物业

一、判断

1、不动产、房地产、物业三个概念既有共同点，又有区别。（）

2、业主委员会的任期每届为二年，不可以连选连任。（）

3、物业管理的早期介入需要整个物业管理企业参与。（）

4、物业管理企业的性质是具有独立的企业法人地位的社会团体。（）

5、常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。

6、如果出租人提前收回房屋只要有“必须收回”的理由即可。（）

7、一级资质物业管理企业，要求中级以上职称人员不少于30人。（）

8、召开业主大会，应当于会议召开前15日前通知前提业主。（）

9、负责供电运作和维修人员不一定要持证上岗，只要有专业技术知识就可。

10、装饰装修工程质量与安全管理是装饰装修管理的核心。()

二、单选

1、一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。

A．50B．300C．500D．1000

2、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管

理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。

A.一级B.二级C.三级D.三级暂定

3、物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。

A.各业主分别B.业主大会C.业主委员会代表业大会D.物业建设单位

4、业主临时公约由（）制定。

A.建设单位B.购房人C.物业管理企业D.房地产行政主管部门

5、业主大会做出专项维修资金使用、续筹方案的决议，必须经物业管理区域内全体

业主所持投票权()以上通过。

A、1／2B、1／3C、2／3D、3／4

6、物业管理的早期介入是建设单位引入的（）。

A.设计工作B.工程监理工作C.开发建设工作D.物业管理咨询活动

7、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理

活动。A.首次业主大会会议召开B.业主大会成立

C.50%业主入住D.物业服务合同生效

8、业主在进行家庭居室装修前，应提交装修方案、设计图纸等向____提出装修申请。

A、业主委员会B、业主大会C、物业管理公司D、房产办事处

9、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活

动。

A．首次业主大会会议召开B．业主大会成立

C．50%业主入住D．物业服务合同生效

10、业主大会由（）组成。

A、物业管理区域内的部分业主

B、物业管理区域内的全体业主

C、行政管理区域内的部分业主

D、行政管理区域内的全体业主

11、业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（）交还有关的

物业管理资料和物业管理用房等。

A.建设单位B.业主委员会C.政府主管部门D.新物业管理企业

12、住宅专项维修资金属于（）所有。

A.物业管理企业B.全体业主C.物业管理企业和全体业主D.建设单位

13物业管理企业接到急修项目报修的,应在（）小时内赶到现场，（）小时内修理。

A．112B．124C．212D．224

14、物业管理的前期准备阶段必须进行___。

A、选聘物业管理企业B、物业接管验收

C、房屋维修管理D、物业管理人员的选聘和培训

15、物业管理的全面正式启动以___为标志。

A、业委会成立B、物业的竣工验收

C、用户入住D、物业的接管验收

16、房屋所有人、使用人进行家居装饰装修前，必须向____提出申请。

A、业主委员会B、物业管理企业

C、开发公司D、行政管理部门

17、物业管理企业的义务规定物业管理企业至少每_____应向全体业主公

布一次管理费用收支帐目。

A、1年B、9个月

C、6个月D、3个月

18、停止侵害、排除防碍属于物业管理_____法律责任的方式之一。

A、民事B、刑事C、其它D、行政

19、、没收财产，属于物业行政管理相对人的_____种类之一。

A、行政处分B、行政处理C、行政处罚D、民事处罚

20、物业管理行政主体对外部的行政赔偿，属于_____的范畴。

A、行政处理B、行政处罚C、行政处分D、民事处罚

三、多选

1、二级物业管理企业资质证书由（）颁发和管理。

A．国务院建设主管部门

B．省、自治区人民政府建设主管部门

C．省、自治区人民政府房地产主管部门

D．直辖市人民政府房地产主管部门

E．设区的市的人民政府房地产主管部门

2、按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。

A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主定价E.政府与业主共同定价

3、住宅专项维修资金可用于（）。

A.弥补物业管理经费的不足B.共用部位、共用设施设备的大修

C.共用部位、共用设施设备的更新D.共用部位、共用设施设备的改造

E.共用部位、共用设施设备的日常维修

4、物业管理企业的业务范围包括______。（）

A、经常性服务B、常规性服务C、特约性服务

D、兼营性服务E、代办性服务

5、物业管理企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目：

A、一级资质可以承接各种物业管理项目

B、一级资质可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目的物业

管理业务

C、二级资质物业管理企业可以承接20万㎡以下住宅项目和5万㎡以下的非住宅

项目的物业管理业务

D、二级资质物业管理企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住

宅项目的物业管理业务

E、三级资质物业管理企业可以承接20万㎡以下住宅项目和5万㎡以下的非住宅

项目的物业管理业务

6业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的（）等因素确

定A、建筑面积B、住宅套数C、家庭成员多少D、时间长短E、价值高

低

7、承租人有下列（）行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成

损失的，由承租人赔偿。（）

A、将承租的房屋擅自转租的

B、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的

C、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的

D、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的

E、故意损坏承租房屋的

8、法律关系构成的三要素是指法律关系的_____。（）

A、主体B、客体C、形式D、内容

9、物业管理法律责任可分为_____责任等。（）

A、民事责任B、行政责任C、刑事责任D、刑罚责任

10、房地产的运行机制包括_____。（）

A、生产环节B、流通环节C、消费环节D、计划环节

四、简答1.物业是单元性的房地产，是指正在使用和已经可以投入使用的各类建筑

物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权

益。2.物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业

服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关

区域内的环境卫生和秩序的活动。3.物业管理企业是指按合法程序成立，具备独立

的企业法人资格及相应的资质条件，合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关

法律,法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。4建筑物区分所有权是指多

个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部

