2020年关于最新的物业管理办法

2020年关于最新的物业管理办法

2017年物业管理办法全文最新版

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法

权益，改善人民众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，

由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设

施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的

环境卫生和相关秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择

物业服务企业。

第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管

理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管

理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物

业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知

情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称

专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、

公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活

动中的合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、

社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、

县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的

指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业

主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主

大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书

面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物

总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，

应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以

上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部

分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵

害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经

20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全

体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业

服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所

在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人

民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织

能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的

共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等

事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会

公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程

序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与

物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在

地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人

民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员

会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居

民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接

受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的

居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位

选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，

对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行

的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买

受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时

管理规约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离

的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质

的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在

地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式

选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期

物业服务合同约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、

业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业

服务合同终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有

权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共

用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服

务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、

地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给

业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物

业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，

承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由

国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职

业资格证书。

第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立

书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方

的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期

限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相

应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财

产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物

业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规

定的资料。

第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会

同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理

用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物

业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委

托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托

给他人。

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水

平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务

企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的

物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约

定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费

用由建设单位交纳。

第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政

主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同

约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、

有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费

等额外费用。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装

修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，

并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违

法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防

范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，

应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人

员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害

公民的合法权益。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物

业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连

带责任。

第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时

处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活

动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，

不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理

有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共

用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办

理有关手续。

第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区

域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地

的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需

临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约

定期限内恢复原状。

第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，

应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责

任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场

地的，应当及时恢复原状。

第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企

业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知

业主。

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅

楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项

维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用

部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部

门会同国务院财政部门制定。

第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当

在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办

理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可

以按照业主大会的决定使用。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，

责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服

务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投

标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘

物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责

令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的。

第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物

业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地

方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的;

给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上

地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关

资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万

元以下的。

第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，

由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处

5万元以上20万元以下的;给业主造成损失的，依法承担赔偿

责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁

发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管

理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民

政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元

以下的;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区

域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府

房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以

下的;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托

所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维

修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，

依法承担赔偿责任。

第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以

上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给

予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的;物业服

务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门

吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直

接责任人员的刑事责任。

第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按

照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地

产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10

万元以上50万元以下的。

第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企

业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地

产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元

以下的;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、

共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上

地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按

照本条第二款的规定处以;所得收益，用于物业管理区域内物业

共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的

决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设

施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同

利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的;

单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费

用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务

企业可以向人民法院起诉。

第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法

律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，

依法给予治安管理处罚。

第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级

以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门

的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依

法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，

依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章附则

第七十条本条例自2003年9月1日起施行。

关于物业管理办法的释义

[释义]本条是关于《条例》立法目的的规定。

改革开放以来,深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施

社会化、专业化、市场化的物业管理,取得了较好的效果。随着我国

城镇住房制度改革的不断深化,房屋的所有权结构发生了很大的变化,

越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和

城市建设发展的过程中,物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生

与发展,对于改善人民众的生活、工作环境,提高城市管理水平,促

进住宅建设,实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物

业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据统计,目前上海、广东、

山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达到50%,深圳市物业管理的

覆盖面已超过90%,全国物业管理企业已有2万多家,从业人员超过

230万。

随着物业管理行业的发展,物业管理实践中也出现了一系列问题:

