(法律法规课件)房地产交易法律讲座

关于商品房买卖合同纠纷若干问题的理论与实践

房地产产业在近年来飞速发展，其基础性、支柱性产

业的地位已经收到了国家和社会各界的肯定。与此同时，

在房地产开发、建设、交易、管理的过程中，各种法律纠

纷层出不穷。据的统计，最近两年，在全国

法院系统受理的民商事案件中，有关房地产的案件数量已

经占到受理案件总数的30%以

上。这已经引起了各界的充分重视，这也推动了国家立法

的发展。关于房地产方面的法律法规非常多，比较常用的

有《城市房地产管理法》、《土地法》、《物权法》、

《合同法》、《物业管理条例》、《房地产交易管理办

法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及关于

土地转让、商品房买卖、施工合同纠纷的三个司法解释。

此外，还有建设部、计委等相关部门一系列的部门规章，

各个地区、城市还纷纷出台了自己的地方性规定。可以

说，房地产相关的法律法规，其数量是非常多的。省部级

以上立法部门颁布的法律、司法解释、行政法规、地方性

法规、部门规章、地方规章大概有200多部，这并不包括

各地政府的各种这方面的管理制度。

我受公司领导的委托和指派，来为大家将一堂房

地产法律讲座。面面俱到有着现实的困难，如果完整的

讲，每天半天，大概需要半年时间。因此，根据公司领导

的要求，我今天主要为大家讲一讲商品房买卖及售后易发

生的法律问题。2003年颁布了《关于商品

房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，总结了近年

来我国常见纠纷的处理方法。我选了几个常见问题，和大

家一起探讨。

问题一：关于商品房买卖的形式

根据《解释》第一条商品房买卖合同，是指房地产开

发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房

屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价

款的合同。

商品房买卖的形式：现房销售（一手交钱，一手交

货）、商品房预售（先交钱，以后交货）。要尽量避免三

种违法的销售方式：（1）返本销售；（2）售后包租；

（3）拆零销售。

返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还

购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方

式。

售后包租，一般是销售店面时由开发商承诺在交付后

的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的

利益。

拆零销售，是指将一套单元房分割成若干部分，分别

销售给不同的买房人。

签订此三种合同的法律效力，目前尚有争论。但可以

肯定的是，存在很多不确定的风险和纠纷，而且很可能受

到行政查处。因此，建议我们公司非因重大原因，不采取

这三种销售方式。

问题二：不符合商品房预售条件，所签合同是否有

效？年

按照《城市房地产管理法》的规定，商品房预售要符

合以下条件：（1）已交付全部出让金，取得土地使用权证

书；（2）取得建设工程规划许可证；（3）完成投资额

的25%，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办

理预售登记，并取得预售许可证。

根据《解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证

明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但

是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

本条规定，没有说明前三项内容的缺失对合同效力的

影响，是因为预售许可证的取得应以前三项为基础，

而法院只有形式审查义务。至于如果没有前三项而取

得预售许可证，法院仍然会认定销售合同有效。

本规定出台后，对以前的法律规定有所放宽，只要起

诉前取得预售许可证的，即可以认定销售合同有效。

尽管如此，我们在实际操作中，还是遵循法律的规

定，以免造成不必要的损失。合同无效对谁都没好处，而

且，还要面临行政查处。

问题三：销售广告的内容与买卖合同的关系

根据《解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为

要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及

相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合

同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要

