物业管理法规讲义

物业管理法规大讲坛（三）

“物业”概念的法学定义ﻭ汉语中的“物”、“业”二字是多义词。“物”作

为名词主要有两种含义：一是指东西，即由自然生成和人工形成、占

有一定空间、可被人感触的有形体和有内容的客观存在体;二是指

“我”以外的人、事物或环境,即特定主体以外的周围客体。“业”作为名

词主要有两种含义:一是指人们所从事劳作的社会经济部门、职务领

域或需付出劳动的岗位，如工业、物业管理事业、就业；二是指归属

于一定主体所有的、体力劳动和智力劳动的成果,亦即财产,如业主、

家业。但在中国古代法律中，自从宋代立法中对动产与不动产作了区

分后(《宋刑统·名例律》规定：“器物（动产）之属,须移徙其地……地

（不动产)即不离常处，理与财物有殊”),一般称动产为物、财或财物，

称不动产为业、产或产业。宋代不仅称动产所有权为物主权,称不动

产所有权为业主权，而且已经将“物”、“业”二字连用形成统称动产和

不动产的“物业”一词，如《宋会要辑稿·食货》卷六一中有“应有已经

正典物业……”之规定。因此，就汉语“物业”一词本意而言，物业是

指人们居住劳作活动所依赖和所利用的地理环境条件及归属人们个

体或体的、包括动产和不动产在内的财产。ﻭ“物业管理”术语

中的“物业”一词是从英语词汇pｒopｅrty及estaｔe翻译而来，在20

世纪7０年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入大陆。“ｐro

pｅｒty”一词通译为“财产”，有两种含义，一是指能成为所有权对象

的各种有价物，二是指对有价物的所有权。按照英国法律,财产分为

两类：动产（personalproperty)，包括可实际占有的有体物和可依法

主张的无体物；pｅrsoｎａlitｙ原意是属人的财产)和不动产(rｅalpr

operｔy包括土地及其附着物和附设其上的财产权利；reaｌty原意是

属物的财产）。“estate”一词通译为“产权”，又译产业权、财产。estate

概念源自英国早年的封建土地制度。自从1066年诺曼第人征服英国

以来,所有土地都被认为属于国王所有,英王一直是惟一的绝对的土地

所有人,英王把土地附加一定的条件授予其他人,于是这些人就成了持

有人或租借人。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”(teｎur

eｓ)，持有人所保有的有关他的土地的土地权利的总和，就叫做他的

产业权(ｅstate)。换言之,私人不能享有土地本身的所有权,而只能拥有

土地上的各种“产权”。这种“产权”观念被英美法系国家继承和发展下

来，成为英美法系的财产权法律制度最独特的概念，与大陆法系的“物

权”(ａproｐerｔyriｇht)，包括自物权即所有权和他物权即用益物权

和担保物权)概念是不同的。大陆法系也将财产区分为动产(movａb

ｌepｒoperty)和不动产(immｏvａbｌepｒｏpｅrty)。概括地说,ｒe

alproｐｅrty和rｅalｅstaｔｅ在明知其意义的特定范围内,可省掉r

eａl,只提pｒｏperty或estatｅ，仍译为不动产或不动产的财产权(产

权)。联系前述中国宋代法律上区分物主权和业主权,所用“物业”一词

意义包括动产和不动产,因此，将省略real定语的propｅrty和estat

ｅ译为“物业”似有些不太精确。但此无大碍，只是需要一个明确的定

义界定清楚其涵义。

目前,中国房地产法学界和物业管理规范性文件,对“物业”概念内

涵和外延的见解是基本一致的,只是具体表述各有细微差别。例如,１9