房地产基础知识-法律法规

房地产法律法规

1.商品房现售应符合什么条件？

现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

持有建设工程规划许可证和施工许可证；

已通过竣工验收；

拆迁安置已落实；

供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；

物业管理方案已落实。

2.商品房预售应当符合什么条件？

对符合下列条件的房地产开发企业，发给商品房预售许可证：

建设单位具有开发经营资格；

持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；

3.商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？

应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、

《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》。

4.什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？

契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向

承受权属者一次征收的一种行为税。

商品房买卖现行契税交纳税率为2%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内

交纳，逾期要罚交滞纳金。

5.什么是印花税？

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。

商品房买卖买方应交印花税，税率为0.03%。

6.办理合同登记备案的时间是怎么规定的？

我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向

县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。

7.开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？

发布房地产广告，必须载明以下事项：

开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称；

商品房销（预）售许可证号；

物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等；

需要载明位置图的应按比例载明；

自管或委托专业物业管理公司情况；

优惠条件、按揭情况等；

房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布；

联系人、售楼电话。

8.房产登记和程序是什么？

登记收件；

登记的审查

缮证发证

归档和产籍异动整理；

编制房产总登记簿

9.对于产权办理时间国家有什么规定？

2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房

交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

10.购买商品房，未成年人能否办理产权证？

目前，郑州市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为未成年人办理房屋所有权证。但是，由于《民法》

明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为

属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出

售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。

11.什么是“两书”？

“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。

《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅

使用说明书》。

12.商品房各部位的最低保修期限是多长时间？

根据建设部2000年第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》，国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，

