完善不动产登记制度法律

完善不动产登记制度法律

一、比较研究目前，世界各国所采用的

不动产登记制度主要有三种类型，即契约登

记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。

[1]

契约登记制度。由于这种登记体制是由

《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登

记制度，其主要特在于：第一，登记是物

权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式

审查主义，只要当事人提出申请即可登记；

第三，登记无公信力，即登记事项不成立或

无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记

簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主

义；第五，权利以动态登记为主，不仅登记

物权现状，而且还登记物权的变动。

产权登记制度。这种体制为《德国民法

典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地

上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确

规定。其特点是：登记是土地物权变动的效

力发生要件，土地物权之取得或变更须经官

方正式登记才具有法律效力；实质审查主义，

登记机关对登记申请及权利变更要进行详

细的合法性审查；登记有公信力，即一经登

记就具有法律效力；权利以静态登记为主，

登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权

的现有状态；采用物之编成主义，登记簿按

地号顺序进行排列。

托伦斯登记制度。这种制度1955年创

始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国

家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，

采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，

初次登记自由，其后登记则进入强制状态，

即任何不动产经申请第一次登记后，其不动

产物权转移和变更，不经登记无效；其三，

登记具有公信力，如果真权利人因不实登记

而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之

编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登

记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，

首先，各国不动产登记制度都是以本国的民

事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产

登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保

留着本国的立法传统，体现出民族特。其

次，各国不动产登记往往实行房地合一的登

记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地

为主，但西方国家的不动产登记法理认为建

筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，

[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上

名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑

物的一并登记。再次，各国不动产登记实行

城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无

论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一

般都按统一的标准由不动产产权管理机构

办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土

地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立

法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问

题，因此，有必要在全面考查各国不动产登

记制度的基础上，结合我国不动产登记的实

际情况和特点，促进我国不动产登记制度的

日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的

问题我国现行有关不动产登记制度的立法

主要有《土地管理法》、国家土地局发布的

《土地登记规则》、《城市房地产管理法》和

建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行

办法》。其中土地登记的内容包括：土地的

性质、土地权利来源、权利主体、权属界址、

土地面积、用途、使用的限制以及土地等级

和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有

权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、

使用土地面积及土地登记证号和他项权利。

虽然我国不动产登记事业已经步入有法可

依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地

进步，但不可否认，我国不动产登记制度依

然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所

述，我国不动产登记立法主要集中在土地和

房地产管理法律、法规之中，此外《民法通

则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿

产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之

间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过

程中强调本部利益，这就造成了各部法律之

间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲

突，从而使我国不动产登记承现出房产和地

产的不统

一、登记机关的不统

一、登记程序的不统

一、登记效力的不统

一、登记权属证书的不统一的状况。在

我国法律规定的应登记的不动产权利方面，

不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所

有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社

会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营

权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利

却没有被列入登记范围，影响了土地资源的

高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。

除了不动产实体权利登记以外，在现实生活

中，同一不动产之上可能同时存在着数个物

权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，

即不动产程序权利登记制度，以保障正常的

不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动

产登记立法处于空白状态。这显然不符合我

国社会主义市场经济发展对不动产权利保

护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登

记的问题。依据我国现行法律规定，约有六

个部门可以进行不动产登记，如土地登记在

土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管

理部门，林地权登记在森林管理部门等，并

且各个部门登记的内容、程序等也有较大差

别。众所周知，不动产登记的根本目的在于

确认不动产物权或完成物权变动，进行物权

公示，提供统一的不动产物权的法律基础，

而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行

政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立

不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产

物权法律基础的不统一，引起法律法规之间

的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机

关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互

冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不

合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管

理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我

国广大农村的房产登记工作主要由村镇管

理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此

项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产

籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房

产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作

在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，

广大农村中与房地产有关的经济活动日益

活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动

也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，

同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由

于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、

郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为

在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋

所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对

策一种较为完善的不动产登记制度，必须符

合明确产权、简化手续、节省费用和明确登

记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记

制度现状来看，其与完善的登记制度、保障

房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在

着许多问题，亟待进一步解决和完善。

吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进

经验，推动我国不动产登记立法发展西方各

种类型不动产登记制度都是以本国的民事

基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登

记法。可见，西方各国将不动产登记定性为

私法行为，其意义在于不动产物权变动的公

示及公信，保护交易安全。目前，我国物权

立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，