物业法律法规培训教案

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物业法律法规

一、概念

1、法：法是由国家制定或认可，并以国家强制力保证实施的，反映

统治阶级意志的规范体系。

（1）法是调整人的行为的规范

（2）法由国家制定或认可，并具有普遍约束力

这一特征表明了法与其他行为规范的区别之一，从而也说明法具有很

大权威性。法由国家制定或认可，这是从法作为一个整体来说的，实

际上，它是由各种不同层次或类别的国家机关或专门组织（如立法机

关、行政机关、中央机关、地方机关等）制定或认可的，因而就有宪

法、法律、行政法规、地方性法规等等之分，它们的法律地位或法律

效力是不同的。除法律外，还有其他很多行为规范，例如，政党、社

会团体、企事业单位也都有各自的规章，社会上还有各种道德、宗教

规范、社会礼仪、习惯准则等。但它们都不是由国家制定或认可的。

而且其中大部分也不能说对所有地区所有的人是普遍有效的，但作为

一个整体的法来说，它在国家主权所及的范围内是普遍有效的，具有

普遍的约束力。统一性是法的又一个特点或优点。当然各个具体的法

律在适用的空间和对象方面来说，也可以有所不同，有的在全国有效，

有的仅在某一地区有效；有的对全体社会成员有效，有的仅对某一集

团的人有效。

（3）法规定了权利和义务（职权和职责）

（4）法由国家强制力保证实施，以国家强制力保证实施，实际上就

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是指对违法行为实行法律制裁。

2、物业管理法：物业服务企业据以和业主签约、据以合法管理业主

物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。

3、法律关系：是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务

关系。

（一）物业管理法律关系性质的多重性

（二）物业管理法律关系基本主体的特定性

（三）物业管理法律关系中业主居于主导地位

（四）物业管理法律关系的客体有特殊性

（五）物业管理法律关系的国家干预程度比较大

（六）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式

性。

4、物业权属：是指物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属

状况。

5、业主：物业的所有权人。

6、管理规约（业主公约）：是指由全体业主承诺的，并对全体业主具

有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面

的行为规范。｛建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物

业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业

买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。｝

7、物业服务企业：是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管

理服务活动的企业。

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8、物业服务合同：是接受委托物业管理服务的物业服务企业与委托

人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。物业服务合同应当

对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修

资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行

约定。

9、物业管理法律责任：是指在物业管理相关活动中，物业管理法律

关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。

10、归责事由：是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况，

按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责

任原因。

11、违约责任：又称合同责任，是指合同当事人一方不履行合同义务

或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果。

12、侵权责任：是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合

法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。

13、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管

理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。

二、物业管理法律规范类别

1、境位规范：物业管理主体在不同类别的法律关系中，以特定社会

角出现时，所处的法律地位及有关该地位设置和维护条件的模式化

规范。

a、地位规范：即与法律关系类别相应的物业管理主体的具体法律地

伴。业主、业主委员会等

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B、资质或条件规范：即要求入居物业管理法定地位的主体本身应具

备的资格或资质条件。公司法、资质管理办法

C、关系规范：即物业管理法定地位中主体与其他相关地位中主体之

间的基本地位关系。民法、物业管理条例

2、权责规范：主体在参与物业管理过程中可享有的或可取得的基本

权益、应承担的基本义务以及法律责任的模式化规范。

A、权利规范：即在物业管理过程中主体自己作出某种行为、要求他

人作出或者不作出某种行为的权利之规范。

B、义务规范：即在物业管理过程中主体必须一定的行为、承担一定

积极作为的义务的强行性法律规范。

C、法规责任规范：法律后果规范，物业管理过程中主体对其自身行

为依法承担奖励或惩罚后果的规范。

3、行为规范：是指处于物业管理法定境位中的主体，在物业管理的

活动过程中，其具体行为的指导原则、行为内容、行为形式的模式化

规范。

A、行为指导原则规范：主体行为应遵循的一般原则。合同法、收费

管理办法

B、作为行为规范：又称命令规范，是指要求物业管理当事人必须或

应当做出一定积极行为的规范。

C、禁止行为规范：又称禁止性规范，是指禁止物业管理当事人作出

某种行为，以及违反此项禁止性规范应受到相应处罚的法律规范。装

饰装修管理规定

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D、程序规范：物业管理主体在具体行为过程中应符合的行为条件、

