房地产法律知识

房地产法律知识

小产权房受不受法律保护

原建设部年月发布购买房屋风险警示，指出：城市居民不要购买在集体土地上建设的

房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房

屋向本集体经济组织以外的人员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中

建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织以外的人员销售。非集体经济组织成员购买此

类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允许办理的乡产权

村产权，均不符合法律规定，不受法律保护。值得注意的是，小产权房的出现已不是一两

年，而是十余年。小产权是一个普遍的违法现象，小产权房违反了《土地管理法》《中华

人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，无论出售出租联建均为非法，不受法律保

护。

军产房

军产房和小产权房一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开

发建设所有权归军队所有的房屋。

军产房是在一定的历史条件下产生的。由于军队精简整编，调整出了部分空余土地，

国家财政部国家土地管理局中国人民解放军总后勤部于年月日联合发出《关于军队有偿转

让空余军用土地有关问题》的通知指出：开发利用军用空余土地，要以不影响军队建设需

要和保守国家军事机密为前提，有领导有组织有计划的进行。

军产房常见的形式

军产房有三种形式：A在军队依法转让整块空余军用土地上开发建设的房屋。B军队

以军用土地使用权作为条件，与地方合建换建的房屋。C军队自行在军用空余土地上开发

建设的部分出售的房屋。

军产房的所有权买卖知识

现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方

向购房者出具营房居住证的变通方式进行，军产房的居住权或永久使用权实质上是房屋所

有权的买卖。军产房的产权单位是解放军总后勤部，如无解放军总后勤部的审批，有关买

卖或转让的合同也是无效的。

依据《中华人民解放军房地产管理条例》第三十四条第二款的规定：对于越权擅自处

理军队房地产的单位，没收其全部收入，擅自处理的房地产全部收回，并给予主管负责人

或直接责任者行政处分。也就是说，对于违规的军产房买卖，购买军产房的一方当事人可

能面临失去所购房屋又得不到补偿的不良后果。

房屋共有权

房屋共有权是指两个或两个以上对同一房产不分份额按份共有权除外地享有平等的所

有权，同等地承担义务的共有关系。

未经共有人同意能否转让共有房屋

未经共有人同意不可以转让共有房屋。对共有房产的占有使用收益和和处分，除共有

人另有约定外，应取得全体共有人的同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：

共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。如果擅自将共有房屋出卖转让给他人，

其他共有人可以主张该房屋转让买卖关系无效。

房屋权属证书

房屋权属证书是指房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受法律保护。房屋权属

证书有三种：A《房屋所有权证》B《房屋共有权证》C《房屋他项权证》。

房改房后《房屋所有权证》是否有区别

有区别。其中以成本价购买的房改房，产权归个人所有;以标准价购买的房改房则为

部分产权。

使用权房

使用权房是指只有房屋使用权没有产权的房屋，俗称使用权房。使用权房主要有三种：

A在计划经济体制下租赁公有住房，包括房管局管理的直管公有住房，单位管理的自管公

有住房。B以市场价格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经济

下的租赁行为。C购买使用权房屋行为购买使用权房是房屋所有人和使用人之间的一种租

赁关系。一种是买断永久性使用权，但仍需每月支付房租;另一种是在军队使用的土地或

城乡结合部农村集体土地上建设的房屋买断永久性使用权，不需要交房租。

私房

私房是指个人所有或数人共有的房屋，分完全产权房和有限产权房。完全产权房是指

房屋所有人依法拥有完全的占有权使用权处分权和收益权;有限产权房是指房屋所有人在

买房或建房过程中得到了政府或企业的补贴，因此房屋所有权人享有完全的占有权使用权

和有限的处分权收益权。

公有住房

公有住房是指某行政区域内所有权归国家或集体所有的直管公有住房和自管公有住房。

小产权房

小产权房目前尚无明确规范定义，一般指在农村土地上开发建设的无法办理国家法律

认可的产权证的房屋。

小产权房是因为近年来由于城市拆迁改造城区扩建逐步形成的。地点一般都在城乡结

合部近郊一带。

小产权房通常有几种形式

小产权房一般有四种形式：A开发商或单位直接在乡村购买的农村集体土地上开发的

房屋。B乡或村自行在其所属区域的农村集体土地上开发建设的房屋。C乡或村一方出土

地，开发商出资金联合开发建设的房屋。D--平方米不等的二层小楼加塑料大棚，独门独

院的生态山庄科技园的房屋。

商品房

商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售

出租的房屋，包括住宅商业用房以及其他建筑物。而自建参建委托建造，又是自用的住宅

或其他建筑物不属于商品房范围，商品房是能办理产权证和国有土地使用权证，可以自定

价格出售的产权房。

现房

现房是指楼盘已建设竣工并经验收合格的商品房。

联建房

联建房是指某一个房地产项目由两个或两个以上联合开发建设，其中一方出地皮，另

一方由一个或一个以上的单位组成出资金，房屋建成后双方按约定的比例分成，其中一部

分房屋由投资单位在房地产市场上销售。

尾房

尾房是指在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋，一般占楼盘的%左右。

经济适用房

经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设

的普通住宅。

廉租房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且

住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实

物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中的最低收入者。

限价商品房

限价商品房是一种限价格限套型面积的商品房，主要为了解决中低收入家庭的住房困

难，是目前限制高房价的一种临时性措施，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价

定地价”的基本思路，采用政府组织监管市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限

价商品房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格建设标准和销售对象，政府对开发商的开

发成本和合理利润测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

经济租用房

经济租用房又称经济性租房，是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定

的价格出租给特定人。这些房屋租金和居住条件都好于廉租房，是专为解决特定人的

居住问题所设定的。和经济适用房的区别：经济适用房是一种住房消费形式，经济租用房

是一种住房产品分配形式。

感谢您的阅读，祝您生活愉快。