2021年二级建造师法律法规知识点复习总结

2021年二级建造师法律法规

知识点复习总结

法律体系（掌握）

序

法律部门包括的主要法律

号

1宪法

民法通则、合同法、担保法、专利法、商标法、

2民法

著作权法、婚姻法

公司法、证券法、保险法、票据法、企业破产法、

3商法

海商法

建筑法（09年单选）、招标投标法、反不正当竞争

4经济法

法、税法

行政处罚法、行政复议法、行政监察法、治安管

5行政法

理处罚法

劳动法与社会

6

保障法

自然资源与环土地管理法、节约能源法、环境保护法、环境影

7

境保护法

8刑法

响评价法、噪声污染环境防治法

刑法

民事诉讼法、行政诉讼法、刑事诉讼法、仲裁法、

9诉讼法

律师法、法官法、检察官法

法的形式－法的效力等级（熟悉）

一、法的形式

制定单位名称法律地位

劳动法、安全生产法、消防法

宪法全国人大《宪法》地位和效力最高

全国人大

法律

及常委会

行政法规国务院

《**法》效力低于宪法，高于其他法

《**条例》效力低于宪法和法律

地方性法规

行政规章

司

法解释规范性文

件

国际条约

自治条例和单行

条例、特别行政

区法律

地方人大

及常委会

部门规章

－国务院

各部委

地方政府

规章－地

方政府

《**公

约》

《**地方

**条例》

《**办法、

规定》

《**地**

办法、规

定》

《关于**

的解释、意

见》

只在本辖区有效，效力低于

法律和行政法规

部门规章效力低于法律、行

政法规

地方政府规章效力低于法

律、行政法规，低于同级或

上级地方性法规

运用于司法实践

二、地方性法规、规章之间不一致时的处理

1.同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制

定机关裁决

2.地方性法规（地方人大制定）与部门规章（国务院部委制定）

之间对同一事项的规定不一致，由国务院提出意见，国务院认为应当

适用地方性法规的，应当适用地方性法规；国务院认为应当适用部门

规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决

3.部门规章之间、部门规章（国务院部门）与地方政府规章（地

方政府）之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决

公民的基本权利－七大权利（掌握）

分类内容

（1）平等地享有宪法和法律规定的权利，

平等地履行宪法和法律的义务

（2）任何人的合法权利都平等地受到保

平等权（具有相对性，

1

不排斥合理的差别）

（3）不允许任何公民享有法律以外的特

权，任何人不得强制任何公民承担法律以

外的义务，不得使公民受到法律以外的处

护，对任何违法行为一律予以追究

2政治权利和自由

3宗教信仰自由

4人身自由

5社会经济权利

罚

（1）享有选举权和被选举权

（2）言论、出版、集会、结社、游行和

示威的自由

（1）公民有信教或者不信教的自由

（2）有信仰这种宗教或者那种宗教的自

由

（3）有信仰同宗教中的这个教派或那个

教派有自由

（4）有过去信教现在不信教或过去不信

教现在信教的自由

与工程建设活动密切相关的人身自由权

利：

（1）人身自由不受侵犯

（2）人格尊严不受侵犯－包括姓名权、

肖像权、名誉权、荣誉权和隐私权

（1）财产权

（2）劳动权

（3）休息权

▼劳动者每日工作时间不超过八小时，平

均每周工作时间不超过四十四小时

▼保证劳动者每周至少休息一次

▼用人单位在元旦、春节、国际劳动节、

国庆节等期间应依法安排劳动者休假

（1）受教育的权利

6文化教育权利（2）进行科学研究、文学艺术创作的其

他文化活动的自由

（1）批评建议权

（2）检举控告权

7监督权和获得赔偿权

（3）申诉权

（4）获得赔偿权

公民的基本义务－六大义务（掌握）

1.维护国家统一和民族团结的义务

2.遵守宪法和法律，保护国家秘密，爱护公共财产，遵守劳动纪

律，遵守公共秩序，尊重社会公德

3.维护祖国的安全、荣誉和利益

4.保卫祖国、依法服兵役和参加民兵组织

5.依法纳税

6.其他方面的基本义务

民法法律关系

一、民事法律关系的构成（3＋4＋2）

民事法律关系都是由法律关系的主体、客体和法律关系的内容三

个要素构成。

（一）主体（3个）

1.自然人。包括公民、外国人和无国籍人

自然人能否成为法律关系的主体，取决于是否具有民事行为能力。

即民事主体通过自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。民

