地产开发企业返还款部分。

最后，房地产开发企业不应因买受人的过错，而承担“房子没有、

钱也没了”的不利后果。（1）在按揭贷款购房的情况下，若商

品房买卖交易未完成（包括按揭贷款担保责任未免除）之前，买

受人并未支付全部价款，其仅仅支付首付款及部分按揭贷款，而

房地产开发企业即便是取得全部价款（含银行按揭贷款），但仍

然承担按揭贷款保证责任，随时可能因买受人的违约而导致按揭

贷款返还给银行，商品买卖合同目的并未完全实现。（2）在分

期付款的情况下，在买受人未支付全部款项前，商品买卖合同目

的也未完全实现。因此，在上述两种情况，因买受人的过错导致

商品房被预查封时，相关权利人要求处分出受人名下房屋或者剥

夺出受人合同解除权，都可能导致出受人“房子没有、钱也没了”

的不利后果，出卖人对商品房的物权转化为对买受人的普通债权，

显然是不公平的。所以，人民法院应当保护出卖人依法依约享有

的合同解约权。

同时，笔者也认为在预查封后，未经买受人债权人同意，买受人

与出卖人通过协商一致解除商品买卖合同的应当禁止。因为该等

情况，可能无法有效保护买受人之债权人权益。