滞销商铺整改方案法律意见书

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滞销商铺整改方案法律意

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Whensolvingthegoal,wecancompletetheimplementationbyclarifyingthegoalandimplementingthe

implementation,andreasonablyuseresourcestosolvethecurrentproblemsandmaketheproblemsdisappear.

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盘总结等步骤来完成整体方案的实施，通过合理地调用资源实现解决当下的问题，让问题消失

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滞销商铺整改方案法律意见书

相关资料提交情况

关于XXX城滞销商铺的整改请示及滞销商铺销售策略

20xx年9月28日公司营销副总开会讨论XXX城二期滞

销商铺整改事宜，并请风险管理部针对营销策划部提出的8

间涉及占用公共过道的商铺整改方案出具法律意见。风险

管理部经过集体讨论，现提出以下意见和建议：

一、法律意见

1、因营销策划部提出的商铺整改方案涉及占用公共面

积，整改后的商铺实际物理形态和面积将与政府前期批准

并备案的规划和预售信息不符，与XXX城营销中心公示的

房屋面积测绘报告不符，整改后的商铺可能被认定为违章

建筑，可能被予以行政处罚,甚至可能被强制拆除。

2、占用公共面积后的实际房屋物理状态也与我公司前

期向客户展示和提供的广告、图纸、模型等信息不符，也

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与房屋最初的修建成型的物理状态不一致，业主可能以合

同违约、商业欺诈等为由起诉我司。

3、占用公共面积后的商铺可能会影响相邻物业的通

风、采光、消防等使用性能，也可能影响相邻业主的使用

感受和投资期望等，业主可能以侵犯相邻权为由起诉我

司。

4、如果占用的公共面积属于已经计入商品房合同的公

摊面积，则相关楼栋的业主都有权干涉并要求补偿等。

二、建议

1、鉴于F标段所有房屋目前尚未交付使用，建议公司

务必在商铺交付前按设计变更后的商铺图纸重新测绘并更

改预售备案信息，然后按图施工，保证商铺销售合同上的

户型、面积与房管局备案和网上公示信息保持一致，并避

免在广大业主收房后才整改商铺，让广大业主误以为公司

非法占用其公共面积。

2、设计变更中要尽量避免对通风、采光、消防等设施

的影响，保持建筑风格的一致，尽量减少对相邻业主使用

功能、安全防护等影响。

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3、如果占用的公共面积属于楼栋分摊面积，公司在重

新测绘时要避免对已出售房屋的面积造成较大影响，更要

避免对其他业主构成实际面积违约（超出正负3%）。

4、对整改商铺的相邻业主发出书面通知，内容如：

“我司为提升XXX城整体商业价值，对部分物业在不影响

其他业主的合法权益下进行了合法合理的变更，并取得政

府相关部门的审批同意。本着充分尊重业主知情权的原

则，特此发函通知，我们相信此次调整有助于增加周边商

业物业的增值潜力，如果相邻业主对此存有异议，请及时

与联系我司。”置业顾问要做好业主沟通工作，避免业主

产生抵触心理，更要避免引起体投诉。

另外，风险管理部建议公司营销策划和规划设计部门

在后期工作中，注重事前的策划和设计评审，尽量避免类

似违背前期销售宣传内容、形象展示，而且需要更改政府

备案信息的设计变更。

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