事行为能力包括：完全民事行为能力、限制民事行为能力、无民事行

为能力三种。

完全

18周岁以上的公民

民事

16周岁以上不满18周岁的

行为

公民、以自己的劳动收入

能力

为主要生活来源的；

民

事

行

为

能

力

限制

民事

行为

能力

不能完全辨认自己行为的

事活动由他的法定代理人

精神病人；

代理，或者征得他的法定代

理人同意

可以进行与其年龄、智力相

适应的民事活动，其他民事

10周岁以上的未成年人、活动由他的法定代理人代

理，或者征得他的代理人同

意

可以进行与他的精神状况

相适应的民事活动，其他民

无民不满10周岁的未成年人

事行

为能

力

2.法人

法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事

权利和承担民事义务的组织。.法人应具备的条件

（1）依法成立。

（2）有必要的财产或者经费。

（3）有自己的名称、组织机构和场所。

（4）能够独立承担民事责任。法人以其独立的财产承担民事责

任。

3.其他组织

法人以外的其他组织可以成为民事法律关系的主体，称为非法人

组织。

（二）客体（4个）

法律关系客体是指民事法律关系之间权利和义务所指向的对象。

法律关系的客体一般表现为：财、物、行为和智力成果。

如工程建设贷款合同的标的，即一

客

财

体

物

定数量的货币

如施工中使用的各种材料、机械设

不能辨认自己行为的精神

病人

由他的法定代理人代理民

事活动。

备都属于物的范围。

指义务人的行为凝结于一定的物

物化结果体，产生一定的物化产品。如建筑

施工合同中的房屋、道路、桥梁等。

行

为

非物化结果

最终产生了权利人所期望的法律效

果。如企业对员工的培训行为。

智力成果如商标、专利、作品等

是指义务人的行为没有转化为物化

实体，仅表现为一定的行为过程，

（三）法律关系内容（2种）

◇民事权利

◇民事义务

二、民事法律关系的变更

（一）主体变更

1.主体数目变化。如总包商将工程分包

2.主体改变（合同转让）

（二）客体变更

1.客体的范围变更。表现为客体的规模、数量发生了变化。如工

程规模的扩大。

2.客体性质变更。表现为原有的客体已不存在，而由新的客体代

替。例如，由于涉及变更，原来的小桥变为涵洞。

（三）内容变更

1.权利增加

2.权利减少

三、民事法律关系的终止

（一）自然终止

是指某类民事法律关系主体之间的权利义务得以顺利履行，取得

了各自的利益，从而使该法律关系归于消灭。

（二）协议终止

1.即时协商

2.约定终止条件

（三）违约终止

民事法律行为的成立要件

一、民事法律行为的概念

指公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为

二、要式法律行为和不要式法律行为

1.要式法律行为：指法律规定应当采用特定形式的民事法律行为。

2.不要式法律行为：是指法律没有规定特定形式，采用书面、口

头或其他任何形式均可成立的民事法律行为。

三、成立要件

1.法律行为主体具有相应的民事权利能力和行为能力

2.行为人意思表示真实

意思表示真实指的是行为人内心的效果意思与表示意思-一致。

也即不存在认识错误、欺诈、胁迫等外在因素而使得表示意思与效果

意思不一致。

3.行为内容合法。不违反法律和社会公共利益、社会公德。

4.形式合法。要式法律行为，必须具备相应的形式。

掌握代理

一、代理的含义

代理人于代理权限内，以被代理人的名义向第三人实施民事法律

行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任

三方当事人，分别是被代理人、代理人、代理关系所涉及的第三

人

二、代理的种类

根据《民法通则》第64条第1款的规定，代理包括委托代理、

法定代理和指定代理。

（一）委托代理

委托代理是代理人根据被代理人授权而进行的代理。在工程建设

领域，通过委托代理实施民事法律行为的情形较为常见。

书面委托代理的授权委托书应当载明下列事项：

（1）代理人的姓名或者名称；

（2）代理事项、权限和期间。

（3）委托人签名或者盖章

（二）法定代理

根据法律的直接规定而产生的代理。

（三）指定代理

根据人民法院或者有关机关的指定而产生的代理。

三、代理人与被代理人的责任承担

（一）授权不明确——被代理人承担责任，代理人连带责任

（二）无权代理——代理人承担责任

没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被