应遵循的行为形式和办事手续、环节、规程及顺序方面的规范。业主

大会规程

4、技术规范：物业管理当事人在从事管理、经营、服务的行为过程

中应遵循的技术标准、达标及检验操作技术方法和规程，以及其他评

估、计算等技术办法的模式化规范。

A、事务状态规范：即对某种事物的形状、表现、质量、包含因素及

评定标准等作出描述性规定。房屋验收接管标准

B、技术方法推行规范：即以法定形式推荐和实行某种技术操作程序

和方法。全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

5、冲突规范：法律选择规范，是指规范性文件规定了几种可供选择

的情况而由国家机关自行确定、自由裁量的规范。建筑法（小法服从

大法）

6、申明规范：为了辅助物业管理当事人准备理解和正确实施规范性

文件中的境位规范、权责规范、行为规范、技术规范、冲突规范面对

须加申明、解释、说明的事项专门做出的模式化规范。

A、立法目的规范：是指关于本法律法规的立法理由、依据和立法宗

旨的规定，通常在各种规范性文件的第一条或首部作出规定。某法依

据相关法律

B、定义规范：又称释义规范，是指规范性文件中所采用的某些术语、

概念、符号、公式等的定义性解释、说明的规定。

C、法律效力规范：是指关于规范性文件生效适应的范围、对象、时

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间的规定。

D、准用性规范：是指某些特定事项在法定情况下出现时，由于本规

范性文件没有具体明确规定，所以准许授用本法中有关条文规定或授

用其他规范性文件中相关规定作出处理的规范。

E、委托性规范：是指对特定事项，由于本规范性文件中没有作出直

接规定，而规定授权、委托某一专门机关负责制定或解释这方面的规

则内容之规范。

三、物业管理相关法律法规

1、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号）

2、中华人民共和国侵权责任法（中华人民共和国主席令第二十一

号）

3、物业管理条例（中华人民共和国国务院令[2007]第504号）

4、保安服务管理条例（中华人民共和国国务院令第564号）

5、中华人民共和国住宅室内装饰装修管理规定（中华人民共和国建

设部令第110号）

6、物业服务企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令第164号）

7、物业服务收费明码标价规定（国家发展改革委、建设部发改价检

[2004]1428号）

8、物业服务收费管理办法（国家发展改革委、建设部发改价格〔2003〕

1864号）

9、物业承接查验办法（中华人民共和国住房和城乡建设部建房

[2010]165号）

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10、业主大会和业主委员会指导规则（中华人民共和国住房和城乡建

设部建房[2009]274号）

11、住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部，中华人民

共和国财政部令第165号）

12、关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律

若干问题的解释（法释[2009]7号）

13、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题

的解释（法释[2009]8号）

14、湖南省城市住宅区物业管理条例（湖南省第九届人民代表大会常

务委员会公告第７６号）

15、湖南省城镇生活垃圾处理收费管理办法（省物价局省住房和城

乡建设厅二○一○年六月八日）

16、关于界定住宅区内房屋、自用部位、自用设备、共用部位、共用

设备以及共用设施的具体范围通知（湖南省建设厅湘建房［2003］106

号）

17、湖南省物业服务收费管理办法（湖南省物价局湖南省住房和城

乡建设厅文件湘价服〔2010〕76号）

18、湖南省机动车停放服务收费管理实施办法（湖南省物价局湘价服

〔2010〕165号）

四、物业管理纠纷的起因及其防范

1、完善相关立法工作。房地产行业的迅猛发展势头，必然要求

建立与之相配套的物业管理法律，以推动和完善房地产行业的发展。

我国虽然出台了《物业管理条例》，但它毕竟仅仅是国务院颁布一个

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行政法规，要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状，加快全国性立