分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分

所有权人之间的共同关系所生成的成员权之总称。5物业管理基本制度是指负责个

物业管理区域的物业管理公司和该该物业管理区域的业主或业主大会为保证物业服

务质量和物业的正常使用、保值增值所制定的各种规则、章程、程序和办法的总称，

是要求有关人员和共同遵守的规范和准则。6建立业主公约制度目的就是建立业主

民主协商、自我管理、自我约束、平衡利益的机制，以利于实行有效的物业管理和

妥善处理好各业主间的相临关系，使物业得到科学、合理、安全有效的使用，维护

全体业主的共同利益。7物业管理市场均衡是指物业管理市场上，物业管理服务的

价格和买卖双方的需求和供给数量达到一种稳定的状态。（图略67页）成立的假定

条件⑴完全竞争的物业管理市场⑵供给和需求是整个行业的供给和需求⑶非价格

变量保持不变。8物业管理企业的运作目标应包括：⑴妥善管理和维护业主的物业

财产，使之始终保持良好的状态，并得以保值、增值，延长使用寿命⑵以较少的投

入，为业主和用户提供优质的服务，是他们在安全、文明、舒适、愉快的环境中工

作和生活⑶积极开展各种有益的物业经营和有偿服务活动，创造较高的经济效益和

社会效益，增强竞争实力。9物业管理的经营目标有信誉目标良好的信誉目标是企

业的无形资产，物业管理企业应把它把在首位，使业主有一种信任感，从而为企业

在竞争市场打下良好基础。赢利目标包括委托方要求达到的盈利目标和物业管理企

业自己制定的目标。发展目标物管企业必须通过物业管理企业活动，通过获得相关

知识、技能、经验、利润。提高员工综合能力，促进公司全面发展。服务目标是指

物业管理企业的服务所要达到的让业主和用户各方面都满意的标准。10写字楼物业

管理的模式（一）自管型①自建自管模式②自管与专业公司相结合的模式③自管

与顾问公司相结合的模式（二）委托型①委托管理型②租赁经营型11①居住物业

是指建立于土地之上，供人们生活居住的建筑物。②居住物业是指居民赖以生存的

空间和必要的条件，集体住宅以及附属设备、设施和环境为一体。③居住物业是指

具备了人们起居功能和各种配套设施，可供人们正常居住的房屋。④居住物业是包

括不同结构类型的、消费档次、服务需求的，各种以满足栖身、修养、休闲以及其

它相关功能的房地产物业的统称。12物业管理法律关系由主体，客体和内容三个

要素构成。物业管理法律关系的主体是法律所规定的物业管理法律关系的参加者，

即一定权利的享有者和一定义务的承担者。物业管理法律关系的客体是指物业管理

法律关系主体的权利和义务共同指向的对象，主要包括：①物②行为③非物质财富

或智力成果。物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体之间依据法律

和合同而享有的权利和承担的义务。13装修人在住宅是内装饰装修工程开工前，

应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。申报登记应当提交下列材料：①

房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；②申请人身份证件；③装饰装修

方案；④变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级

的设计单位提出的设计方案；⑤委托装饰装修企业施工的，需要提供该企业相关资

质证书的复印件等。14物业管理与社区管理的区别1）整体与部分。物业管理作为

社区管理的子系统，二者自然是整体与部分的关系。2）管理主体的不同。物业管理

是以物业管理企业为主体的企业行为，一般要通过有偿服务的形式实现。而社区管

理的主体是以地方政府街道办事处出面组织的政府行为，一般不想众收取任何费

用。3）管理性质不同。物业管理是对物业社区内的物业及其配套设备、设施及环境

进行管理。社区管理是国家管理社会生活、众管理社会生活和社会管理社会社会

生活相互交融的基础性的社会管理。4）管理功能不同。物业管理区域建设是以提高

物业及其配套设备、设施的质量使人们得到满足。而社区建设则着重于调节人际关

系，塑造社会文化氛围，使人们得到满足。5）管理手段不同。物业管理强调业主至

上，服务第一，突出为业主和住用人服务。而社区管理则主要以行政手段、以协调

为重点，对社区实施管理。15物业与房地产、不动产的区别和联系狭义的房地产

是指房屋、屋地基以及附属土地。广义的房地产是指全部的土地和房屋，以及附着

于土地和房屋上不可分离的部分。从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不

动产”是同意语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地

作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一特殊属性。

“物业”是单元性的、具体的房地产和不动产，是指正在使用中和已经可以投入使

用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于

该实体上的权益。区别：1）内涵不同。房地产一般是指一个国家、一个地区或一

个城市所拥有的房产和地产的总和，是个宏观的概念，一般用于宏观的角度；物业

一般是指单元性房地产，即一个单项的房地产、具体的房地产，是个微观的概念，

一般用于微观的的角度。2）称谓领域不同。就一般情况而言，“不动产”是民法惯

常使用的词汇，“房地产”则是经济法和行政法及商业实务中较常用的称谓，而“物

业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。3）适用范围不同。“房地产”

与“物业”在某方面可以通用，但“物业”一般多指一个单项的“物业”单位或一

个独立的房地产公司；而“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地

产。因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。4）概念外延不

同。一般而言，“房地产”概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管

理等整个过程。“物业”有时候也可用来指某项具体的房地产，然而，它只是指房地

产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。因此，二者有宏观和微观之别，由全体

与部分之差。

五、案例分析

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主

于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了

业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管

理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面

形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物

业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部

分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查

验。

2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管

理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲

物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无

偿修复？

问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业

主的投诉？

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，

乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？