物业管理基本制度与政策

物业管理基本制度与政策

物业管理基本制度与政策（复习思考题）

第一章物业管理概述

1.如何理解物业管理的概念？pl

2.如何理解物业管理的基本特征？

答：社会化、专业化、市场化。

3.物业管理产生的主要原因是什么？

答：主要基于三个原因：、一、房地产物质形态演变要求建筑物区分所有、二、建筑物区分所有

要求业主共同管理物业、三、业主共同管理物业要求引入市场机制。

4.如何认识我国物业管理的产生和发展？p6-10

答：

5.如何认识物业管理在社会经济中的作用？

答：物业管理对我国经济社会发展的作用为以下五个方面：一、有助于改善人居工作环境、二、

有助于推动国民经济增长、三、有助于维护社会和谐稳定、四、有助于解决城乡就业问题、

五、有助于推进社会建设。

6.简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性。

答：物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面：一、以政府为主导的制度建设是弥补物

业管理市场失灵的需要、二、以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要、三、以

政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。

7.比较分析《条例》颁布前后以及《物权法》颁布后我国物业管理制度建设的特征。P12-16

8.如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则？

发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条

例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：

一、是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体

业主的共同利益关系；

二、是强调业主与物业服务企业是平等的民事主

答:

体，是服务和被服务的关系；

三、是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和

协商方式处理物业管理事项。

主要遵循以下四个基本原则：

（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则

（二）维护全体业主合法权益的原则

（三）现实性与前瞻性有机结合的原则

（四）从实际出发，实事求是的原则

9.《条例》确定了哪些基本制度？如何准确把握其内涵？

答:确定了业主大会制度、业主规约制度、前期物业管

投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业

理招

资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅

专项维修资金制度七项物业管理的基本制度。其内涵

10.《条例》在制度建设上有哪些特？

答：一、尊重和维护业主的财产权利、二、建立业主民主

协商、自我管理、平衡利益的机制、三、充分发挥法

律法规的协同作用、四、妥善处理政府和市场的关系

11.《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点？

答：（1）行政责任、民事责任并存。（2）充分体现优先

保护全体业主利益的原则。（3）体现了业主自我管

理、自我监督的原则。

12.如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系？

（一）业主相互之间的关系

（二）物业服务企业和业主之间的关系

（三）开发企业与业主以及物业服务企业之间的

关系

企业之间的关系、业主大会及物业服

答：

（四）供水、供电等单位与业主以及物业服务（六）

物业管理各方主体与政府之间的关系

13.如何认识《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的关系？答：第六章“业

主的建筑物区分所有权”与物业管理的有关规定，明确了业主在共同管理建筑物及其附属设施中的

权利与义务，奠定了物业管理的民事法律基础。

14.业主的身份如何认定？

答：业主是建筑物及其附属设施的所有权人

15.业主的建筑物区分所有权是如何构成的？答：业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：

一、业主对专有部分的所有权。

二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。

三、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。

16.专有部分、共有部分如何认定？答：专有部分认定为：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及