法，完善地方性立法，废止过时的规章和条例，明确确立物业管理的

主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段，从而为解决物业管

理纠纷提供法律标准和依据。

2、加大行业规范化管理力度。在目前尚无全国性立法予以调整

的情况下，相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。

首先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高物业管理公司的

素质；其次，要督促开发商成立业主管理委员会，保护业主的合法权

益，对开发商不设立业主委员会的，要给予惩罚措施；第三，要打破

物业管理公司的垄断地位，在适当时候要采用公开招标的方式，由业

主自主选择合适的物业管理公司；第四，有关行政管理部门要定期对

物业公司加大抽查力度，对不合格的予以整顿，并给予相应的惩罚和

制裁措施，第五，协调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、

水电、卫生等政府部门的事务，第六，确立物业管理企业在招标、投

标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准。

3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。

首先是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法，用市

场竞争的方式产生物业企业，并在政策上给予一定的扶持；对现有的

物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离；其次推广和

完善物业企业聘用和招投标的办法，要实行市场的准入机制、准入制

度，加强物业企业的资质认证，防止不合格的企业在市场上充数；第

三，应当确立物业管理的商业模式、标准模式，根据不同的消费层次

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确立不同的服务标准和费率。

4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理

合同来规范双方的行为。现在，无论是商家还是消费者，都很看重售

后服务，因为售后服务是交易双方的交易目的得以实现的重要保障。

物业管理是买房后的售后服务，而房屋可能是一个人终身使用的商

品，因此，物业服务内容与项目、服务水准以及收费标准都应在物业

管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含

混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因；反之，合同双方

会减少很多麻烦。从司法实践来看，业主因物业管理公司服务质量低

劣而拖欠物业管理费或解聘物业管理公司的案件大量出现。由于物业

管理合同签订的过于笼统，细化不够，结果通常是业主举证不足，而

导致败诉。所以我们呼吁作为物业管理行政主管部门应尽快制定物业

管理服务的量化考评标准。具体标准可以参考建设部1996年4月1

日颁发的《全国城市物业管理优秀住宅小区达标分细则》

5、进一步规范政府行为。前边我们提到由于物业管理尚未定型

化、规范化，因此物业管理行政主管部门应当加强对物业管理公司的

监督管理，但任何不受制约的权力都会产生腐败，所以我们应当进一

步规范政府行为，防止权力被滥用。关于这一点国务院《物业管理条

例》第69条对此有明确规定，“违反本条例的规定，国务院建设行政

主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关

行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他

好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成

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犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”

但这还远远不够，比如目前物业行政管理活动中的一个突出问题是行

政事业性收费问题，据不完全统计，广东省内有关地区相关管理部

门对物业管理企业的行政事业性收费，包括公安、工商、卫生环保、

物价、劳动、建设、房管等部门的收费多达10类13种50项，这些

收费的合理性是否经过论证，我们不得而知。今后我们必须通过立法

加强对政府行政行为的规范，起码应当核定统一的收费项目与标准，

取缔部门自定收费的做法。

五、案例分析

原告：王某，女，山东某监理公司东营分公司副经理。

被告：东营某物业服务有限责任公司。

东营区人民法院经审理查明：原告为东营某住宅小区的业主，被

告是该小区的物业服务公司。2007年7月21日晚23时40分许，原

告发现其居住的小区68号楼室内的一个电脑包被盗，包内装有鲁

EAE797奥迪车钥匙一把、酷派手机一部、小灵通一部、现金人民币

18000元以及各类重要文件和合同等。在原告处居住的人员遂拨打

110报警并通知被告，被告方张某及保安人员到场。22日0时30分

许，警方人员进入原告住处，此时，鲁EAE797奥迪车尚停在原告楼

下后院。被告遂安排保安人员巡逻排查。被告监控录像显示：22日2

时19分左右，有一辆机动车外出。被告东门保安当班记录载明：2

时19分有一辆银白奥迪车外出，车号鲁EAE797，经查有出入证，

按规定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的阎某、周某

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等人发现鲁EAE797车被盗。10时10分阎某遂向东营市公安局东城