约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视

为合同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。

要约邀请，是合同法中的概念。合同的订立，采取要

约、承诺的方式。要约，是指对他人发出希望订立合同的

意思表示；承诺，是指另一方同意要约的意思表示。要约

邀请，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约、

承诺构成了合同订立的过程，受法律约束。比如，买房人

到售楼处，要求购买一套房屋，为“要约”；销售人员同

意出卖房屋，为“承诺”。要约邀请不受法律的约束，

比如寄送价目表、招标公告、商业广告等，都是希望对方

或不特定的人对自己发出购买商品的要约。

但是，在商品房买卖中，如果销售广告和宣传资料就

商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允

诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的

确定有重大影响的，应当视为要约。比如，广告称该商品

房为钢混结构、小区绿化率达到80%、每个单元配两部日

本原装三菱电梯、规划区某处有一个双语幼儿园等等。如

果宣传和广告中出现如上述的内容，即使未在合同中列

明，也应视为合同的内容。如违反，出卖人要承担违约责

任。

案例：2001年10月，同力创展开发公司在工程建

设过程中发布了预售宣传广告，称“阳光人本花园一楼全

部带院”。2002年4月23日，原告朱某与同力创展开

发公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以2700

00元的价格购买被告开发建设的

阳光人本花园El号楼101室商品房。后原告发现该房屋未

建小院，双方发生纠纷。法院认为：被告同力创展开发公

司制作的预售宣传广告称邙日光人本花园一楼全部带

院”，该内容具体明确，应视为合同内容，被告同力创展

开发公司应予履行。（或者开辟一个小院，或承担赔偿责

任）

这里要求我们，在制作销售广告和宣传资料时，要特

别小心。如果广告中出现了具体承诺，一定要实现；如果

将来不确定能够兑现，就不要出现在广告中。

问题四：认购书中的定金在发生纠纷时如何处

理？

根据《解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等

方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，

如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按

照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的

事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定

金返还买受人。

对于交付定金的，一般的做法是：买房人不买了，定

金不予返还；出卖人不卖了，双倍返还定金。但如果双方

都无错误，合同不能订立的，返还定金。比如，对于合

同中的重要条款双方无法达成一致意见的情况，包括产权

办理期限、房屋交付时间、房屋价款及支付方式等。

2007年，一个韩国人在东直门认购了一套房屋，交了

定金后，不想买了，但担心开发商不退还定金，求助于

我。根据实际情况，我给他设计了一套方案，在与开发商

合同磋商过程中，卖房人要求在订立合同后90日内办理

产权登记，而开发商则坚持360天。于是，要求返还定

金，开发商同意返还。

问题五：认购书与买卖合同的关系

根据《解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协

议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买

卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款

的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

按照《商品房销售管理办法》第16条的规定，商

品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方

式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿

化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责

任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（^一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