具体规定如下：

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年

供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；

电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

从以上规定可以看出，2000年的保修办法中的关于最低保修期限规定比以往有了更严格的要求，体现出

国家对消费者权益和工程质量的重视，也对建筑施工单位提出了更高的要求。

需要注意的是，国家规定的是保修的“最低年限”，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限，

因此，实际上建设单位与施工单位签订的保修合同可能会对“保修期限”有更高的要求。

13.怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续？

一是《商品房买卖合同》签订后一个月内由开发企业办理合同登记备案手续，标志着双方约定开始履行，

并进入交易环节；同时一个月内，由开发企业代收代缴契税。按总价款的2%（现行）收缴，由买受人负担。

二是自商品房竣工之日起三个月内，由开发企业办理商品房产权备案登记。

三是商品房交付使用之日（以交接单为准）起60日内，房地产开发企业将需要由其提供的下列办理房

屋权属登记的资料报送市房管房地产交易办证大厅商品房窗口办理产权过户审批手续。

办理产权证书

（一）需提供资料：

购房合同（原件2件）；

购房发票；

买方身份证件或营业执照（法人代码证）（复印件2份）；

预售许可证（复印件）；

登记备案证（复印件2份）；

质检证明；

土地使用证（验原件、收复印件1份）；

未抵押证明；

完税凭证；

物业维修基金缴交凭证；

未司法限制证明；

其它所需证件；

注：经济适用房、安居房提交购房审批表；港、澳、台及人士、机构购房提交安全部门批文。

（二）办事程序

收件初审——复审——缴费——产权登记——配图——初审——复审——缮证——缴费领证。

（三）办事时限：

证件齐全、自交易收件之日起50个工作日办理完毕。

（四）收费标准

契税2%；交易服务费3元/㎡；印花税0.03%；维修基金多层2%，高层3%

领取产权证书

（一）所需证件：

房屋所有权人的身份证件；

交费凭证；

郑州市房屋所有权登记收件据或领证通知单；

单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理房产领证，除提交上述证件外，还需提交单位证明

及房屋所有权人经过公证机关公证的授权委托书和领证人的身份证件。

（二）办理时限；

所需证件齐全，持交费凭证1个工作日办结。

（三）交费标准

房屋产权登记费：50㎡以下收费30元；50㎡以上每增加1㎡加收0.4元/

工本费：10元/本

测绘费：50㎡以下收20元；50㎡以上每1㎡加收0.35元。

14.房地产抵押登记办理等程序及收费标准是什么？

（一）办理程序

验证——评估——抵押登记——收费发证

验证本人到场提交身份证、房屋所有权、国有土地使用权证；代理人办理需提交经公证的委托书。

（二）收费标准

登记费：30元+（总面积-50㎡）×0.4元/㎡

服务费按贷款额的2‰缴纳

工本费：8元/件

15.办理抵押贷款消费者需要提交的资料？

借款人与开发商签订的《商品房买卖合同》（一式五份）

借款人已交部分房款收据

个人身份证明

个人户口证明（非郑州市户口需提供市区暂住证）

个人稳定经济收入证明。

16.办理抵押贷款消费者需要负担那些费用？

公证费：借款合同标的×2‰

抵押费用：【登记费用】30元＋（房产总面积－50㎡）×0.4元/㎡

【服务费】借款数额×2‰

【工本费】8元/件

保险费：【1～5年】房款总额×1‰

【6～10年】房款总额×0.8‰

【11～20年】房款总额×0.6‰

【21～30年】房款总额×0.45‰

中介费用：【10万元以下】150元/件

【10～20万元】200元/件

【20万元以上】250元/件

17.什么是住房公积金制度？

住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而

实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管

理制度。

18.住房公积金为什么归个人所有？

住房公积金由两部分组成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，

理应归职工个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币

分配转换的部分，视同职工工资，也应归职工个人所有。

19.在什么情况下职工可以支取住房公积金？

职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：

购买、建造、翻建、大修自住住房的；

离休、退休的；

完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

户口迁出所在市、县或者出境定居的；

偿还购房贷款本息的；

房租超出家庭工资收入的规定比例的。

20.预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？

我国《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法

方式将房地产转移给他人的行为”。

对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协

议时，除单纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人，必须征得原商品房预售合同的债

权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房再转让合同或协议才合法并具有

法律约束力。

建筑基础知识

前言

一、有关房地产概念

二、经济技术指标

三、房屋构造基础知识

四、建筑识图基础知识

五、有关建筑面积知识

一、有关房地产概念

1、概念

房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。

土地：是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。

建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空

调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物。

其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但

是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使用价值或功能，或者使土地、建筑物

的价值明显受到损害的，如为提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋

没在地下的管线、设施，在地上建造的庭院，花园、假山、围墙等。

2、各称

realestate

香港：物业

地产、楼宇、房地产

估价定义：

房地产：土地or建筑物or土地与建筑物的合成体

房地：土地与建筑物的合成体。

土地：土地部分，此价格不含地上建筑物的价格。

地上建筑物：不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分

和地下部分。

建筑物：仅指建筑物部分。分为房屋和构筑物。

3、房地产的类型

（1）按用途来划分的类型

居住房地产：普通住宅，高档公寓，别墅等。