分局报警。公安局侦查人员及被告方人员遂赶到现场。该车至今下落

不明。

原告诉称，作为物业公司，被告依法负有保护业主人身、财产安

全不受损害的义务，且在原告明确要求被告履行保护原告财产安全、

被告承诺保护的情况下，原、被告已形成车辆保管合同关系，因被告

重大过失，致使原告遭受重大财产损失，被告应当赔偿原告的全部经

济损失。除去保险公司赔偿原告的373670元外，原告尚有179282.5

元的损失，这部分损失应由被告赔偿。

被告辩称，原告所称的“被告依法负有保护原告人身、财产安全

不受损害的义务”于法无据，被告对此不仅没有法定义务，而且没有

约定义务。原告称原、被告已形成车辆保管合同关系的主张不能成立。

假使原告车辆真的丢失，也是刑事犯罪和原告自身过错造成的，被告

没有过错。保险公司赔偿原告373670元是对原告车辆被盗损失的全

部赔偿。保险赔付与购置车辆之间费用的差价是原告自己选择了放

弃。原告对自己已放弃的权利无权再行向被告主张，不应得到支持。

解析：

近年来，像本案这样因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有

发生，已经成为物业管理纠纷中的一大热点、难点问题。司法实践中，

如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首要法律问题。

车辆被盗的纠纷尽管具体情况有所不同，但其共同的事实有：当

事人之间即业主与物业公司之间存在合同关系，常被称为“物业服务

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合同”或者“前期物业服务合同”，而且一方提供服务，另一方支付

报酬，因而是双务、有偿的合同；车辆被盗后业主如果要求物业公司

承担责任，即使约定不清，也一定是合同约定的责任，即违约赔偿责

任，而不可能是法律规定的责任；丢车的业主与物业公司之间都是特

定的，具有相对性，被损害的权利也具有相对性；从损害后果来看，

无疑都是财产性质的。所以，物业公司与丢车的业主之间的纠纷无论

定性、审理和判决依据都应当按照合同法的原则和规定进行。因此，

因车辆被盗而引发的业主与物业公司之间的纠纷，是合同之债而非侵

权之债。

在明确合同责任的基础上，还要具体区分合同的性质或类型。实

践中，业主和物业公司之间通常不会就车辆停放与管理问题成立专门

的合同，而只会按照《物业管理条例》第二十一条成立“前期物业服

务合同”或根据《物业管理条例》第三十五条第一款订立“物业服务

合同”。这两种物业服务合同，通常具有一定的特殊性，即为一种集

体合同及附合合同，表现为格式条款，单个的业主一般没有自主选择

的余地，而且车辆保安的内容通常会作为物业服务合同的一项附加条

款。在这种情况下，如何界定“物业服务合同”的性质便显得尤为重

要。对于“物业服务合同”的性质，目前审判实务中主要存在着“保

管合同说”和“服务合同说”两种观点。“保管合同说”认为业主与

物业公司之间成立特约服务性质的车辆保管合同法律关系。在物业管

理区域内存放的车辆，应当属于车辆保管合同中的保管物；物业公司

作为保管人对保管物负有特殊注意义务，即特定关系中所产生的善良

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管理人的注意义务，对于一切因自己过失而给保管物造成的损害，保

管人都应承担赔偿责任，这种损害既包括车辆的被盗，也包括车辆的

毁损，哪怕是划伤。“服务合同说”认为业主与物业公司之间成立公

共服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司负有法定的一般注意

义务。《物业管理条例》第四十七条将这一注意义务表述为“物业管

理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。除非业主与

物业公司另行订立保管合同，否则物业公司只承担因未能履行物业服

务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。“相

应”是指过错在造成损失的原因力中所占的比例份额。可见，这两种

观点的区别直接导致了赔偿责任的大小与赔偿金额的多少。如果业主

与物业公司之间成立保管合同，那么，根据保管合同的规定，物业公

司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部损失；如果业主与物业公司

只是成立服务合同的话，物业公司则承担管理不到位的责任，即使赔

偿也只占实际被盗车辆的很小金额。笔者赞同“服务合同说”，主要

原因如下：

第一，保管合同的实质构成要件，要求托管人实际转移保管物的

占有，并且在领取保管物之前事先通知保管人。从物业服务合同的形

式来看，业主通过向物业公司每月缴纳一定数额的管理费用，将车停

在小区的指定位置。表面上看起来，物业公司好像已经实际管理车辆。

但事实上，车辆管理权还是由车主本人掌握，并没有实际转移车辆的

占有，车主还可以随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。上述

特征与保管合同的构成要件大相径庭。

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第二，从物业公司设立的目的来看，小区全体业主为了能够获得

