物业管理法律分析(全文)

物业治理法律分析

[[一、物业治理法律关系分析

法律关系是在法律规范调会关系的过程中所形成的人们之

间的权利和义务关系。135物业治理法律关系就是在物业治理法

律规范调整物业治理关系过程中所形成的业主、业主委员会与物

业公司之间的权利和义务关系。

1.物业治理法律关系主体

法律关系主体是法律关系的参加者，即在法律关系中一定权

利的享有者和一定义务的承担者。138物业治理法律关系主体如

下:

（1）业主是指物业的主人，通常意义上是指商品房的主人，

他拥有该商品房的所有权，其所有权表现在他对该商品房的占有、

使用、收益和处分的权利，表现载体为房产证上标明房产地址和

业主姓名。通常意义（可以说是狭义层次上）的“业主”是指购

房者，而从广义上来看还包括开发商，因为会存在房屋未售完的

情况。各个业主不是互不相干的，因为业主们是共同生活在同一

商品房小区，或同一栋商品房内。他们之间的法律关系为区分所

有权关系。区分所有权由单独所有权、区分共有权和成员权组成。

单独所有权是指各业主对其屋内的房产拥有独立、排它的所有权，

具体范围可根据房产证所标明的范围；区分共有权是指各业主对

楼道、小区内的草地、水电等基础设施、楼层外墙等各单元房以

外并且已由各业主在支付购房款时一同支付对价的房产所拥有

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的共同所有权;成员权是指各业主是全体业主的一员，拥有参加

会议权、投票权和收益权。

（2）业主委员会，是业主大会或业主代表大会的常设机构，

是得到全体业主经过法定程序的授权，为了全体业主利益，代表

全体业主行使各项权益的组织，但不具有独立的法人组织。因为

其不有独立的财产和独立承担责任的能力，业主委员会的成员更

不是责任主体，除非成员个人实施了个人的加害行为。所谓业主

委员会，是指由物业治理区域内业主代表组成，代表业主的利益，

向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业治理公司治理运作

的一个民间性组织。

业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业

的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权，同时业

主委员会都必须在法定或授权范围下行使各种权利。

（3)物业公司是提供物业服务的公司法人，可以为有限责任

公司或股份有限公司，目前大多数物业公司都是小规模的，多为

有限责任公司。物业公司为小区提供保安服务、保洁服务、代收

代缴服务、基础设施维护和运营服务。因为物业公司有着专业的

服务队伍、一定的规模和社会关系，同时物业公司所提供的服务

是单个业主无法完成或做起来十分麻烦的事项，所以物业公司有

着广阔的市场。

2.物业治理法律关系客体

法律关系客体是指法律关系主体之间权利和义务所指向的

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对象，其中包括“物、人身、精神产品和行为结果”。在物业治