一是业主的权利义务不明确,物业管理各法律关系主体之间的关系也

不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任;二是物业管理企业

的行为不规范,在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分

的事项、收费与服务不相符等不规范的行为,包括由过去的房管所改

造过来的一些物业管理企业,也存在着自身定位不准确、服务意识不

明确、服务与被服务的关系不清楚的问题;三是业主大会、业主委员

会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正

代表业主利益,甚至损害了业主的公共利益;四是物业的开发建设质

量问题对物业管理造成不良影响,使得物业管理企业承担了本应由开

发商承担的一部分责任。对于这些问题应该说与我国有关物业管理

的法制不健全有关。这种状况也造成政府对物业管理行业的监督管

理缺乏法律依据,司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可

依,大量的矛盾纠纷得不到及时解决,这不利于物业管理市场的规范,

也在一定程度上制约了物业管理行业的发展。因此,社会各界要求规

范物业管理市场,针对物业管理进行专门立法的呼声逐年高涨,每年

都有建议加强物业管理立法的人大议案和政协提案。

近几年来,国务院及其有关部门制定了一系列有关物业管理的规

章和规范性文件,如《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快

住房建设的通知》(国发[1998]23号)、《城市新建住宅小区管理办

法》(建设部令第33号)、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办

法》(国家计划委员会、建设部计价费[1996]266号)、《住宅共用

部位共用设施设备维修基金管理办法》(建设部、财政部建住房

[1998]213号)、《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基宇

[1998]7号)、《物业管理企业资质管理试行办法》(建设部建住房

[1999]261号)、《物业管理委托合同示范文本》(建设部、国家工

商行政管理局建房[1997]263号)、《前期物业管理服务协议示范文

本》(建设部建住房[1999]246号)等。与此同时,各地在物业管理立

法方面也进行了积极的探索。上海、天津、重庆、广东、广西、海

南、湖南、江西、河南、陕西等20多个省市制定了物业管理条例,

其他省市也普遍颁布了物业管理办法。上述法规、规章和规范性文

件对于指导各地物业管理实践起到了良好的作用,也为《条例》的起

草提供了条件。

1999年4月,建设部成立《条例》起草小组,通过收集国内外有

关资料,开展立法调研,召开专家论证会和有业主委员会、物业管理

企业、街道办事处、派出所、居民委员会、律师等有关人士参加的

座谈会,广泛征求地方和相关部门的意见,认真研究分析物业管理面

临的形势和立法应当解决的主要问题,于2001年3月形成《条例》

(送审稿)。2002年3月,国务院法制办将《条例》列入立法计划,并

在送审稿的基础上,经过反复论证、修改和完善,形成《条例》(草

案)。2002年10月16日,国务院领导批示将《条例》(草案)公开向

社会征求意见。这一彰显民意、推动民主立法、切实提高立法工作

质量的举措,在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间,

国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看,社会各

界对制定《条例》的必要性和《条例》(草案)的基本内容给予了充

分肯定,一致呼吁尽快出台,使物业管理活动有法可依。在逐条研究

分析并吸收有益意见的基础上,国务院法制办与建设部对《条例》

(草案)进行了认真修改。2003年5月28日,国务院第九次常务会议

审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说,《条例》反映了社会法

制意识的日益增强,凝聚了人民众的智慧和热情。

《条例》的立法目的,可以从三方面理解:

首先,条例旨在为物业管理活动建章立制,规范物业管理活动中各

方主体的行为。物业管理行为本质上是一种民事法律行为,物业管理

法律关系主要是一种民事法律关系。国家对物业管理活动进行监督

管理的基础在于,物业管理往往涉及众多业主的公共利益,当单一业

主的利益和业主间的公共利益出现冲突时,需要有一个协调机构和协

调机制,需要有指导各方行为的准则。物业管理活动涉及业主、建设

单位、物业管理企业、物业使用人、公用事业单位等方面的权利义

务。《条例》第二章对业主的权利义务,业主大会的产生、职责、会

议形式、议事规则,业主委员会的职责、组成,业主公约的内容效力,

业主大会、业主委员会与居委会的关系等作了明确规定,着重规范业

主和业主大会的行为。《条例》第三章界定了建设单位在物业管理

中的权利义务,着重规范建设单位的行为。《条例》第四章就物业管

理企业、物业管理从业人员的资质、资格,物业服务合同等作了详细

规定,着重规范物业管理企业、物业管理从业人员、物业使用人、公

用单位、事业单位的行为。《条例》第五章着重规范物业使用和维

护过程中各方主体的行为。

其次,《条例》旨在通过规范物业管理活动,来维护业主和物业管

理企业在物业管理活动中的合法权益。物业管理,实质上是业主行使

对物业的所有权来满足自身需求的过程,是建立在业主的财产权基础

上的。对物业管理立法,自应以维护业主的合法权益为核心。从《条

例》的规定来看,也确实是这么做的。例如,《条例》要求建设单位

制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益(第二十二条);

规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使

用权,建设单位不得擅自转让(第二十七条);强调物业管理企业违反

条例规定给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任(第五十八条、

第六十条、第六十一条、第六十二条)等。物业管理企业是物业管理

活动中提供物业服务的一方当事人。业主和物业管理企业是平等的

民事主体关系。对于物业管理企业在物业管理活动中的合法权益,

《条例》也明确予以保障。例如,《条例》规定业主和使用人约定由

使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任(第四十

二条);强调违反物业服务合同约定,业主预期不交纳物业服务费用的,

业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可

以向人民法院起诉(第六十七条)等。

第三,《条例》旨在通过规范物业管理活动和维护业主和物业管

理企业的合法权益,使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益,

改善人民众的生活和工作环境。从物业管理的产生和发展过程来

看,物业管理的推进与发展,对于改善居住质量、维护住区的、

促进产业结构调整等方面作出了积极的贡献。制定条例的目的,也是

为了充分发挥物业管理制度的积极作用,改善广大居民的生活、工作

环境。

第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由

业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设

备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和

秩序的活动。

[释义]本条是关于物业管理定义的规定。

《条例》对物业管理下定义,实际是要解决《条例》的调整范围

问题。《条例》名为物业管理条例,规定《条例》的调整范围,势必

要明确物业管理的内涵。对《条例》所称物业管理的定义,需从以下

几方面理解:

第一,物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的

活动。

对于房屋等建筑物的管理,业主可以根据不同情况采用不同的方

式。从实际情况来看,主要有三种方式:其一是业主自己进行管理;其

二是业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理;其

三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整的物业管理,仅

指业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。《条例》

所规范的物业管理活动,也限于业主选聘物业管理企业所进行的物业

管理服务活动。当然,这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行

管理的行为没有法律约束,只不过《条例》对其不予规范而已。就业

主自行管理而言,作为建筑物的所有权人,业主可行使对建筑物的占

有、使用、收益、处分权。对建筑物的维修、养护、管理属于业主

行使所有权的体现,对此,《中华人民共和国民法通则》(以下简称

《民法通则》)等法律、法规已有规定。就业主委托专业服务公司管

理而言,业主和专业服务公司之间是委托服务合同关系,应当按照

《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)等相关法律、法

规的规定来执行。《条例》之所以就业主通过选聘物业管理企业实

施建筑物管理单独立法,是基于这种方式的特殊性。

必须说明的是,业主有权选择适合自己的方式来进行管理自己的

物业。换言之,是否选聘物业管理企业来对物业实施管理,是业主的

权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管

理,但是,如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理

的,则应当按照《条例》的规定来进行。

第二,物业管理活动的基础是物业服务合同。

物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企业提供

的服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下,交易的进行主要

通过合同作为纽带完成,交易的双方也即合同的主体。物业管理作为

一项市场行为,也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业

管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物

业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业

服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的,其权利义务直接来

自于合同。可以说,没有了物业服务合同,也就不存在物业管理。物

业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关

系,明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合

同内容提供物业管理服务,业主根据物业服务合同交纳相应的物业服

务费用,双方是平等的民事法律关系。

第三,物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养

护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。

主要有两方面:一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、

养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理

企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。

除此之外,按照《条例》规定,物业管理企业可以接受业主和使用

人的特别委托,为其提供物业服务合同没有约定的服务项目(第四十

四条);也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托,为其向

业主代收有关费用(第四十五条)。

在《条例》的调整范围方面,除了需准确理解物业管理的定义外,

还需明确以下几点:

一是,《条例》既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物

业的物业管理活动。从《条例》出台前各地立法情况来看,主要规范

的是居住物业(住宅物业)的物业管理活动;对于写字楼、商场等非住

宅物业的物业管理活动,没有专门的法律规定,实践中多是参照居住

物业的有关规定执行。在条例》制定过程中,有一种意见认为居住物

业和非居住物业差别甚大,业主对物业服务的要求也不一样,应当分

别立法,而《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而

言,因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专

门针对非居住物业的内容。经是调研和充分的讨论,这种意见没有被

采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、

业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存

在较大差别,但在法律制度方面,两者并无明显不同,无分别立法的必

要。至于两者的差别,可以通过物业服务合同来解决。当然,《条例》

在某些问题上对两者也作了区分,有些规定就只适用于住宅物业。例

如,在前期物业管理阶段,《条例》规定住宅物业的建设单位需通过

招标投标方式来选择物业管理企业,而对非住宅物业的建设单位,就

没有这一要求(第二十四条);同时《条例》第五十四条规定住宅物业

应当建立专项维修资金制度,而对非住宅物业则未作强制性规定。

二是,《条例》的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村。《条例》

确立的一些基本制度,既适用于城市的物业管理活动,也适用于乡村

的物业管理活动。在《条例》起草过程中,曾几易名称。就其原因,

除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外,城市和乡村之争是另

外一个原因。有意见认为,物业管理在我国尚处于起步阶段,目前阶

段的物业管理,基本限于城市之内,因此,应当制定城市物业管理条例。

另一种意见则认为,虽然从全国情况来看,物业管理确实主要存在于

城市。但不可否认的是,在一些比较发达的乡村,物业管理活动已经

存在。尤其是在沿海一些经济比较发达的地区,城乡差别已经非常小。

同时,并非只有城市才会出现物业管理的需求,对乡村也存在。而且

随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高,乡村对物业管理服

务的需求将逐渐扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动,那乡

村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于

物业管理在我国的发展,也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经

济效益。《条例》最终采纳了第二种意见。

关于物业管理这一专业名称,还有一点需要说明。在《条例》制

定过程中,曾经出现过一个争议较大的问题,就是《条例》究竟应该

叫物业管理条例还是物业服务条例。主张物业服务条例的意见认为,

《条例》应当体现物业企业和业主的平等关系,物业企业给业主提供

的是服务而非管理,如果称作物业管理条例不能体现出物业企业的服

务职能,而且容易和行政机关的管理相棍淆,因此,建议将《条例》的

名称修改为物业服务管理条例或者物业服务条例条文中涉及到的物

业管理也相应的修改为物业服务或者物业管理服务。

主张物业管理条例的意见则认为:

1.物业管理区别于行政管理。物业管理企业受业主委托,以经营

方式,提供带有专业化管理的服务是物业管理的特殊性,与政府有关

部门的行政管理有着本质的区别。

2.物业管理&包含对物业及共用设施、公共环境的维护、管理及

提供的相关服务。物业管理这一名称比较准确地反映了物业管理的

内容。

3.经过这些年的发展,物业管理这一概念已经约定俗成,被社会广

泛接受和认同。从中央文件到各地制定的政策法规,均采用物业管理

这一名称。

4.物业管理这一名称符合国际惯例。物业管理在国际上已有100

多年的发展历史,物业管理已成为世界各国的通用叫法,符合国际惯

例。美国、英国、加拿大、澳大利亚、新加坡、中国香港等国家和

地区均采用PROPERTYMAAGEET这个名词,翻译成汉语就是物业管

理;。采用物业管理名称,有利于物业管理行业的国际间交流,有利于

推动我国物业管理的国际化进程。

这两种意见虽然表现为对条例名称的争议,实质上涉及对物业管

理这一概念的深层次的理解和认识。可以说,这两种意见是从不同角

度阐述了物业管理的内涵,两者并无原则分歧。实质上,物业管理是

业主行使对物业的财产权,选聘物业管理企业来管理物业。经过反复

讨论,《条例》采纳了物业管理条例这一名称,同时,《条例》的具体

规定中充分体现了物业管理企业和业主的平等关系,物业管理企业给

业主提供的是物业服务这一基本精神。例如,在业主的权利中明确规

定业主有权获得物业管理企业提供的服务(第六条);将物业管理企业

和业主之间的合同规定为物业服务合同(第三十五条)等。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择

物业管理企业。

[释义]本条是关于业主通过市场竞争机制选择物业管理企业的规

定,是倡导性条款。

物业管理活动,本质上是一项民事法律活动。物业管理企业和业

主大会之间不是依附或隶属的关系,而是作为两个平等的民事主体。

把物业管理企业和业主之间联系起来,藉以建立民事法律关系的法律

行为就是物业管理合同。相对一个物业管理区域来说,业主选择哪一

个物业管理企业来提供物业管理服务,完全是一个市场行为市场竞争

机制的最大优点在于,可以最大限度地实现资源优化配置。对于业主,

尤其是一个物业管理区域内众多的业主而言,选择一个合适的物业管

理企业并不是一件容易的事。而市场竞争机制为业主们提供了选择

最佳合作伙伴的机会。

业主选择物业管理企业,可以通过物业管理招标投标方式来进行。

本条规定属于倡导性规范,因此,业主可以采用招标投标方式来选择

物业管理企业,也可以采取协议等其他方式来选择物业管理企业。

《条例》之所以要提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业,主

要基于两方面考虑:一是在物业管理实践中,建设单位、业主委员会

采用非市场竞争机制选择物业管理企业时,存在种种弊端。例如,建

设单位往往选择下属子公司提供物业管理服务,结果经常出现质价不

符、建管责任难分等一系列损害业主权益的问题。又如,一些业主委

员会搞暗箱操作,选择与业主委员会成员有利害关系的物业管理企业

提供物业管理服务,结果在物业管理企业和广大业主出现利益冲突时,

业主的合法权益往往难以得到保护。二是实践证明,通过物业管理招

标投标等方式,有利于实现业主和物业管理企业双赢的结果。

通过何种方式选聘物业管理企业,属于业主的权利。同时,利用市

场竞争机制是需要一定成本的,并不是所有业主都愿意或者有必要支

付这笔成本。对一些服务项目较少、范围较小的物业管理区域而言,

业主并不一定有必要通过招标投标方式来选择物业管理企业。鉴于

此,《条例》只是提倡而不是强制要求所有业主均必须通过市场竞争

机制选择物业管理企业。

与本条规定相呼应,《条例》第二十四条对物业管理招标投标方

式以及必须按照招标投标方式选择物业管理企业的情形作了明确规

定。

第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提

高管理和服务水平。