商业房地产：百货商场、购物中心，商业店铺、超级市场、批发市场。

办公房地产：商务办公楼、政府办公楼。

旅馆房地产：饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。

餐馆房地产：酒楼、美食城，餐馆、快餐厅

娱乐房地产：游乐场、、康乐中心，俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

工业和仓储房地产：工业厂房、仓库

农业房地产：农地、农场、林场、牧场、果园

特殊用途房地产：车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。

综合房地产：指具有两种或两种以上用途的房地产。

（2）按开发程序中划分的类型

生地：只指不具有城市基础设施的土地如:荒地、农地。

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。

熟地：是指具有完善的城市基础设施，土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。

在建工程：是指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停

工多年了。

现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。可能是新的，也可能是旧的。

（3）按是否产生收益来划分

收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。包括商店、公寓、旅馆等。

非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产如：未开发的土地、教堂等。

（4）按经营使用方式来划分

出售型房地产

出租型房地产

营业型房地产：商店、餐馆等

自用型房地产

二、经济技术指标

1、城市居住区：

一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然界线所围合，并与居

住人口规模（30000～50000人）相对应，配建有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公

共服务设施的居住生活聚居地。

2、居住小区：

一般称小区，是被居住区级道路或自然界线所围合，并与居住人口规模（7000～15000人）相对应，配

建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施的居住生活聚居地。

3、居住组团：

一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000人）相对应，配建有居民所需

的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

4、居住区用地（R）：

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

5、住宅用地（R01）：

住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

6、公共服务设施用地（R02）：

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑

基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。

7、道路用地（R03）：

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

8、居住区（级）道路：

一般用以划分小区的道路。在城市中通常与城市支路同级。

9、小区（级）路：

一般用以划分组团的道路。

10、组团（级）路：

上接小区路、下连宅间的道路。

11、宅间小路：

住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

12、公共绿地（R04）：

满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游

园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

13、配建设施：

与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

14、其它用地（E）：

规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、

保留的自然村或不可建设用地等。

15、公共活动中心：

配套公建相对集中的居住中心、小区中心和组团中心等。

16、道路红线：

城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

17、建筑线：

一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

18、日照间距系数：

根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

19、建筑小品：

既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设

施和指示性标志物等的统称。

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20、住宅平均层数：

住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。

21、高层住宅（大于等于10层）比例：

高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）

22、中高层住宅（7～9层）比例：

中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）

23、人口毛密度：

每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/ha）。

24、人口净密度：

每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)

25、住宅建筑密度（毛）：

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)

26、住宅建筑套密度（净）：

每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)

27、住宅面积毛密度：

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(㎡/ha)

28、住宅面积净密度：

也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(㎡/ha)或以住宅建筑总面积（万㎡）与住

宅用地的比值表示。

29、建筑面积毛密度：

也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(㎡/ha)或以总建面积(万㎡)与居住用地

的比值表示。

30、住宅建筑净密度：

住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%）。

31、建筑密度：

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。

32、绿地率：

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（%）。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋

顶、晒台的人工绿地。

33、拆建比：

新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

34、土地开发费：

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部

市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）

35、住宅单方综合造价：

每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、

道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/㎡）。

※常用的建筑名词和术语：

开间——一间房屋的面宽，即两条横向轴线间的距离。

进深——一间房屋的深度，即两条纵向轴线间的距离。

层高——楼房本层地面到相应的上一层地面的竖向尺寸。

建筑物——范围广泛，一般多指房屋。

构筑物——一般指附属的建筑设施，如烟囱、水塔、筒仓等。

预埋件——建筑物或构筑物中事先埋好作某种特殊用途的小构件。

构造柱——楼房中为抗震而设置的柱子。

埋置深度——指室外地面到基础底面的距离。

地物——地面上的建筑物、构筑物、河流、森林、道路、桥梁……

地貌——地面上自然起伏的情况。

地形——地球表面上地物和地貌的总称。

地坪——多指室外自然地面。

竖向设计——根据地形地貌和建设要求，拟定各建设项目的标高、定位及相互关系的设计，如建筑物、构筑

物、道路、地坪、地下管线、渠道等标高和定位。

强度——材料或构件抵抗破坏的能力。

标号——材料每平方厘米上能承受的拉力或压力。

标高——建筑总平面图和一幢建筑的平面图、立面图、剖面图以及需要竖向设计的图纸，都要注标高。

轴线——画图与地面上放线，都要先从轴线入手，它是建筑物的控制线，凡是承重构件，如承重墙、柱子、

梁、屋架等都要用轴线定位。

中心线——对称形的物体一般都要画中心线，它与轴线都用细点划线表示。

居住面积系数——指居住面积占建筑面积的百分数，比值永远小于1。

使用面积系数——指房间净面积占建筑面积的百分数，比值永远小于1。

红线——规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，产生法律效力。

三、房屋构造基础知识

（一）建筑概论

1、建筑物分类

1)按照建筑物的使用性质可以分为：

①工业建筑：供人们从事各类生产用建筑和为生产服务的附属用建筑。

②农业建筑：供人们从事农业、牧业的种植、养殖、畜牧、贮存等用途的建筑。

③民用建筑：供人们居住、生活、学习、工作和从事其它公共活动的建筑。民用建筑又分居住建筑和公

共建筑两类。

2)按照主要承重结构的材料可以分为：

①生土——木结构建筑：以土坯、版筑（干打垒）等生土墙和木屋架作为主要承重结构。

②砖木结构建筑：用砖墙（或柱）、木屋架作为主要承重结构的建筑。

③砖混结构建筑：用砖墙（或柱）、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。

④钢筋混凝土结构建筑：主要承重构件全部采用钢筋混凝土结构的建筑。

⑤钢结构建筑：主要承重构件全部采用钢材制作的建筑。

3)按照建筑结构的承重方式可以分为：

①墙承式结构建筑：用墙承受楼板及屋顶传来的全部荷载的建筑。

②骨架承重式结构建筑：用柱与梁组成骨架承受全部荷载的建筑。

③内骨架承重式结构建筑：当建筑物的内部用梁、柱组成骨架承重，四周用外墙承重。

④空间承重式结构建筑：用空间构架或结构承受荷载的建筑。

2、建筑物等级

建筑物的等级是从防火、耐久年限及重要性等不同角度划分的建筑级别。

1)按照防火性能可以分为：

耐火等级标准是依据建筑物主要构件的燃烧性能和耐火极限确定。

燃烧性能：按照燃烧性能建筑构件分为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。

耐火极限：指建筑构件遇火后能支持的时间。

2)按照耐久年限可以分为：

一级耐久年限，100年以上，适用于重要性建筑物和高层建筑。

二级耐久年限，50～100年，适用于一般性建筑。

三级耐久年限，25～50年，适用于次要建筑。

四级耐久年限，15年以上，适用于临时性建筑。

3、建筑物的组成

从建筑物本身的构造要求来看，一幢建筑物是由基础、墙或柱、楼地面、楼梯、屋顶、门窗等主要部分

组成的。

基础：是建筑物最下面的部分，埋在自然地面以下，它承受建筑物的全部荷载，并把这些荷载传给下面

的土层——地基。基础是建筑物的重要组成部分，应该坚固、稳定、能经受冰冻和地下水及其所含化学物质

的侵蚀。

墙或柱：墙或柱是建筑物的垂直承重构件，它承受地面和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给基础。

