房地产交易的4大特征和3大原则

房地产交易的4大特征和3大原则

无论房产还是地产，如果想走向市场，最终进入消费领域，都必须要

经过交易这一道程序，如土地使用权的转让、房地产开发商取得土地

使用权并建成房地产后出售或出租等。那么，何谓房地产交易？关于

其含义，学术界尚存在分歧。大致有如下三种观点：第一种观点认为，

其形式仅指房地产转让；第二种观点认为，房地产交易是指房地产产

权的变更和转移，其形式包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁；

第三种观点认为，房地产交易是指以房地产为特殊商品而进行的各种

经营活动的总称，其形式包括出让、转让、抵押、租赁等。我国《城

市房地产管理法》采用第二种观点，在总则和第四章中对房地产交易

的有关内容作了规定。因此，房地产交易就是指当事人之间进行的房

地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。

一、房地产交易的特征

作为一种特殊商品的交换形式，房地产交易具有一般商品交换的性质

和法律特征，又具有与一般商品交易不同的特征。

1、对象的特殊性

交易的对象是作为特殊商品的房地产，包括土地使用权、土地上的房

屋以及其他建筑物的所有权。它比一般商品交易复杂得多，交易的顺

利完成，通常需要有关中介服务机构和专业人员的介入。而且房地产

交易无论以何种形式出现，都会涉及到土地资源占用和土地收益的重

新分配，并会在一定程度上对整个社会的生产、生活产生影响，具有

较强的社会性。

2、房产交易和地产交易

由于房地产的不动产属性，房产交易和地产交易虽有独立的内容，但

又密不可分，二者总是结合在一起的。在进行建筑物及其附属物所有

权的交易时，其所占土地的使用权也随之转移；在进行土地使用权转

让时，其地上建筑物及其附属物所有权也随之转移。

3、形式的确定性

房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包

括房地产开发，也不包括不支付对价的房地产继承等。

4、法律行为

《城市房地产管理法》规定，房地产权属的变动必须办理变更登记手

续。所以，要想完成房地产的交易，就必须依法办理相应的登记手续。

二、房地产交易的原则

交易的原则是贯穿于房地产法始终，并具有普遍指导意义的重要的交

易规则。就房地产交易的性质而言，一般是平等主体之间的民事法律

行为，基于这种行为而形成的法律关系主要是民事法律关系。因此，

交易应遵守平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的一般原则。但

房地产交易与一般的交易行为相比，无论从交易的主体、客体来讲，

还是从交易的内容和形式来讲，都具有许多特殊性，且较一般的交易

关系复杂得多。因此，在交易中还必须遵守房地产法所特有的一些原

则。

1、房地一体原则

由于土地与房屋等地上建筑物，在物质形态上具有不可分割性，为了

维护交易双方的合法权益，便于土地和房屋的合理利用，我国《城市

房地产管理法》明确规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该

房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《城镇国有土地使用

权出让和转让暂行条例》也明确规定：“土地使用权转让时，其地上建

筑物、其他附着物所有权随之转让。”亦即房地产转让、抵押时，房屋

所有权和土地使用权必须同时转让、抵押，不得将房屋所有权与土地

使用权分别转让或抵押。

2、依法登记的原则

由房地产本身的特性所决定，房地产的权属关系、权利状态及权属关

系的变化，均难以从其占有状态上反映出来。为了维护权利人的合法

权益，防止欺诈行为，保持良好的交易秩序，世界各国都对房地产交

易实行了登记制度。我国也不例外，《城市房地产管理法》明确规定：

“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门

申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土

地管理部门申请土地使用权变更登记。”不依法办理登记手续的，其房

地产的转让不具有法律效力，不受国家法律的保护。

3、房地产交易价格分别管制原则

房地产价格问题是房地产交易和房地产市场的核心问题。为了稳定房

地产价格，维护房地产市场秩序，保护购房人的合法权益，我国《城

市房地产管理法》明确规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置

价格，应当定期确定并公布。”国家实行房地产价格申报制度和价格评

估制度。目前，除经济适用房实行政府指导价、拆迁补偿房屋价格及

房地产交易市场重要的经营性服务收费实行政府定价外，其他各类房

屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格，均实行市场调节价。

实行政府定价的房地产交易价格要按照政府规定的标准确定。