法律意见书物业

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法律意见书

深圳市××管理有限公司：

本律师受托就贵司所关注的对车位、车库相关权益的法律规定提供如

下法律意见，供参考。

随着我国经济的不断发展，城市化进程日益加快，家庭汽车逐步普及

且日渐成为城市居民出行的代步工具，车库、车位作为代步工具的主要存

放地点，其所具有的使用价值和商业价值也日益显现，从而引起的关于车

位、车库所有权的争议也越来越多。我们认为，在开发商将商品房出售给

业主后，车库、车位产权归谁所有，应主要依双方签订的商品房买卖合同

而定，如果合同约定车库属于业主所有，自然应依合同约定处理；如果合

同没有明确车库产权的归属，应按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”

的原则确定归属权。理由是：

一、相关法律对车位、车库的规定

1、《物权法》中对车位、车库的相关规定

根据《物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车

的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

①、关于车库的归属问题

所谓车库是指隶属于整个小区，具有独立的空间，用此存放车辆为目

的的附属建筑物。严格地说，车库可分为地上车库和地下车库两种。对于

地上车库，有可能是开发商独立兴建的建筑物，对于开发商独立兴建的建

筑物，其车库的所有权应当属于开发商。也可能是业主共有土地之上建造

的，其归属在法律上既可能被确定为开发商或者业主共有。根据《物权法》

第74条第二款的规定，当事人应当是开发商和各个业主两者，都可以通过

出售、附赠或者出租等方式约定其归属。约定归属是私法自治原则的体现，

有利于开发商和业主通过平等协商来实现自身的意志和利益。而对于在业

主共有土地之上建造的车库，其所有权我们认为应当归所有业主共同拥有。

对于地下车库，因其不是作为建筑物的附属设施兴建的，因此它既不

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能说是在开发商的土地上建造的，也不能说是在业主共有土地使用权上兴

建的。我用《物权法》并没有对地下车库的归属单独说明，而是采用与地

上车库相同的约定归属原则，显然是认为仅仅以土地使用权的归属标准来

区别车库的所有权并不能处理如今纷繁复杂的现实情况。地下空间利用权

虽然是包含在土地的使用权中，但其并非能够随其专用部分的购买而当然

取得，地下空间的使用权归属应当根据规划来确定。换言之，地上建筑物

与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用于地下建筑物与土地使用权

的关系。且车库作为可以独立使用的对象，更不应属于小区的公共设施。

因此以约定的方式来确定地下车库的所有权较为合理。

②、关于车位的归属问题

所谓车位是指区别于车库，在小区路边、空地等地点用于停放车辆的

设置。

对于一般的车位而言，车位具有独立使用价值，是开发商计入建筑成

本，并利用预售房款垫付建设的。车位的的使用权与建筑物的所有权具有

较大的独立性，建筑物的所有权的转移并不具有涉及车位的效力。但小区

的停车位主要是为了小区的业主的停车方便所建造的。如果小区的车位离

开了建筑物的存在必将降低其效用。因此单纯的将车位归属于开发商或是

业主都是不合适的。《物权法》对于车位采用约定归属与法定归属相结合的

形式来决定其性质。

而对于占用业主其有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，法律明

确规定了业主的所有权。也就是说，业主共有道路或者其他场地上修建的

停车位的归属应当随着土地使用权的转移而确定为业主共有，商品房款预

售合同，商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定

此类法定车库归属于开发商或者物业管理公司，即使有此约定也不发生法

律效力。

③、另外，车位、车库是为服务于整个小区业主居位的便利而建造的，

其本质是小区整体环境的一部分，故其利用应当服从业主购买的需要，同

时，车位、车库问题亦属于业主成员权利范畴内容，其使用和转让应当服

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从整个小区建筑的使用和全体业主的利益。所以，《物权法》第74条又同

时规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业

主的需要。”

2、根据《中华人民共和国房地产管理法》第31条及《城镇国有土地

使用权出让和转让暂行条例》第23条的规定，建筑物所有权与土地使用权

同时转让仅指地上建筑物，未包括地下建筑物，在商品房全部销售中完毕

之后，土地使用权已计入各个业主的权属之中，但是，车库所占用的土地

使用权，并不能当然认为都属于业主，在我国，尽管空间利用是包含在土

地使用权之中，但是其又是按规划来确定的，因而土地使用权又可以分为

地上空间利用权和地下的空间利用权，而地下空间利用权要根据规划来界

定，尽管开发商在建造房屋时应当建造车库，但车库如何修建、投资大小

等开发商都可以自主决定，它处于权利不确定的状态，另外，车库并没有

自动记录到土地使用权之中，它是独立使用的对象，不是小区公用的公共

设施，就这需要通过约定来重新确定归属。

3、建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：

地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设

单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁，由此来

看，地下车库作为一个独立的建筑部分，可由开发商自行处分。

4、开发商兴建地下车库需要作出一定的投资，而且此种投资是比较大

的，开发商甚至要承担一定的投资风险，但即使这样我们仍认为，开发商

可以主张车库的产权，但这并不意味着开发商当然地享有车库的产权。因

为一方尽管开发商作出了投资，甚至是巨大的，但也不排除开发商将这些

投资摊入售房成本，最终业主承担。但是业主没有证据证明车库投资成本

已摊入到售房成本之中，且业主与开发商在房屋销售合同中约定出售的是

成套的商品房及其组成部分。开发商通常在销售商品房过程中，并没有将

车库作为商品房的附属设施一并销售。

综上，我们认为，关于车库、车位的归属问题，主要由开发商和业主

在买卖房屋时协商确定归属，如果在购房合同中没有约定，则按照法定确

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定即“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则确定其权属。

二、相关风险评估及对策

鉴于目前住宅区车库、车位尚不能办理产权证的现状，贵司拟采用以

《停车场使用权收益转让合同》、《停车场抵押合同》及《停车位长期使用

权协议书》来明确贵司和开发商及业主的法律关系，我们认为，上述法律

文件并不能解决以下问题：

1、开发商因经营不善破产而导致公司利益无法得到保障；

2、抵押合同因不能办理抵押登记，而不得对抗第三人；

3、开发商车库、车位一户多卖的风险；

4、如采用个人为主体与开发商签订合同，涉及的个人所得税的财务问

题。

因此，我们主张，贵司最好采用以一法人主体与开发商签订《停车场

（位）占有、使用、收益权转让合同》，同时双方与业主共同签订《停车位

长期使用权协议》的方式，但即使这样，如发展商破产，贵司的相关权益

在法律上也无法得到全部的保障。

以上意见，仅供贵司参考。

广东普××××务所

律师

二○○八年元月二十一日

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