车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：1、具有构造上的独立性能够明确区分；2、

具有利用上的独立性；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。共有部分认定为：除法律、行政

法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为建筑物的共有部分：

1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大堂等公共

通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构

部分。

2、其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设

施等。

17.业主行使专有部分所有权的法律规定有哪些？答：

18.《物权法》及《区分所有权司法解释》对“住改商”是如何规定的？答：《物权法》第七十七

条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

19.业主行使共有部分共有权的法律规定有哪些？答：业主对专有部分以外的共

有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务，

《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不

履行义务。

20.《物权法》对建筑区划内车位、车库所有权的归属是如何规定的？答：《物权法》第

七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如

下规定：

(1)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库

应当首先满足业主的需要。

(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库

的归属，由当事人通过出售、附赠或者出

租等方式约定

(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽

车的车位，属于业主共有。

21.侵犯共有物权的法律责任是什么？答：权利人请求侵害人承担法律责任

的方式，同样也有四种：

(1)排除妨害；(2)恢复原状；(3)确认处分行为无效；

(4)赔偿损失。

22.共同管理权的内容和表决规则由哪些？答：按照《物权法》第七十六条第

一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：

(1)制定和修改业主大会议事规则。

(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。

(3)选举业主委员会和更换业主委员会成员。

(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。

(6)改建、重建建筑物及其附属设施。

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

根据《物权法》第七十六条的规定，业主决定共同事

项，按照下列规则表决：

(1)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施，应

当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业

主且占总人数三分之二以上的业主同

意。

（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定

和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会

或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者

其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，

应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数

过半数的业主同意。

23.《物权法》对业主大会和业主委员会是如何规定的？答：业主大会是业主的自治

组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由

全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理

机构。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物

的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的

职责。

24.业主的诉讼权利包括哪些内容？答：（一）业主大会或者业主委员会作

出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人

民法院予以撤销

（二）业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法

向人民法院提起诉讼

（三）业主请求业主大会和业主委员会公布、查阅

应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支

持

第二章物业管理服务

1.物业管理服务有哪些特点？答：物业管理服务的特点是：物业管理服务的公共性和综合性、物业

管理服务受益主体的广泛性和差异性

2.物业管理服务内容有哪些？答：具体的说物业管理服务有以下内容：

1、房屋共用部位的维修、养护与管理

2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理

3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理

4、物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务

5、物业管理区域内公共秩、消防交通等协管事项的服务

6、物业装饰装修管理服务

特约服务和延伸服务。

物业服务合同中约定的其他服务

3.物业服务收费原则和定价形式有哪些？

答：收费原则

一、合理原则

二、公开原则

三、收费与服务水平相适应原则定价形式有

一、政府定价

二、政府指导价

三、市场调节价

4.物业服务收费的成本构成有哪些？

答：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

7、

8、

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

3、物业管理区域清洁卫生费用

4、物业管理区域绿化养护费用

5、物业管理区域秩序维护费用

6、办公费用

7、物业企业固定资产折旧

&物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9、经业主同意的其他项目

5.比较分析包干制和酬金制的计费方式。

答：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业承担

的物业服务计费方式。酬金制是指由在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬

金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有

或者承担的物业服务计算方式。

6.物业服务收费明码标价的规定有哪些？

答：物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费

方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等

7.物业服务定价成本监审的定义、原则和依据是什么？

答：（1）物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本

（2）物业服务定价成本监审，是指价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收

费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。

物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：

（一）合法性原则、

（二）相关性原则、

（三）对应性原则、

（四）合理性原则。

物业服务定价成本监审的依据是核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年

度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为

基础。

8.物业服务定价成本的构成有哪些？

答：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、

清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、

管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

9•审核物业服务定价成本的方法和标准是什么?