应该说明的是，并非认购书包括以上所有内容。根据

一般理解，凡认购书具备了当事人、标的物基本状况、价

款的，即可认定为包含了主要内容。再加上另外一个条

件：已收受购房款，才会被认定为买卖合同。一方违约，

应当承担违约责任，并可主张损害赔偿。

因此，我们在销售过程中，如果认购书包括了房屋基本

状况、价款及支付方式等内容，而且已收受部分或全部购

房款，就要当作购房合同对待。如果不想出

售，那就不要收钱了；但也要承担双倍返还定金的法律责

任（因为认购书是可以独立存在的：2000年某月，某人

认购了搜狐现代城的一套房屋，交纳定金3万。当时开发

商未取得预售许可证。买房者提出开发商取证后在签合

同，引发纠纷。一审认为认购书无效，返还三万；二审认

为有效，返还6万）。

问题六：一房二卖的认定和处理

根据《解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房

买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请

求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以

请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人

又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出

卖给第三人。

这里有两种情况：（1）售出后，不告知，抵押给第三人。

根据担保法的规定，抵押权是一种优先权，优先于所有权。

因此，如发生纠纷，买受人很可能无法取得所购房屋。

如果告知了，即可以抵押吗？我认为，不经买受人同意，

仍然不可办理抵押。

（2）一房二卖。司法实践中，对一方二理是非常

严格的。如果开发商在与购房者签订买卖合同后，未将合

同解除前，将该房另行出售，都会被认为是一房二卖。目

前，北京已经支持了买受人数起对开发商一方二卖的双倍

赔偿的诉请。在全国范围内，各地也已经认同了这种处理

方法，不同的仅仅是赔偿额度、比例上根据个案特点的差

别。

案例：兰州崔娟案。2007年某月某日，购房人崔娟购

买了我们所开发的兰州北岸公馆项目的一套商铺，并交付

了首付款。合同约定，买房人应在30日内办妥贷款，

否则我公司有权解除合同。由于购房人无法在合同约定的

期限内办理贷款手续，我公司经过多次与买房人进行电话

交流，在确认对方不再购买该房屋后，在时隔半年后，将

该房另行出售。该房售出后，崔娟以一房二卖为由起诉我

方，要求双倍赔偿损失。此案正在审理中。

在这个案件中，本来我们是有利的，但是，我们没有注

意保留解除合同的证据。当纠纷上升到法律层面，一定是

要讲究证据的。

因此，以后遇到类似情况时，我们一定要向原买房

人发送解除合同的通知，行使合同解除权后，再将该房另

行出售，并且要妥善保存证据（特快专递的小票）

问题七：合同无效、撤销、解除，导致双倍赔偿的情况

根据《解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，

具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，

买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可

以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事

实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆

迁补偿安置房屋的事实。

第八条规定的是买受人无法取得房屋的两种情况，本条

是三种合同无效或被撤销的情况。共同点是这五种情况都

可以引发当事人的双倍索赔。

案例：2000年12月18日，华海开发公司在未取

得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房

屋协议书》，约定：乙方购买甲方开发建设的门面房2

套，建筑面积98平方米；购房款450

800元，乙方应在合同签订的5日内预付50%,余款在交

房时付清；甲方于2002年8月底将验收合格的房屋交付

使用；本协议与国家通用协议具有同等效力。同日，原告

张某交付被告购房预付款10万元。后发生纠纷。法院判

决：认定原告张某与被告华海开发公司签订的《认购房屋

协议书》无效，判决该公司返还原告张某已付购房款

100000元、利息

15000元，赔偿原告张某30000元。

这里要求我们，一定要严格按照法律规定办事：（1）

对于所出售的房产一定要取得预售许可证明；（2）如果

该房已抵押，必须在合同中列明；如果格式合同中无此项

内容，也要告知买房人，并让其在告知书上签字。（3）如

果为补偿安置房屋，在未取得被拆迁人同意前，绝对不能

出售，否则，拆迁人和买房人都有权要求我们双倍赔偿。

问题八：必须严格履行交房手续

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，

但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承

担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面

交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风

险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，

但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

如果没有特别约定，“交钥匙”即视为房屋的交付。

在实际操作中，我们可以给业主发出书面交房的通知，并

确定交房日期。如果买房人无正当理由拒绝接收，则视为

房屋已经交付。无书面证据，很可能产生延期交房等问题

的法律纠纷。

我最近代理的一起案件中，买房人已经在交房通知上

签字确认，但入住后不久，发现了一系列重大的质量问

题，导致买房人无法正常居住。经过与开发商、物业多次

交涉无果后，向法院起诉要求开发商立即修复，并承担延

期交房的违约责任，违约金数额大概有10多万元。法院经

审理，开发商负有维修责任；但认为房屋已经交付，因此

驳回了房主要求按照延迟交付计算损失的请求。

因此，我们在交房时，一定要发入住通知；业主领取钥

匙时要签字确认。这样做，既转移了风险；有可有效避

免延期交房、责任追究等问题的发生。

问题九：业主入住后，房屋发生质量问题的处理

根据《解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不

能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经

核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应