一个良好的居住环境，委托物业公司对其小区进行管理，提供服务。

物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托，履行职能的目的也就

是为了维护好全体业主（或大多数业主)的共同利益，如小区环境卫

生、安全等。维护好小区居民的财产安全也就是物业公司的一项重要

职责。但是物业公司是否就负有绝对的安全和保管义务呢？这无疑是

不现实的，事实上物业公司也不可能做到。正如世界上不可能有一劳

永逸的安全手段一样，物业公司也不能承担起小区的所有安全任务。

物业公司对小区只能尽到基本的安全义务，如安排保安对小区进行连

续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等。除此

之外，除非物业合同中有特别规定或者是物业公司的重大过失和故

意，否则，物业公司不再承担责任。

第三，从权利义务相一致的原则分析，等价有偿是民事活动的一

般准则。物业公司作为盈利性的机构，自身要追求一定的经济利益。

此时，经济利益的获取，表现为物业公司通过提供优质、良好的物业

服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取一定数额的物业管理费用。

反过来，一定数额的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业公司

的服务手段和服务质量。现实中，从小区停车费缴纳的数额来看，通

常是车主每月缴纳数十到数百元不等的费用，该费用相对于车辆的价

值而言，自然微不足道。当物业公司在已经尽到管理义务的情况下，

再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公平。另外，就停车费的性质而

言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小区全体

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业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费须纳入物业维修基金，

归全体业主所有，以用于公共设施的维修、更新，也就是说业主的停

车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费。物业公司作为小区业主

的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，保

障小区内空间的合理使用。

需要指出的是，上文所谈到的物业公司对于小区车辆的被盗不承

担保管责任，并非否定物业公司不承担任何责任。因为物业公司的管

理职责本身就意味着其应当担负起维护小区安全的责任。若物业公司

对被盗事件存在过错，那么物业公司必须承担责任。物业公司对小区

车辆被盗减轻责任的前提，是自身已经尽到了应尽的管理义务，如确

保专人巡逻，对于进出小区的车辆都进行必要的登记和询问等。否则，

物业公司就必须承担因管理不善而导致车辆失窃的赔偿责任。

当然，如果业主与物业公司事先有签订保管合同的明确约定，双

方当事人在自愿的情况下达成车辆保管的协议，此时，物业公司就当

然地被赋予了保管车辆的义务，其对于车辆被盗就理所当然地承担保

管责任。

就本案而言，原告与其居住小区的开发商于2004年12月31日

签订了前期物业服务合同，合同约定：该房地产开发公司聘用被告对

该小区物业实施前期物业管理。2005年2月22日，原告签署了小区

业主临时公约。被告向原告发放业主使用手册，手册载明了物业管理、

物业管理服务费、安全护卫管理规定及智能系统管理、车辆管理等事

项。其中车辆管理载明：本小区车辆进出实行登记管理，有车辆的业

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主、住户请到物业管理中心办理车辆进出证（卡），物业公司只负责