答：1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险

费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平

确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比

例确定，住房公

超过规定计提比例的不

积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，得计

不得在其它项目中重复

入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支,列支；其他

也不得在相关费用项目

应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，中重复列支

2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企

业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使

用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5炖

算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外

包合同所确定的金额核定。

4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费

面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的

比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方

法在所管辖的各物业项目之间分摊。

10.《条例》规范相关主体使用和维护物业行为的具体规定有哪些？答：《条例》对各主体在使用和

维护物业行为进行了明确的规范。

一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变

二、物业管理区域内的道路、场地不得擅自占用与挖掘

三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任

四、业主装饰装修房屋应当依法规范

五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定

11.物业服务企业的义务和责任有哪些？

答：物业服务企业应认真履行告知、制止、报告三项义务。

12.如何理解物业服务企业对业主人身财产损失的法律责任？

答：《物业管理条例》第36条明确规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的

服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法

承担相应的法律责任。P74

13.物业服务企业如何进行风险防控？

答：物业服务企业可以从一下几个方面进行风险防控：1、增强风险意识，2、认清权力

边界，3、加强合同管理，4、依法维护权利5、自觉履行义务。

14.如何认识前期物业服务合同的特征和时效？

答：前期物业合同的特征是

（1）前期物业服务合同具有过渡性。

（2）前期物业合同是由建设单位和物业管理企业签订。

（3）前期物业服务合同是要式合同。

（4）前期物业服务合同主要通过招投标方式签订

其时效为：一方面前期物业服务合同可以约定期限。另一方面前期物业服务合同是一种附终止

条件的合同。

15.前期物业服务合同的主要内容有哪些？签订时应注意哪些问题？

答：（1）合同当事人与物业基本情况。

（2）物业服务内容与质量。

（3）物业服务计费方式。

（4）物业经营管理活动的内容

（5）物业的承接查验。

（6）物业的使用与维修。

（7）违约责任。

（8）其他事项。

16.物业服务合同的主要内容有哪几项？

答1、物业管理事项；2、物业服务质量；3、物业服务费用；4、双方的权利义务；5、专项维修

资金使用和监督；&物业管理用房；7、合同期限；8违约责任。

17.两种物业服务合同的区别是什么？

答：前期物业服务合同与物业服务合同的区别是：第一合同签订主体不同；第二合同内

容不同；第三存在阶段不同；第四合同履行期限不同。

18.简述物业管理法律关系的构成。答：物业管理法律关系由三个要素构成：主体、内容和客体。

19.物业管理法律关系有哪些特征?

答：物业管理法律关系的特征：1、作为法律关系主体的业主意志多元化和代表性。2、政府在物

业管理法律关系中具有特殊的地位。3、物业管理法律关系及涉及公权关系，也涉及私权关系。

4、业主所有权（物权）的限制和监督权的扩大。5、物业管理行为是一种提供公共性服务商品

的法律行为。

20.《条例》对物业管理的行政责任规定有哪些？答：

21.《物业服务司法解释》有哪些特点？答：一、强化物业服务企业的义务，二、强化行政法规的效

力，三、强化诉讼主体的限制，四、强化合同主体的责任。

22.物业服务纠纷的解决规则包括哪些内容？

答：1、关于物业服务合同的效力；2、关于物业服务企业违约行为的处理；3、关于业主违约行

为的处理；4、关于关于物业服务合同的解除与终止；5、关于《物业服务司法解释》的适用。

第三章物业管理的基本制度

1.简述业主大会制度的作用和特征。

答：业主大会制度的作用是

1．业主大会制度是切实保护业主权益的需要

2．业主大会制度是发展物业管理市场的需要

3．业主大会制度是提高行政监管效能的需要业主大会制度的特征是

1、业主自治与行政监管的平衡

2、指导与监督的并重

3、物业管理与社区管理的结合

4、借鉴与创新的兼顾

2.《条例》规定的业主的权利和义务有哪些？答：《物业管理条例》规定业主在物业管理活动享有

10项权利：1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2．提议召开业主大会

会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

4．参加业主大会会议，行使投票权；5．选举业主委员会委员，并享有被选举权；

6．监督业主委员会的工作；7．监督物业管理企业履行物业服务合同；8．对物业共用部位、

共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9．监督住宅专项维修资金的管理和

使用；

10．法律、法规规定的其他权利。同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：1．遵

守业主规约、业主大会议事规则；

2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和

环境卫生的维护等方面的规章制度；3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主

委员会作出的决定；4．按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5．按时交纳物业服务费用；6．法律、法规规定的其他义务

