物业法规学习培训

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

物业法律法规学习

培训人：XXX

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

2010年新实施的法律、新法规

p《中华人民共和国侵权责任法》

2009年12月26日第十一届全国人大常务会第十二次会议通过，2010年7月1日

起施行(第十一章85、87条）

p《保安服务管理条例》

国务院第564号令，2009年10月13日颁布，2010年1月1日起实施（第三章

13—18条）

p《业主大会和业主委员会指导规则》

住房和城乡建设部“建住房〔2009〕274号”文件，2009年12月1日颁布，

2010年1月1日起实施

p《公安机关实施保安服务管理条例办法》

公安部第112号令，2010年2月3日颁布实施（第三、四章）

p《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》

“法释[2010]15号”，2010年11月18日起施行

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

2010年新实施的法律、新法规

p《中华人民共和国社会保险法》

第十一届全国人大常务会第十七次会议于2010年10月28日通过，自2011

年7月1日起施行

p《工伤保险条例》

国务院第586号令，2010年12月20日修改，2011年1月1日起实施

p《城市房屋租赁管理办法》

住房和城乡建设部第6号令，2010年12月1日颁布，2011年2月1日起施行

p《物业承接查验办法》

住房和城乡建设部“建房[2010]165号”文件，2010年10月14日颁布，2011

年1月1日起实施

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

2011年新实施的法律、新法规

p重庆市物业专项维修资金管理办法

2011年3月1日开始实行

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

物业管理的法律关系

1、法律关系的含义

是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系；

是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。

2、物业管理法律关系

是法律关系的一种，在物业管理相关活动中主体相互之间形成的具体的权

务关系

。权利义

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

物业管理的法律关系

开发商

选聘

物管企业（甲）

续聘

？以上业主）

改聘

物管企业（乙）

业主（

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

物业管理法律责任

1、法律责任的概念

行为人未履行法定义务或约定的义务而应承担的对损害予以赔偿、补偿或

接受惩罚的不利法律后果。

2、承担法律责任的前提条件：

有过错谁主张，谁举证。

如业主被杀;家里财产被盗

3、举证责任倒置

如举不出证据，则法院推定有过错。主要有建筑物伤

人、高空坠物伤人、高压伤人、游泳池

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

物业管理法律责任

高空抛物案例

【案例学习】重庆市渝中区法院判决的烟灰缸伤人案。本案受害人赫跃2001年5月11日

夜1时40分与朋友在街上谈事情,被从空中落下的一只烟灰缸砸中头部立即倒地,经医治花

去9万元医药费并留有严重的后遗症。同年8月,赫跃将出事地点两侧的两栋居民楼2楼以

上的22户居民告上法庭,请求共同赔偿损失,法院判决有嫌疑的22户居民分别赔偿原告

8101.50元。

另一起是同一法院受理的塑料花盆伤人案。本案受害人蒋祥发于2001年9月27日早6时许,

途经重庆市渝中区文华大厦B座高层住宅楼路段时,被楼上坠落的一个2千克重的塑料花盆

击中头部。经医院确诊为左额叶脑挫裂伤、开放性颅骨骨折,又经法医鉴定为伤残7级,共

花医疗费7万余元。蒋祥发遂将此楼57户居民告上法庭,法院经审理认定其中7户不具有坠

落花盆的可能性,判决其余50户分别向受害人赔偿2950元(合计14万元)。

上述两起案件判决的依据是认定责任人构成共同侵权行为(共同危险行为)。

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

物业管理法律责任

物业公司应如何注意防范无过错？

•完善安全措施

设置警示标志

购公共责任险

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

民法

《民法》是最基本、最重要的一部法律，讲的是权利义务。

《民法》调整对象是财产关系和人身关系，但并不是所有的财产关系和人身关系都

是由民法调整。只调整平等主体之间的财产关系和人身关系，建立在行政命令和服

务基础上的财产关系，则不属于,如国家向法人、公民征收税收等

诉讼时效含义：指权利人于法定期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的

请求，则丧

失依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。

一般诉讼时效：《民法》135--138条

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

民法

特殊诉讼时效（一般？）：

1）半年：货物运输；

2）一年：《民法》136条P34；

3）四年：涉外合同；

4）五年：人身保险合同中的寿险合同；

5）最长为二十年。

举例说明：

业主拖欠或不交物业服务费的问题

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

国务院的《物业管理条例》

1、特点

1）维修资金；

2）共用物权，业主说了算

3）开发商与物业管理分了“家”

4）业主拖欠物业费受到限制；

5）物业服务合同应明示合同内容；

6）业主可以在不满物业公司的情况下，炒掉物业公司。

2、基本制度

1）业主大会制度；

2）业主公约制度；

3）前期物业管理招标投标制度；

4）物业接管验收制度；

5）物业管理企业资质审查制度；

6）物业管理从业人员职业资格制度；

7）专项维修资金制度。

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

国务院的《物业管理条例》

3、法律责任（第六章）

57条至69条

4、两项书面合同

1）前期物业服务合同；

2）物业服务合同

第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司重庆分公司

物业管理服务收费实施办法

1、主管部门：第四条

2、物业服务收费原则：第五条

3、收费的费用构成：第九条

4、物业服务成本或者物业服务支出的构成：第11条