执行中对第三人无过错在法律物权与事实物权的曲异

执行中对第三人无过错在法律物权与事实物

权的曲异

论文关键词：第三人法律物权事实物权曲异

论文摘要：在《关于人民法院民事执行中查封、扣

押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定：“被执

行人将其所有的需要办理过户记录的财产出卖给第三人，第三人已支

付部份或全数价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户记录手续

的，人民法院能够查封、扣押、冻结；第三人已经支付全数坐并实际

占有，但未办理过户记录手续的，若是第三人对此没有过错，人民法

院不得查封、扣押、冻结。”此规定并未起到真正的冲破，严格原那么

的冲破，并未起到标准作用。现行我国社会还存在许多诸如此类情形。

我国关于不动产记录制度的设计一样采取德国式的记录生效主义，通

常规定非经治理部门记录，物权不发生变更。而在2004年公布的《最

高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

（法释[2004]15号，下称《查封规定》）中，出于对第三人合法权益

的爱惜目的，对此原那么进行了必然的冲破。

一法律物权与事实物权的曲异

一样来讲，记录物权与实际物权应当是一致的，记录物权确实是

该物这寂存在的真正物权，该物权人对物的支配符合客观事实。可是，

在物权变更的进程中，由于各类缘故，也会显现记录物权与实际物权

不相吻合的情形。在这种情形下，只要权利人对标的物的支配组成有

效的特权法律关系，尽管权利人对物的支配没有动产记录或都动产的

占有表现出来，但只要有证听说明权利人有合法的依据能够决定物的

最终归属，就应当爱惜该权利人，即有必要引入法律物权与事实物权

的概念予以区别。所谓法律物权，是指权利正确性通过法定公示方式

予以推定的物权。包括不动产记录簿上记载的不动产物权和占有表现

的动产物权。不动产物权也称为记录物权。关于与法律物权分离的真

正物权以，即称事实物权，在事实物权中，当事人具有真实的进行物

体能变更的意思表示，但表现该意谓的形式不是典型的不动产记录或

动产交付形式，而是其他的形式，只要该形式为法律所许诺，物权出

让人尽管具有法律物权人的名义，但物权取得人取得的是与法律物权

有一样意义的事实物权，即准法律物权。《查封规定》第十七条关于“第

三人已经支付全数价款并实际占有，但未办理产权过户记录手续的，

若是第三人对此没有过错”的规定，即属此种情形。在现在，不动产

以房产为例）交易两边当事人均以其履约行为明确表示转移房产所有

权的合意，仅因客观情形而临时没有进行记录公示，房产买受人即已

取得了该房产的准法律物权，咱们也称其拥有“物权期待权”或“记

录请求权”，为爱惜其对交易房产的物权期待权，再将该房产作为被执

行人的财产采取强制方法成为不妥。

二、“第三人对此没有过错”的内涵

（一）对“第三人对此没有过错”的解析

《查封规定》第十七条：“第三人对此没有过错……”那个地址的

“对此”，应当明白得为“未办理过户记录手续”，那末“如由于记录

部门的缘故或其他非第三人所能操纵的缘故”，而第三人在交易行为中

是不是有违约行为或是不是尽了一样注意义务，那么不在此条规定的

语意之内，且属对当事人两边交易行为的效劳认定，超出了执行程序

审查的范围。如在执行进程中发觉被执行人与第三人的交易行为违背

法律规定，亦不能迳行确认行为的效劳，而仅能告知相关权利人提起

确权诉讼。过错责任原那么是我国侵权行为法通用的一样归责原那么。

那个地址引入“过错”，用以判定第三人在办理房产过户记录事项中的

主观心理状态，其问题是容易与善意取得制度中的“过错”相混淆。

（二）执行中的情形分析

因第三人之外的缘故致使未及时办理过户记录手续的情形，在实

践中一样能够归纳为两类：

一是因房产出卖人的缘故或他人干扰而未按规定提出过户申请。

《城市衡宇权属记录治理方法》第十七条规定：“因衡宇生意、互换、

赠与、继承、转让、分割、归并、裁决等缘故致使其权属发生转移的，

当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移记录。申请转移记录，

权利人应当提交衡宇权属证书和相关的合同、协议、证明等文件。”超

期提出申请的情形相对简单，人民法院能够责令当事人在期限内向房

产记录申请，并视情形实施。在实践中，常常显现作为原所有权人的

被执行人各类缘故此下落不明，或拒不提交有关证明文件，致使交易

房产的权属转移长期不能核准记录的情形。现在被执行人未按其与第

三人世的房产交易合同适当履行房产的交付义务，系违约行为。第三

人应要求其继续履行，或向人民法院提起诉讼，因合同尚未履行完毕，

亦可主张出卖人讹诈，对交易合同行使撤销权，而无法直接主张对交

易房产的所有权。在这种情形下，交易房产的所有权可能加深其不确

信状态，未必明显必将归于第三人，人民法院裁定解除对该房产的查

封方法尽管看似爱惜了第三人的权益，另一方面，对债权人的权利却

存在不利因素。如有他人干扰，那么属侵权行为，产生债权法上的侵

权责任，与此情形相类似。如有其他客观缘故致使当事人不能按期提

出过户申请，那么应依据《城市衡宇权属记录治理方法》第二十二条

的规定申请暂缓记录，不然不能认定其没有过错。

二是当事人已向房产记录部门提出了转移记录申请，但由于记录

部门的缘故，未进行过户记录，应当以为该房产为第三人所有，人民

法院应解除对该房产的查封。此处的规定与同年2月10日下发的《最

高人民法院、国土资源部、建设部关于依法标准人民法院执行和国土

资源房地产治理部门协助执行假设干问题的通知》（法发[2004]5号）

第九条有所表述，该条规定：“对国土资源、房地产治理部门已经爱理

被执行人转让土地利用权、衡宇的过户记录申请，尚未核准记录的，

人民法院能够查封，已核准记录的，不得进行查封。”可见该条采严格

的记录主义，对治理部门理过户记录的房产，不管第三人是不是有过

错，均认定为所有权尚未发生转移，人民法院能够执行。自《查封规

定》实施后，该条自然即被取代，但从中能够看出咱们对记录效劳的

制度选择有瞻顾的问题。另一方面，我国《土地记录规那么》第六条：

“土地记录依照以下程序进行：（一）土地记录申请；（二）地籍调查；

（三）权属审核；（四）注册记录；（五）颁发或改换土地证书。”《城

市房地产治理法》第六十条也强调房地产权属记录须经土地治理部门

“核实”。另外，关于其他不动产权利变更的情形，《土地记录规那么》

第二十七条至第三十条也别离规定了权利人须持有关合同和证明交易

真实性的其他文件申请记录。可见，我国现行不动产记录反败为胜要

用的是实质审查主义。如此，房产记录部门审查时刻常会超过《城市

衡宇权属记录方法》中规定的受理记录后的30日，且有经审查作出不

予记录决定的情形。依照《关于适用<合同法>假

设干问题的说明（一）》第九条的规定，在过户记录作出之前，房产的

所有权仍归原所有人，而在房产记录部门审查期间，人民法院对此房

产失去操纵，如显现被执行人歹意撤回过户申请，或在房产记录部门

作出不予记录决定后即对房产进行二重生意，那么债权人与第三人均

有蒙受损失的危险。