3.简述业主大会筹备和成立的程序。

答：业主大会筹备：1、业主大会筹备组的成立。2、业主大会筹备组的工作职责。3管理规约与

业主大会议事规则。

业主大会成立：1、业主大会成立和业主委员会选举的情况，2、管理规约，3、业主大

会议事规则，4、业主大会决定的其他重大事项

4.业主大会和业主委员会的职责有哪些？答：业主大会的职责：

一、制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

二、制定和修改管理规约；

三、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

四、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

五、选聘和解聘物业服务企业；

六、筹集和使用专项维修资金；

七、改建、重建建筑物及其附属设施；

八、改变共有部分的用途；

九、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；十、法律法规或者管理规约确定应

由业主共同决定的事项。业主委员会的职责：

一、执行业主大会的决定和决议；

二、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

三、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

四、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服

务合同；

五、监督管理规约的实施；

六、督促业主交纳物业服务费用及其他相关费用；

七、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

八、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

九、业主大会赋予的其他职责。

5.业主大会和业主委员会工作程序的相关规定是什么？答：

6.关于业主委员会委员有哪些规定？答：1、具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、具有一定的组织能力；

6、具备必要的工作时间。

7.如何加强房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会的指导和监

督？

答：

8.如何理解管理规约的概念、内容和？

答：管理规约的概念是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内使用、维护、管理等涉

及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。管理规约包括四个方面的

内容：

1、

2、

3、

4、

有关物业的使用、维护、管理事项；

业主的共同利益

业主应当履行的义务

违反管理规约应当承担的责任

管理规约的法律效力有以下两点：

1、管理规约对物业使用人发生法律效力

2、管理规约对物业继受人（新业主）发生法律效力

9.临时管理规约的内容有哪些？

答：临时管理规约的内容有以下五个方面：

1、物业的自然状况与权属状况

业主使用物业应当遵守那些规则

维修养护物业应当遵守的规则

涉及业主共同利益的事项

违约责任

10.临时管理规约中相关主体的法律责任由哪些？

答：

11.如何认识前期物业管理招标投标活动的意义与原则？答：前期物业管理招标投标活动的意义有以

下两个方面：一方面，建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选

择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标。这对于节省

业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都具有显著作用。另一方面，前

期物业管理实行招标投标制度，有利于遏制协议选聘物业服务企业中的不正当竞争行为，创造公平的

物业管理的市场竞争环境，促进物业服务企业提高服务质量，改善物业服务态度，最大限度满足招标

人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

前期物业管理招标投标活动的原则：“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。

12.招标文件、投标文件应包括哪些内容？答：p122

13.如何运用物业管理招投标的开标、评标、中标规则？

答p125

14.物业管理招标备案的有关规定是什么？答、备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：

1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

2、招标公告或者投标邀请书；

3、招标文件；

4、法律、法规规定的其他材料。

15.简述物业承接查验制度的定义和必要性。

答：物业承接查验制度的定义是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关

规定和前期物业服务和他的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行检

查和验收活动。

物业承接查验制度的必要性

1、物业承接查验制度是规范前期物业服务合同行为的需要

2、物业承接查验制度是保护业主物权的需要

3、物业承接查验制度是促进物业服务行业发展的需要

16.物业承接查验制度的基本原则和指导思想是什么？

答：物业承接查验制度的基本原则是“诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产”的原

则

（一）以《合同法》、《物权法》和《物业管理条例》为依据，尊重业主的物权，尊重物业服务

企业与建设单位的契约自由；以维护业主的共同利益和物业管理市场秩序为目标，明确

房地产行政主管部门的指导和监督职能。

（二）正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服务企业在物

业承接查验中的利益；正视前期物业管理阶段业主大会缺失的现实，发挥物业服务企

业在物业承接查验工作中的专业优势。

（三）规范建设单位在物业承接查验中的责任和义务，督促建设单位提高物业共用部位、共

用设施设备的建设质量；规范物业服务企业在物业承接查验中的权利和义务，为前期

物业管理活动顺利开展创造条件。

（四）强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问题，有

针对性地进行相关制度设计；强化物业承接查验工作的程序性和可操作性，通过具体

2、

3、

4、

5、

详细的程序规定和操作规范，指导相关主体在实践中适用实施。

17.物业承接查验的依据和条件是什么？

答：（一）物业买卖合同；

（二）临时管理规约；

（三）前期物业服务合同；

（四）物业规划设计方案；

（五）建设单位移交的图纸资料；

