房屋所有权转移合同

房屋所有权转移合同

传统民法理论认为，房屋是不动产，不动产所有权的转移需要登记，未经转

移登记，所有权不会转移。然而，由于社会经济的发展，经济体制改革、开放搞

活都取得了成效，房地产法律关系也呈现出多姿多彩的局面。原有的不动产理论

已经不能适应不动产法律关系的发展，我国对不动产法律进行了大量的修改。x

近年来，我国颁布的有关不动产的法律、法规和司法解释，摒弃了传统的不动产

所有权转移需要登记的民法原则，正在向客观经济关系发展。我们来对比一下

xx的旧法规：

原《城市私有房屋管理条例》第六条规定，城市私有房屋所有权人应当到房

屋所在地房屋管理办公室xx办理权属登记手续，经审核，领取房屋所有权证；

房屋所有权发生转移或者房屋现状发生变化时，应当到房屋所在地房屋管理办公

室xx办理房屋所有权转移或者现状变化登记手续。第九条规定，买卖城市私有

房屋，出卖人必须持有房屋所有权证和身份证明，买受人必须持购房证和身份证

明到房屋所在地房屋管理人xx处办理手续。任何单位和个人不得私自买卖城市

私有房屋。严禁在城市私房投机。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第十八条

规定：未按本办法申请办理产权登记的房屋，其产权的取得、转让、变更和其他

权利的设定均属无效。

现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，房地产转让是

指房地产权利人以买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向xx县以上地方房地产管理部门申

请办理房地产变更登记。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市确定，县级以

上xx由房产管理和土地管理部门统一负责的，可以制作和颁发统一的房地产权

属证书，并可以依照本法第六十条的规定，分别在房地产权属证书上记载房屋所

有权和房屋占用范围内土地使用权的确认和变更。

现行法律摒弃了原《城市私有房屋管理条例》关于房地产转让必须登记的规

定，对房地产权属转移和登记作了单独的表述，而不是将登记作为房地产权属转

移的必要条件，只是将登记作为房地产权属转移的明显法律标志。

中华人民共和国建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因买

1

卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分立、合并、裁决等原因造成房屋所有权

转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。中华人民共和国

建设部《商品房销售管理办法》第34条规定：房地产开发企业应当在商品房交

付使用后60日内，向房屋所在地房地产行政主管部门提交其提供的房屋权属登

记所需资料。这里的规定进一步说明，权利人可以在房屋所有权发生转移后30

日内申请转移登记。登记不是产权转移的必要条件，而是产权转移的公信力和管

理问题。

十、高院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》进一步规

定了登记的公示可靠性：当事人未登记抵押物的，不得对抗第三人。

从上述现行规定可以看出

它基于：1。有法律依据。《中华人民共和国民法通则》第七十二条取得财产

所有权不得违法。按照合同约定或者其他合法方式取得财产的，财产所有权自交

付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。目前的《中华人民共

和国城市房地产管理法》没有要求到房屋所在地房管xx办理权属转移或房屋状

态变更登记手续，根据普通法，房产所有权自房产交付时起可以转移。2.房屋买

卖关系已经确立。由于受让人双方均已履行合同义务并交付房屋，整个房屋买卖

关系已经结束，房屋双方的所有权转移登记只是附带义务，不影响房屋买卖关系

的成立。3.转让方已丧失对该房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。由于出

让人已按合同约定实际交付了该财产，该财产的占有、使用、收益、处分等权利

随之消失，其权利也随之消失。4.转让方已丧失该房屋的经营权。出让人已经按

照合同约定实际交付了房产，不仅对房产没有所有权，也没有管理资格。

二、受让人产权转移登记由产权转移双方共同进行。

三、行政行为使财产所有权发生转移(如房屋拆迁、税收拍卖、没收等。)

四、法院判决转让的财产所有权。

根据以上四种情况的分析，如果将它们并列在同一争议关系中，从整个法理

来看，司法权是宪法赋予xx的最终司法权，其中包括对行政权与私权关系的审

查，而裁判则是X最终司法权的体现，因此，裁判使得财产所有权转移X的形式

效力较高。行政权是宪法赋予xxx的最高行政权力，是一项公共权利。其效力明

显高于下级特别法赋予的财产转移登记物权的私权效力和普通法赋予的财产所

2

有权物权转移的私权效力，但低于xx司法X终审权。由于行政权受司法权制约，

行政行为引起的财产所有权转移的形式效力次之，但高于较低的物权转移。不动

产转移登记转让不动产所有权的，有特别法规定(《中华人民共和国城市房地产

管理法》第五十九条第二十款实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度)。正

是特别法赋予了不动产转移登记的物权效力，再次具有高度排他性和效力性。受

让人财产关系中尚未登记的财产因实际交付而发生财产所有权转移的，有普通法

的规定(《中华人民共和国物权法通则》第七十二条)有权的取得，不得违反法律

规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，

法律另有规定或者当事人另有约定的除外)，是普通法赋予的物权效力，效力比

房产的过户登记使房产所有权转移的效力又次之。四种产生房产所有权转移形式

的法律效力高低是不同的，而不是发不发生房产所有权转移的问题(房产所有权

转移有效无效问题是另一法律角度，在此不述)。

传统的房屋未经转移登记，所有权不转移的理论，与诉讼时效理论也是相悖

的。受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产经过两年，只要行为

有效，让房人已丧失法律对实际交付房产的所有权的保护，无法拥有该房屋合法

产权，该房屋合法产权当然转移。因此，在司法实践中，不应再适用传统的房屋

未经转移登记，所有权不转移的理论。xx晨：

3