与继承有关的房屋登记实务问题(全文)

与继承有关的房屋登记实务问题(全文)

一、继承是典型的非因法律行为产生物权变动的原因

在房屋登记的实践中，产生物权变动的原因主要分为两种类

型：法律行为和法律事件。法律行为是指人的有意识的活动，房

屋登记中的法律行为是主观意识作用于物而对物的支配、处分和

利用，是产生物权变动的主要原因，如房屋的买卖、赠与和抵押

等。法律事件是与人的意志无关，能够引起民事法律后果的客观

现象，房屋登记中的法律事件主要是继承。法律行为导致的不动

产物权变动基于实体法对权利人物权归属的确认与程序法要求

按一定的程序使得权利得以实现，也即物权法定取得和不动产应

当进行登记公示而生效，因而法律行为导致的不动产物权变动是

实体法与程序法的交叉。继承而产生的法律关系主要由实体法进

行规范，是法定直接取得物权的原因。《继承法》规定“继承自

被继承人死亡时开始”，继承是将死者生前所有于死亡时遗留的

财产依法转移给他人所有的制度，死亡是典型的法律事件，是客

观而不以人的意志为转移的，是不需要附加程序而取得权利的一

种情形。《物权法》第29条规定“因继承或者受遗赠取得物权

的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”由此可见，继承对物

权的获得不需要进行登记，也即被继承人死亡时，物权的实际归

属已经发生了变动，实际权利归于继承人名下，由此而产生的物

权变动是非法律行为而产生物权变动的情况，属于单方申请的登

记类型。

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二、继承的形式及房屋继承公证

继承分为法定继承、遗嘱继承和遗赠与遗赠扶养协议。法定

继承是依据法律规定的继承人范围、顺序、遗产份额和遗产分配

原则继承被继承人的遗产。遗嘱继承是继承开始后，按照被继承

人所产的合法有效的遗嘱继承被继承人的遗产。遗赠与遗赠扶养

协议是自然人以遗嘱的方式将个人财产赠与国家、集体或法定继

承人以外的自然人的情形。后两种继承形式是被继承人生前有意

思表示，但需要死亡作为生效条件的死因行为，在登记实践中，

我们收取的要件就不仅需要权利人生前留下经公证的遗嘱和遗

赠与遗赠扶养协议，还需要死亡后的继承公证书，这样登记原因

材料才完整，才能充分体现这样的民事法律关系构成。法定继承

则只需要继承公证书即可，根据法律，法定继承是单纯的因权利

人死亡这样一个法律事实产生的法律关系，不需要其他法律事实

即可依法定程序单独实现。继承房屋登记过程中，我们依据公证

书对于遗产继承的结论进行物权变动的登记，对公证书的内容不

需要进行实质性的审查，登记机构也无力审查，继承法律关系的

实质性审查及由此产生的法律后果应由公证机构负责和承担。

三、继承房屋的直接处分限制

《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和

消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律

另有规定的除外。”但如前所述，继承人在未丧失继承权的情况

下自被继承人死亡时取得物权，这是法定的，也就是说继承的房

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屋不需要登记也发生物权效力。物权是对特定的物直接支配和排

他的权利，继承的房屋取得了这样的实质物权，也就享有了占有、

使用、收益和处分的权利，但不动产登记的目的和意义在于保障

交易安全而进行公示，具有极强的公信力，实质物权的取得并不

代表可以跨越登记而直接加以处分。因而，要处分继承得来的房

屋必须采用登记在先的原则，即房屋权利的变动先行经过登记并

在不动产登记簿上进行了记载，继承人才能加以处分，如买卖、

赠与等。继承法律关系有可能比较复杂且存在登记机构无力了解

的情况，登记在先保证了当事人在信息更加透明、程序更加公正

的情形下进行公平交易。当然，处分是法律行为，若继承得来的

房屋出现了其他由于法律事件产生的物权变动，应按具体情况进

行办理。

四、对一些继承房屋登记的探讨

1.未经初始登记房屋的继承

合法修建的房屋直接取得物权，但尚未进行初始登记，而权

利人已死亡，继承人凭继承公证书要求办理房屋继承，登记部门

如何登记？第一种意见认为依物权的真实状况的变动而直接将

房屋登记在继承人名下。第二种意见认为由继承人代理先登记为

被继承人的名下，再办理继承转移登记。第三种意见认为办理土

地继承后，更改人防、消防和规划等手续后办理初始登记。第一

种情况符合物权实际情况，隐含了两个法定取得物权的情形，但

不符合权利人与规划及土地主体一致的原则。第二种符合权利主

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体一致原则，但由于申请人死亡又不具备民事主体资格。第三种

情况实际操作难度过大，不易实现。本着便民、经济、效率原则

和先税后证要求，笔者较为赞成实践中采用第二种方式，被继承

人死亡，继承人自然具备代理权，通过名义登记将房屋登记在被

继承人名下只是为完成继承转移登记而走的一个过程，实践中可

在房屋登记簿上注记初始登记后应立即办理继承转移登记。

2.存在隐性共有人的房屋继承

申请人申请房屋登记时，由于传统习惯，通常将婚后财产登

记在一方名下，另一方则成为了隐性共有人。《房屋登记办法》

实施后，明确房屋登记依申请登记，登记机构询问申请人时，婚

后财产一般被申请为单独所有，登记机构按程序将房产登记在一

人名下。但继承公证书是依据《婚姻法》对继承的遗产按实际权

利状况进行认定，即房屋登记簿记载为单独所有，而公证书则认

定为夫妻双方共同共有，出现了登记与实际不相符的情况。笔者

认为登记簿记载的权利人或隐性共有人死亡后，应按公证书对权

利的认定以房屋的一半权利作为遗产并依继承人对遗产的分配

办理继承转移登记，如果办理更正登记将登记簿记载的权利人变

更为夫妻双方然后办理继承转移登记，既无必要，也无意义。

3.其他情况

（1）当事人申请房屋转移登记，登记机构已受理，但卖方

在房屋转移登记过程中但尚未登簿前死亡。卖方死亡时，物权实

际已发生变化，由于未登簿，转移登记尚未产生物权变动，应采

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取退件处理，由出具继承公证书的继承人领回卖方相关资料并申

请继承转移登记后再过户。

（2）房屋权利人生前立有经公证的赠与合同，其死亡后，

受赠人持赠与合同要求办理赠与转移登记。虽然赠与合同是房屋

权利人生前的真实意思表示，但由于未办理登记，不发生物权变

动的效力，所以其死亡后，房屋已作为遗产按继承法律关系处理，

赠与合同的赠与方已不具备民事主体资格，不能办理赠与转移登

记。

（3）已办理抵押登记的房屋权利人，在债务清偿、抵押关

系终止前死亡的，应由出具继承公证书的继承人办理抵押注销登

记。

（4）继承人中存在未成年人的，由其监护人代理行使权利，

但监护人不能为未成年人作放弃继承权的声明。

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