（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

条件P130

18.物业承接查验的内容和程序是什么？

答：物业承接查验的内容是：1、共用部位，2、共用设备，3、共用设施

物业承接查验的程序是：1、确定物业承接查验方案；2、移交有关图纸资料；3、查

验共用部位、共用设施设备；4、解决查验发现的问题；5、确认现场查验结果6、签订物业

承接查验协议7、办理物业交接手续

19.建设单位在物业承接查验的义务和责任由哪些？

答：P131-132

20.物业服务企业在物业承接查验的义务和责任有哪些？

答：p132-133

21.物业承接查验协议的内容和效力的规定有哪些？

答：p133

22.物业承接查验中保护业主权益的规定有哪些？

答：p134

23.物业承接查验备案需要哪些材料？

答：1、前期物业服务合同；2、临时管理规约；3、物业承接查验协议；4、建设单位移

交资料清单；5、查验记录；6：交接记录；7：其他承接查验有关的文件。

24.物业服务企业资质管理的必要性是什么？答：物业服务企业资质管理的必要性是基于以下四个方

面考虑：

1、实行物业服务企业管理资质管理，是贯彻落实《行政许可法》的重要措施；

2、实行物业服务企业管理资质管理，是规范物业管理市场的必要手段；

3、实行物业服务企业管理资质管理，是实现业主知情权和选择权的客观需要；

4、实行物业服务企业管理资质管理，是促进物业服务业健康发展的必然选择

25.申报各资质等级物业服务企业的条件有哪些？答：一级资质

①注册资本人民币500万元以上；

②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30

人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中

级以上职称；

③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百

分比之和不低于100%：

A、多层住宅200万平方米；

B、高层住宅100万平方米；

C、独立式住宅(别墅)15万平方米；

D、办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。

⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有

优良的经营管理业绩。

⑵二级资质

①注册资本人民币300万元以上；

②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20

人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中

级以上职称；

③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百

分比之和不低于100%：

a)多层住宅100万平方米；

b)高层住宅50万平方米；

c)独立式住宅(别墅)8万平方米；

d)办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。

⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有

优良的经营管理业绩。

⑶三级资质①注册资本人民币50万元以上；②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等

相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，

工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；④有委托的物业管理项目；

⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案

系统。

26.申报物业服务企业资质等级的程序有哪些？

答：申报物业服务企业资质等级的程序有p138

27.资质审批部门不予批准核定资质等级的物业服务企业违规行为有哪些？

答：p138

28.物业管理从业人员的职业素质和职业资格包括哪些内容？

答：p140-143

29.简述建立物业管理师制度的现实意义。答：一、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的市

场化进程

二、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的专业化进程

三、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的规模化进程

四、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的国际化进程

30.物业管理师资格考试、注册和继续教育管理有哪些具体规定？答：物业管理师资格实行全国统一

大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。

取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。

物业管理师在每一注册有效期内应当完成不少于120学时的课程，并通过测试或者考核合格。

物业管理师每年应当接受不少于40学时的继续教育，其中必修课应当不少于20学时。

31.住宅专项维修资金的定义和管理原则是什么？答：专项维修资金的定义：住宅专项维修资金是指

专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

管理原则是：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原

则。

32.住宅专项维修资金的监管部门有哪些？答：国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住

宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部

门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

33.住宅共用部位、共用设施设备主要包括哪些种类？答：共用部位，是指根据法律、法规和房屋买

卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非

住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、

沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

34.商品住宅维修资金与售后公有住房维修资金的交存方式有何不同？

答：p152

35.使用住宅专项维修资金的程序是什么？

答：1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序

(1)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业

主提出使用建议;