楼地层：是建筑物的水平承重和分隔构件，包括楼板和地面两部件。

楼梯：是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。

屋顶：是建筑物顶部的承重和围护部分。

门和窗：门是供人们及家具设备进出房屋的建筑配件。窗的作用是采光、通风和供人眺望，窗应有足够

的面积。

建筑物除了上述基本组成部分外，还有一些其他配件和设施，如：雨篷、散水、通风道、烟囱、垃圾道、

壁橱等。

4、建筑工业化与建筑模树协调

建筑工业化的内容包括：设计标准化；构件与配件生产工厂化；施工机械化。

建筑模数：是选定的尺寸单位，作为建筑空间、构配件以及有关设备尺度协调中的增值单位。建筑模数

包括基本模数和导出模数。

基本模数：是模数协调中选用的基本尺度单位，基本模数的数值应为100㎜，其符号为M即1M=100

㎜

导出模数：分为扩大模数和分模数，扩大模数是基本模数的整数倍数，分模数是整数除基本模数的数值。

（二）地基和基础

1、地基与基础的概念及作用

基础：在建筑工程中，常把建筑物与土层直接接触的部分称为基础

地基：把支承建筑物重量的土层叫地基。

※基础位于建筑物最下部，是建筑物的组成部分它承受着建筑物的全部荷载并将它们传给地基。地基不

是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。

地基是由持力层和保护力层的下卧层组成。每平方米地基所能承受的荷载称为这种土壤的“地耐力”（承

载力）。

2、地基与基础的关系

F=/R其中：F-基础底面积-总荷载R-地耐力

地基的地耐力越大，基础的底面积就可以相对地减小，材料也可以节省，施工速度就可以提高，造价也

就降下来了。

基础底面积的计算公式：F=B×L

基础断面形式：是指用一个垂直于地面的剖切平面将基础垂直剖开之后所显示出的断面形状。砖混结

构建筑物其承重墙下面的基础，通常是连续设置的，这种基础，叫做条形基础。

钢筋混凝土的抗拉与抗压强度均比较高，称为柔性材料。砖、石和混凝土的抗拉强度低，抗压强度较

大，两者相差较多，这类材料称为刚性材料。宽度和厚度的比例关系可以用а角表示，称为刚性角，或

称压力传递角。

埋深：设计室外地面到基础底面的距离，叫做基础的埋置深度，简称埋深。基础埋深的大小对工程造价

有很大的影响，一般情况下，埋深越大，造价也越高。

基础埋置深度的确定应从下列几方面综合考虑：

1)建筑的用途。有无地下室、设备基础和地下设施、基础的型式和构造。

2)作用在地基上的荷载的大小和性质。上部荷载大，基础就须埋置的深一些，这样才能比较稳固。

3)工程地质和水文地质条件。建造建筑物时，都希望建造在坚实的地基上，而不愿设置在承载能力低、压

缩性很大的软弱土层上。

4)相邻建筑物的基础埋深。

5)地基土冻胀和融陷的影响。

基础的类型

基础的类型是随着建筑物上部结构形式、荷载大小、土质情况及基础所用材料的性能而决定的。

条形基础或带形基础：建筑物上部结构的形式直接影响基础的类型。当建筑物上部结构采用砖墙承重时，

它的基础多做成长条形。所以，条形基础往往是砖墙基础的主要形式。

独立基础：当建筑物上部结构采用框架结构承重时，其基础常采用方形的或矩形的单独基础，这种基础

称独立基础。独立基础是柱子基础的主要形式。

杯形基础：如果柱子为预制钢筋混凝土柱时，往往把基础做成杯口形状，然后将柱子插入杯口，缝用细

石混凝土灌实，这种基础称杯形基础。

联合基础：荷载大小与土质情况决定基础的类型。当建筑物荷载较大、地基条件较差时，为提高建筑物

的整体性，避免各个柱子之间产生不均匀沉降，可将相邻柱下的独立基础在一个方向上连接起来，做成条形

基础，称联合基础。或在纵横两个方向上都连接起来做成十字交叉的井格基础。当有些建筑物上部荷载特别

大而所在地的地基又比较软弱，这时采用简单的联合基础和井格基础已不能适应地基变形的情况时，常采用

满堂板式的筏形基础。筏形基础由板、梁所组成。为了加强筏形基础的刚度，以及换取地下部分的土重，则

考虑采用箱形基础。箱形基础由顶板、底板和纵横交叉的垂直隔板所组成。它具有较大的空间刚度，一般不

至于因地基局部不均匀的沉降而导致上部结构的开裂。它较适合于高层建筑或有地下室的建筑中。

以上是常见的几种基础基本结构类型。随着社会的发展，各地因地制宜，发展创造了许多新型基础结构

形式，如壳体基础、不埋板式基础等。不埋板式基础是在天然地表面上，将场地平整，并用机械将地表土碾

压密实后，在较好的持力层上浇灌钢筋混凝土薄板的基础，它可大大减少挖土方工作量，且较适宜于较弱地

基的情况，特别适宜于五、六层整体刚度较好的住宅建筑中。

基础所用材料的性能决定基础的类型。当基础材料采用砖石砌筑或用混凝土浇捣时，由于这些材料是刚

性材料，基础的宽度与厚度受刚性角的限制，这类基础称刚性基础。当基础材料的宽度与厚度受刚性角的限

制，这尖基础称刚性基础。当基础材料采用钢筋混凝土时，钢筋混凝土为柔性材料不受钢性角的限制，这类

基础称柔性基础。

砖基础的构造

砖基础的构造由基础墙、防潮层、勒脚、大放脚、垫层等组成。

基础墙与墙身的分界线，在构造上一般以防潮层为界。防潮湿层以下称基础墙，防潮层以上为墙身。在

工程预算中，为计算方便起见，一般以室内地坪或勒脚以上作为墙身。防潮层的设置，是为了防止地下水和

室外地面水对墙及室内的侵入。常见的防潮层做法有如下三种：

1、防水水泥砂浆防潮层。防潮层的位置，应设在室内地坪以下，（地面面层底部），高出室外地面处。

以1：2或1：2.5防水泥砂浆（水泥砂浆加防水剂），抹２０毫米厚的防水层。

2、在室内地坪同下，用防水泥砂浆砌筑３～５皮砖。