小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任，提请业主保管好自

己的车辆并加入车辆保险。可见，原告与物业公司之间并没有成立保

管合同关系，原告不能以被告保管不善为由，要求物业公司对此承担

责任。但是，基于双方的物业服务合同关系，被告负有对小区公共秩

序和小区业主财产的安全防范义务。特别是被告在知晓原告车钥匙丢

失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，因

此物业公司对业主车辆丢失未尽到应负的注意义务，应承担部分赔偿

责任。同时，原告在丢失车钥匙后，对自己的车辆应采取合理的保护

措施却未采取，且原告在车辆停放后将车辆的出入证置于车内，从而

加大了丢失车辆的安全隐患，也应承担部分责任。

案例分析：

广州市海晶花园业主委员会对小区2008年3月到2009年3月期间的

专项维修基金进行审计时，发现海晶物业管理公司在业主不知情的情

况下，挪用了小区的物业专项维修资金5.4万元。遂向物业管理公司

要求在小区内公示专项维修资金的使用明细表并附上情况说明。物业

管理公司称5.4万元维修资金是用于小区公共设施和设备的日常维护

和保养，属于正常合理使用范畴。业主委员会向物业管理公司发函要

求物业管理公司返还被挪用的5.4万元专项维修资金。海晶物业管理

公司拒绝返还，业主委员会在业主大会的授权下作为原告将海晶物业

管理公司诉至法院，要求被告海晶物业管理公司将5.4万元专项维修

资金返还给原告。

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[争议焦点]

1、物业管理公司能否将物业专项维修资金用于小区共用设施和设备

的日常维修和养护？

2、业主委员会是否是本案适格的诉讼主体？

解析：

一、物业管理公司将物业专项维修资金用于日常的公用设施设备的维

修和养护违反了专项维修资金专款专用的原则。

国务院《物业管理条例》第五十四条规定，专项维修资金属于业主所

有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和

更新、改造，不得挪作他用。《物业管理条例》第六十三条规定，违

反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房

地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所

得，可以并处挪用数额2倍以下的；物业服务企业挪用专项维修

资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯

罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责

任。据此，专项维修资金的使用用途是法定的，只能专项用于物业保

修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得随

意改变其使用用途。如果违反了专项维修资金的“专款专用”原则，

房地产行政主管部门有权对物业服务企业进行行政处罚。

建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》也对专项维修

资金的使用办法作了明确的规定。该法第十八条规定，住宅专项维修

资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和

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更新、改造，不得挪作他用。第三十七条规定，违反本办法规定，挪

用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管

部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金

额2倍以下的；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其

他直接责任人员的刑事责任。那么，在本案中，物业管理公司将专项

维修资金用于日常公用设设备的维修、养护是否符合“专款专用”的

规定呢？

国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试

行）》的通知（发改价格[2007]2285号）第七条规定，物业服务定价

成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、

绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设

施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧

以及经业主同意的其它费用组成。第九条规定，物业共用部位共用设

施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共

用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期

内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资

金支出的维修和更新、改造费用。根据上述规定，物业公用部位、共

用设施设备的日常运行和维修费用包括在物业服务企业的物业服务

定价成本之中，应由物业服务企业自行承担。住宅专项维修资金支出

的维修和更新、改造费用不包括在物业服务的定价成本之中。因此，

物业管理企业将专项维修资金用于日常设施设备的维修和养护违反

了专项维修资金的“专款专用”原则，对全体业主构成侵权。海晶物

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业管理公司理应返还被其非法挪用的5.4万元专项维修资金。

二、业主委员会有权作为原告提起侵权之诉。

2004年，广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关

于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，该批复的主

要意见为：经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产

开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用

设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房

引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理

引起的纠纷，可以自己的名义提起诉讼。广东省高级人民法院在此批

复中明确了业主委员会的民事诉讼主体资格。本案中，原告是经房地

产行政主管部门备案登记合法成立的业主委员会，物业管理公司违法

使用专项维修资金的行为属于“全体业主与物业管理公司之间因住宅

小区物业管理引起的纠纷”，业主委员会可以以自己的名义提起诉讼。

《物权法》第79条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业

主共有。因物业专项维修资金属于全体业主共有，业主委员会作为全

体业主利益的代表，有权在业主大会的授权下，向法院提起诉讼。

[法院判决]

物业公用部位、设施设备的日常运行和养护费用应由物业管理公司从

业主缴纳的物业服务费中开支，不得从专项维修资金中支出。被告的

行为违反了物业专项维修资金“专款专用”的原则。原告作为全体业

主利益的代表，有权在业主大会的授权下提起诉讼。被告非法挪用住

宅专项维修资金的行为构成侵权。判令被告将挪用的5.4万元专项维

名师精编优秀教案

修资金返还给原告。