(2)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三

分之二以上的业主讨论通过使用建议;

(3)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

(4)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)

主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专

项维修资金的部门申请列支;

(5)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金

的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(6)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位

2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序

(1)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、

列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处

置办法等;

(2)业主大会依法通过使用方案;

(3)物业服务企业组织实施使用方案;

(4)物业服务企业持

有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公

有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(5)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)

主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金

的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住

宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;

(6)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项

维修资金的通知;

(7)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

3.紧急使用程序发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进

行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

(1)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所

在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专

项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;直辖市、市、县人

民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，

向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金

划转至维修单位

住宅专项维修资金划转业主大会管理

后，由物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有

住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;业主委

员会依据使用方案审核

同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维

修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政

府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法

律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;业主

委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修

资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

(3)发生上述情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设(房地

产)主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。其中，

涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

36.哪些情况下可以应急使用住宅专项维修资金？

答

(2)

37.哪些费用禁止从住宅专项住宅维修资金中列支？答：一、依法应当由建设单位或者施工单位承担

的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施

设备的维修、养护费用；

三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的

维修和养护费用。

38.住宅专项维修资金的监督管理包括哪些内容？

答：p158

39.住宅专项维修资金违法行为的法

律责任包括哪些内容？答：1、公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金的；或将房屋交付

未按规定交存首期住宅专项维修资金的买受人的;以及未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由

县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期

改正。

2开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3

万元以下的;开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地

方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下

的。

3、业主大会违反住宅专项维修资金投资规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）

主管部门责令改正。

4、物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按上述规定予以处罚外，由颁发资质

证书的部门吊销资质证书。构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人

员的刑事责任。

5、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一

级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的

主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

6直辖市、市、县人民政府财政部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级人民政

府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;

造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

7、县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便

利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查

处的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四章房地产相关制度与政策

1.如何认识我国房地产业在社会经济中的作用？

答：p162-1637条

2.我国的房地产法律体系包括哪些内容？答：我国的房地产法律体系包括；法律、行政法规、部门

规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范构成。

3.建设用地使用权出让的方式有哪些？答：建设用地使用权出让的方式有四种；招标出让、拍卖出

让、挂牌出让和协议出让。

4.建设用地使用权划拨的具体规定有哪些？

答：p168

5.城市规划管理的概念和基本内容是什么?