予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买

受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

需要指出的是，损失赔偿部分，除了装修、定作家具、

租住其他房屋的房租等损失，还包括房屋增值给买房人带

来的损失。

我们前年代理了一起因房屋质量问题严重影响买房人

正常居住和生活，买方要求解除合同和赔偿损失的案件，

我们代理买方。在案件审理过程中，买方向法院提交了房

屋价格鉴定申请，要求开发商赔偿房屋增值的损失。法院

指定了一家房产价格鉴定机构对房屋现值进行了鉴定，根

据鉴定结果，判决开发商向买房人承担了除装修、租房等

损失之外的20多万元的增值损失。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人

应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖

延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用

及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。前不久，我公

司开发的涿州别墅项目（军欣家园），发生了一起水管破

裂的案件。水管突然破裂，给业主造成了较大的损失。

由于在保修期内，所以我们应当对质量问题进行修复处

理。对于业主的损失，则应当按照实际损失进行赔偿。目

前此事正在处理中。

这个问题带给我们的教训是：（1）我们签约的施

工单位必须合乎资质要求，在施工过程中，对主体质量、

设备设施的质量必须要严格控制；（2）先期物业服务单

位必须完善规章制度，并落到实处，以减少售后房屋质量

问题的发生。

问题十：如何行使合同解除权？

《解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规

定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经

催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求

解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催

告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有

催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年

内行使；逾期不行使的，解除权消灭

在商品房买卖合同中，开发商欲解除合同，一般都是

由于买房人不按照约定付款。一般来说，我们会在合同中

设置合同解除条款，约定解除条件。当条件成就时，我们

可以先行催告，而后解除合同，但不要超过自催告之日起

的1年期限。也可以不予催告而直接解除，但行使解除权

也不要超过1年。

合同不能自动解除，行使合同解除权的方式为：通

知。当合同解除的条件成就后，行使合同解除权的一方应

当通知对方解除合同。一般情况下，我们应当采用书面通

知的形式。如果没有证据证明我方已通知对方解除合同

的，一旦发生纠纷，会处于不利的地位。

在兰州崔娟一案中，我公司与崔娟的买卖合同约

定：崔娟应自合同签订一个月时间内办理完毕贷款手续，

否则，我方有权解除合同。其后，经过了大约半年的时

间，崔娟仍没能办理完毕贷款手续。在此期间，我方多

次电话联系买房人，要求解除合同、退还已付购房款。然

后，我方将该房屋出售给第三人。在事实上，我们已经做

到了仁至义尽，但在法律层面，我们没有证据证明我们已

经行使了合同解除权。也就是说，在法律上，该合同仍会

被认定为没有解除，我们第二次售房行为很可能被认定为

一房二卖，即将面临购房

款一倍以内的赔偿风险

在这里，要求我们销售人员：凡是已经签订了买卖合

同或是认购协议的，如果不打算向原来的购房人出售（打

算另行出售的），首先审查是否具备合同解除的条件；其

次，如果具备解除条件的，必须以书面通知的方式通知对

方解除合同。在每个开发项目上，我们都应建立合同定期

整理、审查的制度，凡是发现符合解除条件的买卖合同

（包括认购书），如果仍然打算出售给原购房者，就发通

知催告；如果打算另行出售，则通知其解除合同。

问题十一：如何降低由于产权办理期限问题引发的法律

风险？

《解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列

期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定

外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的

期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，

自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，

自合同订立之日起90日

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以

按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构

计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发

经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的

期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无

法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失

的，应予支持。

根据以上两条规定，在订立合同时，必须根据我们的

实际情况、我们及当地政府部门的工作效率来约定办理产

权的期限。一般来说，在90天内办理完毕产权登记是有

一定困难的。因此，我们可以在合同中约定一个较长的期

限，比如1年。

对我们相关工作人员的要求：注意审查每一份合同办

理产权的期限，尽量不过期。如果延期，有如下危害：

（1）买房人要求解除合同，赔偿损失；（2）由于大部分

买卖合同的付款方式为按揭，买房人在取得产权证之前，

开发商要为买房人对贷款银行承担保证责任。

如果由于非出卖人原因，未能在约定或法定期限内

办妥产权的，开发商不承担责任。我们必须证明：

（1）我们已经在合理期限内通知了业主办理产权、业主

不予配合；（2）业主配合办理，而我们已经向产权登记机

关提交了办理产权的相应资料（登记机关未能及时办

理）。我们在呼和浩特的项目，遇到了这种情况：业主由

于不愿交纳契税、公共维修基金而不愿配合我们办理产

权。我们已经向该业主发出了催告办理产权的通知。这样

做，将来如发生纠纷，即使我们不能完全置身事外，也可

取得证据，说明我们已尽到了义务，我们本身没有过错。

而无过错，一般就不会承担相应责任。