房产抵押法律风险分析

房产抵押法律风险分析

在我们的日常生活中，一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。

谁又会去考虑其中的法律风险呢？下面就借款中以房产作抵押，最终

对债权的实现存在的法律风险，以及如何规避这些法律风险作分析如

下：一、经司法拍卖而流拍的法律风险对于已抵押的房产，债权人可

以在债权不能实现时，通过向法院提起诉讼，经作出判决后再申请法

院强制执行。这时可根据＜关于人民法院执行工作若干

问题的规定(试行)＞第40条的规定，人民法院可以强制拍卖该已抵押

的房产，而实现债权。然而在司法实践中，对于房产的拍卖，首先必

须按市场价对被拍卖房产进行评估，然后按评估价对外公开拍卖。实

践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵

押的房最终卖不出去，这样债权人的债权就无法最终实现。二、生活

所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险根据

关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>的第6条的规

定：对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋，人民法院可

以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的

房产作抵押向债权人借款的，一旦债务人不能还款时，债权人也难以

通过司法途径实现债权。三、如何规避房产抵押中存在的法律风险对

于债权人或借款人来说，首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的

房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人

提供的是第三人的房产的话，债权人就必须调查了解该房产是不是第

三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。

其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的

方式来规避风险。具体操作是，一是按正常程序办理房产抵押登记相

关手续；二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。

我们要注意的是：该第三人必须与债权人是利益共同体，所附生效条

件约定为，“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效，否则不能

生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样

一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时，第三人与债务人签订的

房屋买卖合同就生效了，这时可申请法院让第三人直接将房款支付给

债权人，以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中

约定的房价很低，该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。