答p169

6.城市规划编制、审批、修改和实施的具体规定有哪些？

P170-172

7.什么是城市“紫线”、“绿线”、“蓝线”和“黄线”？

答：p176--177

8.勘察设计管理的制度和政策有哪些？

答p178

9.工程建设招投标应当遵循的主要原则是什么？

答p180

10.什么叫“三控”、“两管”、“一协调”？答：三控、质量控制、投资控制、进度控制和安全控

制、

两管、信息管理、合同管理

一协调、组织协调

11.申领施工许可证应当具被哪些条件？

答：1、已经办理建筑工程用地批准手续。

2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建筑工程规划许可证。

3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

4、已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招

标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业

无效。

5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

6、有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点

制定的相应质量、安全技术措施；专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织

设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。

7、按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

8、建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，

建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%建设单位应当提供银

行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

9、法律、行政法规规定的其他条件。

12.建设单位和施工单位的质量责任和义务分别有哪些内容？

答：p183

13.建设工程竣工验收应当具备哪些条件？竣工验收备案应当提交哪些材料？答：建设工程竣工验收

应当具备以下条件

1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容

2、有完整的技术档案和合同约定的各项内容

3、有工程使用的主要建筑材料、构筑构配件和设备进场试验报告

4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件

5、有施工单位签署的工程质量保修书。

竣工验收备案应当提交以下材料

1、工程竣工验收备案表；

2、工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设

计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收

人员签署的竣工验收原始文件；

3、法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

4、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收

合格的证明文件；

5、施工单位签署的工程质量保修书，施工单位已盖章的竣工图

14.房屋建筑工程质量制度主要包括哪些内容？答：房屋建筑工程质量保修期限、保修责任

15.房地产开发企业资质管理和项目管理主要包括哪些内容？答：p189

16.房地产开发项目质量制度主要包括哪些内容？

答：p191

17.以出让方式取得土地使用权项目的转让与以划拨方式取得土地使用权项目的转让有

何不同？

答：p192

18.房地产交易基本制度主要包括哪些内容？

答p193

19.商品房预售和现售的条件是什么？

答：p197

20.哪些房地产禁止转让？

答：p195

21.商品房买卖合同主要包括哪些内容？

答：p199

22.商品房预售的条件是什么？

答：p197

23.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的主要内容是什么？

答：p201

24.商品房租赁登记备案包括哪些内容？

答、《城市房地产管理法》房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁

用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《商

品房屋租赁管理办法》房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、

市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

25.禁止租赁的主要情形是什么？

答：禁止租赁的主要情形是

(1)未依法取得所有权证的；

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)权属有争议的；

(5)属于违法建筑的；

(6)不符合安全标准的；

(7)已抵押，未经抵押权人同意的；

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

26.房地产抵押的主要规则有哪些？

答p206

27.房地产抵押合同的主要内容是什么？

答：1、抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

2、被担保债权种类、数额；

3、抵押房地产的基本情况的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至、所有权归属或

者使用权归属等；

4、抵押房地产的价值；

5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损失、灭失的责任；

6、债务人履行债务的期限；

7、担保的范围；

8、违约责任；

9、争议解决方式；

10、抵押合同订立的时间与地点；

11、双方约定的其他事项。

28.《物权法》确立的不动产登记制度包括哪些内容？

答：p213

29.契约登记制和产权登记制的主要区别是什么？

答：P210

30.房地产登记的主要原则是什么？答：一、权利主体一致的原则二、属地管理原则

31.房地产权属证书有哪几种？

答：房地产权属证书有以下三种《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》

32.房地产中介服务人员资格管

理和房地产中介服务机构管理都包括哪些内容？答：房地产中介服务人员资格管理包括一、房地产咨

询业务人员、二、房地产价格评估人员、三、房地产经纪人。房地产中介服务机构管理包括1、

有自己的名称和组织

机构。2、有固定的服务场所。3、有规定数量的财产和经费。4、有足够数量的专业人员。

33.危险房屋的鉴定程序有哪些？鉴定为危险房屋后如何处理？答：危险房屋的鉴定程序有1、受

理申请；2、初始调查，摸清房屋的历史和现状；3、

现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；4、检测验算，整理技术资料；5、全面分析，

论证定性，作出综合判断，提出处理建议；6、签发鉴定文书。鉴定为危险房屋后一般可分为

以下四类进行处理：1、观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继

续观察的房屋。2、处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。3、停止使

用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。4、

整体拆除。

适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。

34.危险房屋的维修责任如何承担？相关主体对危险房屋造成损害事故的法律责任是什么？答：房

屋所有人对危险房屋能解危的，要及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施。异产毗连危险房

屋的各所有人，应按照国家对异产毗连房屋的有关规定，共同履行治理责任。

房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；

如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门

有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。

房屋所有人应承担民事或行政责任：（一）有险不查或损坏不修；（二）经鉴定机构鉴

定为危险房屋而未采取有效的解危措施。使用人、行为人应承担民事责任：（一）使用人

擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；（二）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋

采取解危措施；（三）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。鉴定机构应承担民

事或行政责任：（一）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；（二）因过失

把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；（三）因拖延鉴定时间而发生

事故。

35.我国城市房屋白蚁防治质量管理制度主要包括哪些内容？答：p224

36.相关主体在白蚁防治中的法律责任是什么？

答p225