3、豆石钢筋混凝土防潮带。在防潮处以豆石混凝土加钢筋以增强其强度。一般用在三根ф６的钢筋沿基

础墙铺设。

勒脚是在基础墙室外部分到室外地面处的一段基础墙加固构造措施。常见的有两种处理方式：一是加厚

墙体，外表抹灰或不作抹灰；二是基础墙壁外表面不加厚，作抹灰加固。

勒脚的设置，上部应高出基础墙防潮层与室内地坪相平或略高，下部应与外墙散水相接。

基础大放脚、垫层，为使建筑物上部荷载均匀地传递到地基上，并使地基反力减小，增加基础的稳定性，

可将基础墙与地基的接触面增大，设置大放脚与垫层。在刚性基础中，要注意受刚性角的限制。大放脚分为

两皮一收或一皮一收与两皮一收相间（基底必须保证两皮一收），每收一次两边各收四分之一砖长（６厘米），

前者叫等高式砌法，后者叫间隔式砌法。垫层可以用３：７灰土，或碎砖三合土，或混凝土制作。

地基土

地基土着眼于岩石和土的工程性质（特别是强度与变形特性）来进行分类。可以分为：岩石、碎石土、

砂土、粘性土、杂填土五类。

地基以施工作业特征来划分，分为天然地基和人工地基两大类。

就用天然土层（不须作人工加固）作为地基的，称天然地基。可作天然地基的土壤有岩石、碎石土、砂

土、粘性土。杂填土因压缩变形过大，而沉降又不均匀，不能作天然地基。

当天然土层的地耐力满足不了承载要求时，上述五种土壤均需做人工加固。经过人工加固的地基，叫人

工地基。一般地讲，需加固的地基其物理性质是疏松、高孔隙比；其化学性质是强度低、压缩性高。我们加

固的方针是提高密实度、提高强度、降低压缩性、降低渗透性。

常见的人工地基：

1.换土地基。当地基土壤不符合工程需要时，挖去浅层软土，换上砂、砾石等强度较高的材料，从而

提高持力层的承载力，减少部分沉降量。此种方法适用于处理浅层软弱土基，一般只应用于荷载不

大的建筑物基础。

2.土的压密。分为浅层压密与深层压密。常见的浅层压密方法，有机械碾压法、振动夯实法、重锤法

和强夯法。其原理及作用是通过机械碾压及夯压实土地的表层，强夯法则利用强大的夯击原理，迫

使深层土液化和动力固结而密实。其适用于砂土及含水量不高的粘性土。强夯法就注意其震动对邻

近建筑物的影响。

常见的深层压密方法有挤实土桩、挤实砂桩、振冲桩。其原理及作用是通过挤密或振动

使深层土密实，并在振动挤压过程中，回填砂砾石等，形成砂桩或碎石桩，与土层一起组成

复合地基，从而提高地基的承载力，减少沉降量。其适用于需处理地基深度３米以上，范围

大，适用于处理砂土、粉砂或部分粘土含量不高的粘性土。

3.排水固结。常见的有预压法和砂井预压法，其原理及作用是通过改善地基的排水条件和施加预压荷

载，加速地基的固结和强度增长，提高地基的稳定性，并使基础沉降提前完成。其适用于厚度大的

饱和软弱土层。

4.化学加固。常见的有电硅化法、硅化法、旋喷法、深层拌和石灰加固法和深层拌各水泥加固法。其

原理及作用是，通过注入化学浆液，将土粒胶结，或通过化学作用或机械拌和等，改善土的性质，

提高地基的承载力。其适用于处理软土，特别是对已建成的工程事故修复处理或地基的加固。

5.桩基。当地基上部软弱、土层较深而下部埋藏有坚实地层时，可以采用打桩的办法将柱子送到地基

中去，常见的有预制桩、灌注桩和爆扩桩。其原理及作用是，利用把桩打入坚实地层，由桩尖传递

荷载（称为端承桩），或由桩壁摩擦力承受荷（称为磨擦桩），桩基常用于竖向荷载大而集中或受大

面积地面荷载影响的结构，以及在沉降方面有较高要求的建筑物和精密设备的基础；桩基能有效地

承受一定的水平荷载和上拔力，可用于作用有很大倾覆力矩的高耸建筑物。此外，还可用于减少机

器基础的振幅，减弱机器振动对结构的影响，及作为地震区的结构抗震措施。

地下室

全部或一部分建筑在地下的房间称地下室。许多建筑物都设置地下室。地下室不仅可以起到基础的作用，

耐用可以增加建筑物的使用面积，同时在战时还是防化学、生物、原子武器的掩体。

地下室从其所处位置来看，大致可以分为二类。一是半地下室，即地下室虽然设在一层以下，但还可以

利用地下室外墙设窗，应用天然通风和部分天然采光。二是全地下室，即地下室全部埋于地下，可以是一层，

也可以是几层。此种情况应采用机械通风和电气照明。

（三）墙体

墙是建筑物中不可缺少的重要组成部分。在一般民用建筑中，墙和楼板称为建筑物的主体工程。墙壁的

造价，约占工程总造价的30～40%；墙的重量，约占建筑物总重量的40～60%。

墙体作用

民用建筑中的墙一般起承重、围护和分隔的三个作用。

1.承重作用。墙主要承受屋顶、楼板等构件传来的垂直荷载和水平荷载（风荷载、地震荷载），故起承重

作用。

2.围护作用。墙体隔住了自然界的风、雨、雪的侵袭，防止太阳的辐射、噪声的干扰以及室内热量的损

失等，故起保温、隔热、隔声、防水等围护作用。

3.分隔作用。墙体把房屋内部划分为若干房间和使用空间，故起分隔作用。

并不是所有的墙体都同时具有上述三个作用。

墙体的类型

墙体的分类方法有多种，一般按墙体所处的位置、方向及按墙体的受力特点和墙体所用的材料来划分类

型。下面分别介绍：

1.按墙所处的位置可分为外墙和内墙。外墙指建筑物四周与室外直接接触的墙；内墙是位于建筑物内部

的墙。

2.按墙的方向可分为纵墙和横墙。纵墙指与建筑物长轴方向一致的墙（包括外纵墙和内纵墙）；横墙指与

建筑物短轴方向一致的墙（包括外横墙和内横墙）。习惯上外纵墙称檐墙，外横墙又称山墙。

3.按墙的受力情况可分承重墙和非承重墙。承重墙是指不但承受自身重量，同是还承受屋顶及楼板传来

的荷载的墙。非承重墙是指仅承自身重量、不承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。非承重墙也称自承重

