（新版）房地产经纪人《房地产交易制度政策》考试题库（含
答案）
单选题
1.某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品
住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为
（）。
A、47年
B、67年
C、70年
D、无限年
答案：B
解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，居住用地的国有土地
使用权出让最高年限为70年，减去3年的建设时间，买受人获得的该宗土地使
用权限为67年。
2.房地产开发企业开发商品房销售前，不需缴纳（）。
A、增值税
B、城市维护建设税
C、教育费附加
D、房产税
答案：D
解析：ABC三项，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作
为计税依据而征收的一种流转税。有增值才征税，没有增值不征税。城市维护建
设税是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。城建
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税以纳税人实际缴纳的增值额、消费税额为计税依据。教育费附加和地方教育附
加是承受增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实
际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。
因此，房地产开发企业在商品房销售之前，住宅商品没有经过流转，也就不产生
增值税，进而城建税、教育费附加也不需要缴纳。D项，房产税是以房产为征税
对象，向产权所有人征收的一种财产税。鉴于房地产开发企业开发的商品房在出
售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品
房，在售出前，不征收房产税。
3.关于廉租住房、经济适用住房建设的税收政策，表述不正确的是（）。
A、对个人购买经济适用住房的，在法定税率基础上减半征收契税
B、对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所
得税
C、对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规
定价格向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税
D、对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房
的租金收入，免征契税
答案：D
解析：D项，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经
营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
4.下列不属于房地产法律的调整对象的是（）。
A、房地产交易关系
B、物业管理关系
C、房地产行政管理关系
D、一般民事关系
答案：D
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解析：房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调
整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和物业管理有关的各种
社会关系。具体地说，房地产法律的调整对象包括：①房地产开发关系；②房地
产交易关系；③物业管理关系；④房地产行政管理关系；⑤住房保障法律关系等。
5.返本销售和变相返本销售商品房的处罚标准是处以警告，责令限期改正，并可
处以（）。(2008年真题)
A、1万元以下
B、1万元以上2万元以下
C、1万元以上3万元以下
D、2万元以上3万元以下
答案：C
解析：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期
改正，并可处以1万元以上3万元以下：①未按照规定的现售条件现售商品
房的；②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条
件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；③返本销售或者变相返本销
售商品房的；④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；⑤分
割拆零销售商品住宅的；⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费
用的；⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同
示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；⑧委托没有资格的机构代理销售
商品房的；⑨房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警
告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下。
6.关于新建商品房买卖合同网签的流程，下列说法错误的是（）。
A、买卖双方协商买卖合同的相关条款，经双方当事人协商确认后，通过网上备
案系统在线填写合同内容
B、买受人自行设置查询密码，合同网上提交后，系统自动生成合同编号，并在
楼盘表内即时标明该商品房已售出
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C、管理部门审核通过商品房买卖合同，无须加盖“合同登记备案章”
D、经认可解除合同的，原备案的书面合同作废，商品房楼盘表内恢复该单元（套）
商品房为可售房源
答案：C
解析：C项，管理部门经审核，对符合条件的商品房买卖合同加盖“合同登记备
案章”，同时打印备案证明。
7.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经（）发生效力。
A、依法公示
B、依法公证
C、依法登记
D、签订书面合同
答案：C
解析：《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、
变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有
规定的除外。
8.根据《物权法》，可以设定抵押的房地产是（）。
A、农村宅基地
B、乡镇企业的厂房
C、老年福利院的办公楼
D、所有权有争议的房屋
答案：B
解析：《物权法》规定债务人或者第三人可以对其有权处分的下列房地产设定抵
押：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③正在建造的建筑物；④
法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。根据《物权法》、《担保法》和《城
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市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时
受一定限制：①土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，
纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用
权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，
不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地
土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房
地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵
押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被
依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房
地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。
9.承租人未按照约定的方法使用房屋，则出租人（）。
A、可单方面解除合同
B、需与承租人协商解除合同
C、可加收租金
D、需经工商管理部门同意解除合同
答案：A
解析：承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽妥善保管义
务。如果承租人未按照约定的方法使用，致使房屋受损，出租人可以解除合同并
要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则
出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
10.（）是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，