理法律关系中，业主与物业公司之间法律关系的客体是业主支付

的物业费用和物业公司提供的物业服务；业主与业主委员会之间

法律关系的客体是业主的授权和业主委员会在授权范围内行使

权利的行为。

3.物业治理法律关系内容

法律关系内容是指主体享有的权利和义务。在物业治理法律

关系中，业主大会（业主代表大会）是全体业主的议事会议，表

达业主意愿；业主委员会是业主大会（业主代表大会）的常设机

关，执行业主大会（业主代表大会）的决定；业主大会（业主代

表大会）和业主委员会都是在全体业主的授权之下，为全体业主

利益，代表全体业主行使权利，其中业主委员会的成员必定是业

主。而物业公司是向全体业主提供物业服务，与全体业主（而不

是与业主委员会）形成服务合同关系，是平等主体之间的合同关

系，不存在治理与被治理的关系。物业公司进入小区提供物业服

务，当物业公司没有履行其在物业服务合同内的义务时，全体业

主有权解除与物业公司的物业服务合同并且要求赔偿相应的损

失，物业公司也有义务退出小区，主要的权利由业主委员会行使。

当然，物业公司也有权在全体业主违约时取得救济的权利。所以

业主、业主大会（业主代表大会）、业主委员会及物业公司之间

的法律关系并不复杂，简单地说就是内部的代理关系和对外的合

同关系。

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二、物业治理中人们的几个误区

1.物业公司是来治理小区物业的

物业公司只是提供物业服务的法人企业。除了经营范围的不

同，物业公司与市场中其他法人企业没有大的区别。由此可见物

业公司是提供服务者，而不是治理者。治理是存在上级与下级或

治理者与被治理者，但理论上业主与物业公司是平等的，不存在

治理关系，都是平等的市场主体。所以物业公司应该被称为“物

业服务公司”，而不应为“物业治理公司”，从法律规范中扭转物

业公司的“治理者”角，表明立法目的。物业服务公司只治理

共有财产，不治理私人财产。物业治理的对象是共有物业。物业

即财产。“小区内的财产,要么是私有财产,要么是共有财产。私有

财产完全属于财产所有人个人的权利，是否托付物业治理公司治

理完全由财产所有人决定,法律或任何其他人都无权干涉,所以,

物业治理,只能是对小区内共有财产的治理。”所以，物业公司是

来提供小区共有物业服务的企业。

2.业主委员会承担一切责任

业主委员会是是指由物业治理区域内业主代表组成，代表业

主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业治理公

司治理运作的一个民间性组织。业主委员会不是独立的法人机构，

因此不是责任主体。

《物业治理条例》对于业主委员会法律地位的直接规定虽然

只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，

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实质上，业主委员会与全体业主之间存在着一种民事代理法律关

系。“所谓代理，是指代理人在代理权范围内，以被代理人的名

义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果

直接或间接归属于被代理人的法律制度”。“在业主委员会与全

体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业治理的

目的，由于其自身无法完成物业治理活动，故需要聘用物业治理

企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要

由他人代自己与物业治理企业签订物业治理托付合同，作出适当

的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委

员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业治理企业签订物

业治理托付合同，作出一定的意思表示，完全符合代理的特征”，

故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事代

理法律关系，其中业主委员会系代理人，全体业主系被代理人，

除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他

一切法律效果均归属于全体业主。

3.物业费用只由业主买单

物业费用的确只由业主买单。但“业主”不只是指购房者，

还包括拥有小区内共有物业的共有物权的主体。“物业费用只由

业主买单”这种误解的意思是物业费用只由购房者支付，其实这

种误解忽略了支付物业费用的主体还有开发商。因为在商品房还

没售完时，开发商是剩下房源的所有者，相应就拥有小区内共有

物业的共同所有权，享受着物业公司提供的物业服务，就应该承

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担对应的支付义务。而现实中，在房源没有售完的时候，物业费

用全由购房者承担，开发商没有承担此项费用。

三、对《物业治理条例》的评析

1.对“第一章总则”的评析

《条例》第二条规定“本条例所称物业治理，是指业主通过

选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业按照物业服务合同约

定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理，

维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

如上文所论述，物业公司不是来治理小区的，而是向小区提

供服务的，是向各位业主提供小区公共物业服务的，而不是“房

屋及配套的设施设备和相关场地”，因为这会导致物业公司干涉

业主的私人物业。所以这条款里规定的服务的对象不明，和应使

用“物业服务公司”的提法并且把条例名称改为《物业服务条例》。

建议:将《条例》第二条修改为:“本条例所称物业服务，是

指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业

服务合同约定，对公共物业中的房屋及配套的设施设备和相关场

地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的

活动。”

2.对“第三章前期物业治理”的评析

《条例》第二十二条规定“建设单位应当在销售物业之前，

制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共

同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项

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依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买

受人的合法权益。”，第二十三条规定“建设单位应当在物业销售

前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人

在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予

以书面承诺。”，这样的规定存在瑕疵。

当今，房地产市场是个卖方市场，购房者处于弱势和分散的

地位，在进行房产销售时，购房者不可能因为业主临时公约存在

物业方面部分苛刻的条件而拒绝购房，因为现在能到一套符合

自己心中要求，自己经济能力又能承受的房子是不容易的，“居

民有其屋”还是遥远。这样的规定给予了开发商侵害购房者利益

的法律漏洞，因为“建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物

业买受人的合法权益。”的规定是软弱无力的。

建议:加入“购房者可以在业主临时公约提出部分保留意见”

的规定。

3.对“第六章法律责任”的评析

法律责任是由特定法律事实所引起的对损害予以赔偿、补偿

或接受惩处的特别义务。其归责原则有责任法定原则、因果联系

原则、责任与处罚相当原则和责任自负原则。其中承担法律责任

的形式之一为具有弥补性的民事赔偿，纵观《条例》第六章法

律责任的规定包括民事赔偿和行政处罚，那么，是否可以引入“惩

处性赔偿”制度呢？虽然行政处罚可以起到惩处的作用，但受害

者存在没有得到充分补偿的情形，如精神损害等，因现实存在物

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业公司在小区对业主进行人身跟踪或恐吓的情况发生。引入“惩

处性赔偿”制度值得商讨。

注释：本人认为物业法律关系不应该称为“物业治理关系”，

应为“物业服务关系”，但由于现有法律条文名称都为“物业治

理”，所以暂且采纳“物业治理”，但在后文会提出笔者的观点。

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