墙。建筑物中的隔墙也属于非承重墙。

4.按构成墙的材料分：砖墙、石墙、砌块墙、板材墙等。

墙体的设计要求

1.满足强度和稳定性要求。

2.满足热工要求。

3.满足隔声的要求。

4.满足防火要求

5.满足减轻自重、降低造价的要求。

6.适应工业化生产要求。

墙体的结构方案

1.横墙承重方案，是将楼板及屋面及屋面板等水平承重构件，搁置在横墙上。

2.纵墙承重方案，是将楼板及屋面板等水平承重构件，均搁置在纵墙上，横

墙只起分隔空间和连接纵墙的作用。

3.纵横墙混合承重方案，是建筑物中的纵墙和横墙是承重墙。

4.墙与柱混合承重方案，当建筑物内部采用柱、梁组成的内框架时，建筑物的外墙和内框架同时承受垂

直荷载。也称内框架承重方案。

墙体的构造

墙体设计首先根据建筑物的使用要求确定墙体的布置，并使其具有承重、围护和分隔的作用。同时，应

满足各项构造要求，包括墙体厚度与砌合形式和其它细部构造等。

1.墙体厚度和砌合形式

1)墙体厚度

墙体厚度除应满足强度、稳定性及保温、隔热、隔声、防火等各项设计要求外，与所用墙体材料的规格

尺寸有关。以普通粘土砖为例说明砖的规格与墙体厚度的关系。

我国现行变通粘土砖的规格尺寸为240×115×53（单位㎜）。它使一个砖长（240㎜）恰好等于两个砖

宽加一个灰缝（115×2＋10）、或等于四个砖厚加三个灰缝（53×4＋9.5×3），根据砖的规格尺寸形成长：宽：

厚=4：2：1的关系，在1m长的砖砌体中有4个砖长；在1m宽的砖砌体中有8个砖宽；在1m厚的砖砌

体中有16个砖厚。这样在1m3的砖砌体中，用砖为4×8×16=512块，用砂奖0.26m3。

现行墙体厚度用砖长作为确定依据，常用的墙体厚度有以下几种：

半砖墙：标志厚度为120㎜，构造厚度为115㎜；

3/4砖墙：标志厚度为180㎜。构造厚度为178㎜；

一砖墙：标志厚度为240㎜，构造厚度为240㎜；

一砖半墙；标志厚度为360（370）㎜，构造厚度为365㎜；

二砖墙：标志厚度为490㎜，构造厚度为490㎜；

2)砖墙的组砌方式

砖墙的组砌方式是指砖在砌体中的排列方式。为了砖墙坚固，砖的排列方式应遵循内外搭接、上下错缝

的原则，错缝距离一般不小于60㎜。错缝和搭接能够保证墙体不出现连续的垂直通缝，以提高墙的强度和

稳定性。

实心砖墙

全顺式。全顺式指每皮均为顺砖叠砌，砖的条面外露，上下皮错缝120㎜，适用于砌筑半砖墙。

一顺一丁式。丁砖和顺砖隔层砌筑，使上下皮的灰缝错开60㎜。这种砌法砌筑的墙整体性好，目

前广泛用来砌筑一砖厚以上的各种墙。

多顺一丁式。即多层顺砖和一层丁砖相间砌成。目前多采用三顺一丁式或五顺一丁式，这种砌式在

各顺砖层间存在着连续的垂直灰缝，所以它的砌体强度比一顺一丁式低。但是这种砌式外露的砖比

一顺一丁式少，所需技工数量少，碎砖利用率高，帮仍被采用。一般用于砌筑自承重墙和荷载较小

的承重墙。

两平一侧式。3/4砖厚的墙是由两皮顺砖和一皮侧砖为一层交替砌成。这种砌式由于砖要侧砌（俗

称斗砖），所以砌筑费工，对工人的技术水平要求较高。

每皮丁顺相间式。又称沙包式、梅花丁式。这种砌式是在一皮之内丁砖和顺砖相间，上下皮错缝砌

筑而成。它的优点是墙面美观，但砌筑时费工，常用于不抹灰的清水墙。

空斗墙。

空斗墙是用普通砖侧砌或平砌和侧砌结合砌成，墙体内部形成较大的空心。这种墙用料省、自重轻、基

础的用料和费用也相应减少，但对砖的质量和对工人的砌砖水平要求高。空斗墙内部形成的空气间层有利于

隔热、和温暖和炎热地区常有采用。在空斗墙中，侧砌的砖称斗砖，平砌的砖称眠砖，空斗墙的砌法有两种。

有眠空斗墙。用普通砖每隔一至三皮斗砖砌一皮眠砖。凡隔一皮斗砖砌一皮眠砖时称一斗一眠式。

每隔二皮斗砖砌一皮眠砖时称二斗一眠式。同理也有三斗一眠的砌式。

无眠空斗墙。无眠空斗墙全由斗砖砌成，没有眠砖在一皮内可由一块丁斗砖和一块顺头斗砖相间砌

成，也可由两块丁斗砖和一块顺斗砖相间砌成。

空斗墙的厚度一般为240㎜。无眠空斗墙可用于二层以下房屋，有眠空斗墙可用三层以下房屋。

空斗墙的基础、勒脚、门窗洞口两侧、墙的砖角等处要砌成实心墙，在钢筋混凝土楼板、梁和屋架支座

处六皮砖范围内也要砌成实心墙，用以承受荷载。

2.勒脚：

是外墙外侧一室外地面接近的部位。有三个作用：一是保护墙脚，防止各种机械性碰撞；二是防止地面

水对墙脚的侵蚀；三是美观，对建筑物的立面处理产生一定效果。

3.墙身水平防潮层

作用是阻断毛细水，使墙身保持干燥，为了隔断毛细孔，阻止毛细水进入墙内，通常在勒脚部位设置连

续的水平防潮层，简称防潮层。

4.散水与排水沟

房屋四周的地面水渗入地下时，会增加基础周围土地的湿度，这不仅使基础含水率增加，还可能降低地

基承载力。因此，要在房屋四周勒脚与室外地面相接处，设排水沟或散水，把勒脚附近的地面水排走。

排水沟：又称明沟，常用于南方多雨地区。排水沟通常用混凝土浇筑成宽180㎜，深150㎜的槽。槽底

应有不小于1%坡度，以确保排水畅通。也可用砖、石材砌筑排水沟，此时槽内用水泥砂浆抹面（块石砌筑

的排水沟也可用水泥砂浆勾缝）。

散水：又称排水坡、护坡。为了防止地面水沿勒脚渗入地下，侵蚀基础，常在外墙四周地面做成向外斜

倾的坡面，将雨水排至远处，即为散水。

5.门窗过梁

门窗过梁专指门窗洞口上的横梁。过梁的作用是承受洞口以上的砌体自重及梁、板传来的荷载，并把这

些荷载传给门窗间墙。

6.窗台

窗台是窗洞口下部的排水构造。设于窗外的称外窗台。设于窗内的称内窗台。

7.烟道与排风道

为了排除炉灶的煤烟，通常在墙内设置烟道。为了增加室内的通风换气，还需在墙内设置通风道。

8.垃圾道

多层房屋内，为了排除各户所清除的垃圾，需设立垃圾道。

9.变形缝

为了避免由于建筑物过长、温度变化、基础不均匀沉降和地震引起的墙体破坏，将建筑物分为几个独立

部分，使各部分能自由变形，这种将建筑物垂直分开的缝称变形缝。包括：伸缩缝、沉降缝、搞震缝。

10.圈梁和构造柱

圈梁是沿房屋外墙、内纵承重墙和部分横墙内设置的连续封闭的梁。作用是加强房屋的空间刚度及整体

性，防止由于基础的不均匀沉降、振动荷载等引起的墙体开裂。

构造柱必须与墙体及圈梁紧密连接。构造柱则从竖向加强层与层之间墙体的连接。

11.隔墙

隔墙是把建筑物内部分割成若干房间或空间的墙，隔墙是不承重的。

（四）楼板层、地面和楼梯

楼板层分类：

1.按其在建筑物的位置分：（1）底层楼板层：将底层房间和地板下面分开；（2）地下室上楼板层：将底

层房间和地下室分开。（3）层间楼板层：将房屋按其高度分成上下各层；（4）阁楼楼板层或天棚层；

将最高一层房间与屋顶空间或阁楼分开。

2.按主要承重结构的材料分：（1）钢筋混凝土楼板层；（2）木阁栅楼板层；（3）钢梁楼板层。

3.按施工方法分：（1）全现浇楼板层；（2）全预制楼板层；（3）部分预制楼板层；

4.按耐火性能分：（1）可燃烧板层：暴露的木阁栅楼板属于可燃楼板层；（2）难燃楼板层：在可燃体外

加以保护层。

楼板层的组成：

楼板层由三部分组成：楼板、楼层地面和天棚。楼层地面也称楼面。

对楼板层的要求：

坚固方面的要求

隔声方面的要求

热工方面的要求

防火方面的要求

经济方面的要求

楼板的分类与构造

楼板依所材料不同主要有钢筋混凝土和砖拱楼板。

钢筋混凝土按施工方法不同又分

（1）现浇整体式楼板：是指施工现场支撑模板、绑扎钢筋和浇筑混凝土，经养护达到一定强度后拆除模

板而的楼板。

（2）预制装配式钢筋混凝土楼板：预制装配式钢筋混凝土楼板的板和梁，是在工厂或现场预制，然后用

人工或机械安装到房屋上去。

砖拱楼板：是普通粘土砖或拱壳砖砌成的，它比钢筋混凝土楼板节约钢筋和水泥，但自重大。

顶棚的构造

也称天棚、天花板。是屋顶承重结构的下面及各层楼板的下面。

顶棚的构造方法依据房间使用要求不同分为直接抹灰顶棚和吊顶棚两类。

（1）直接抹灰顶棚：就是在楼板底面直接抹灰后喷浆或不抹灰直接喷浆的形成的顶棚。

（2）吊项棚：某些房间或走廊，有较高的隔声要求或视觉要求，要求顶棚底面平齐，或者沿楼板底面敷

设管道、电线，这些管线又不宜外露时，可以作吊顶棚。

地面

包括底层地面和楼层地面，楼层地面也称楼面。

地面的组成

（1）面层（2）结合层（3）平层（4）防水层（5）防潮层（6）保温、隔热层（7）隔声层（8）垫

层

地面的分类

（1）按面层材料及施工方法分：整体面层和块料面层地面

（2）按地面的热工性能分

（3）按地面的特殊功能分：耐腐蚀地面、不发火地面、防火地面等。

地面的构造

常用地面构造

（1）水泥砂浆地面；（2）现浇水磨石地面；（3）菱苦土地面；（4）缸砖地面；

（5）陶瓷砖地面；（6）半硬质塑料地面；（7）木地板；（8）水泥石棉浆面层地面；

踢脚板与墙裙

踢脚板是地面和墙面相交处的构造处理。作用是保护墙的根部。故高度为100㎜左右。

墙裙：在厕所、厨房等房间，墙的下部容易污染，需经常洗刷，常将不透水材料加高至900～1800㎜，

称为墙裙。

地面变形缝

一般对应于建筑物的变形缝的部位设置。

阳台与雨篷

阳台是供楼房各层接触的平台，能够使人们乘凉、休息、观景、晾晒衣物等。也称凉台，是突出于外墙

面或在墙内的平台。按阳台与外墙的相对位置，阳台分凸阳台、半凸阳台和凹阳台三类。

雨篷是房屋入口处遮雨、保护外门免受雨淋的构件。

楼梯构造