代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为

人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认

表示的，视为同意。

第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还

与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带

责任。

（三）代理人不履行职责——代理人承担责任。代理人和第三人

串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任

（四）代理事项违法——被代理人和代理人连带责任

代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被

代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理

人承担连带责任

（五）转托他人代理——代理人，特殊情况除外

委托代理人为了被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先

征得被代理人的同意，事先没有征得被代理人的同意的，应当事后及

时告知被代理人，如果被代理人不同意，代理人对自己所转托的人的

行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托

他人代理的除外。

四、代理的终止

委托代理法定代理或指定代理

（1）代理期间届满或者代理（1）被代理人取得或者恢复民事行为

事务完成；能力；

（2）被代理人取消委托或者（2）被代理人或者代理人死亡；

代理人辞去委托；

（3）代理人死亡；

（3）代理人丧失民事行为能力；

（4）指定代理的人民法院或者指定单

（4）代理人丧失民事行为能位取消指定；

力；（5）由其他原因引起的被代理人和代

（5）作为被代理人或者代理理人之间的监护关系消灭。

人的法人终止。

掌握债权、知识产权

一、债权制度

（一）债的概念

依合同约定或法律规定，在当事人之间产生的特定的权利或义务

关系。

二、债的发生根据

根据《民法通则》的有关规定，债的发生根据主要包括如下几种：

合同、不当得利、无因管理、侵权行为等

1.合同

合同是指民事主体之间关于设立、变更和终止民事关系的协议。

合同是引起债权债务关系产生的最主要、最普遍的根据。

2.侵权行为

3.不当得利

不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失。

4.无因管理

无因管理是指没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损

失而进行管理或者服务的行为。

5.其他。

（三）债的消灭

1.履行

2.抵销

债的抵销的三个条件：（1）必须是对等债务；（2）必须是同一种

类的给付之债；（3）都已到履行期限

3.提存

债权人无正当理由拒绝接受履行或其下落不明，或数人就同一债

权主张权利，债权人一时无法确定，致使债务人一时难以履行债务，

经公证或法院裁决，可将标的物提交有关部门保存

▼如果超过法律规定的期限，标的物应收归国有

4.混同——某一具体之债的债权人和债务人合为一体（如两家企

业合并）

5.免除——债权人放弃债权

6.当事人死亡——仅适用于人身关系之债

知识产权制度

（一）知识产权的涵义

◇民事主体对智力成果享有的专有权利

特征

1.人身、财产权双重性

2.专有性

3.地域性

4.时间性

（二）著作权

1.著作权的保护对象——作品

在建筑工程领域常见的作品包括：

（1）文字作品

（2）美术作品

（3）建筑作品

（4）图形作品

（5）模型作品

2.著作权的内容（4＋4）

著作人身权著作财产权

（1）发表权，是指作者决定作（1）使用权，是指以复制、发行、出

品是否公之于众的权利；租、展览、放映、广播、信息网络传

（2）署名权，是作者为表明其播、摄制、改编、翻译、汇编以及其

身份、在作品上署名的权利；他方式使用作品的权利。

（3）修改权，是作者修改或者（2）许可使用权，是指著作权人可以

授权他人修改作品的权利；许可他人使用著作财产权，并依法获

（4）保护作品完整权，是指作得报酬的权利。

者保护其作品不受歪曲、篡改（3）转让权，是指著作权人可以全部

的权利。或者部分转让著作财产权，并依法获

得报酬的权利。

（4）获得报酬权

3.著作权的侵权及保护

侵权行为包括但不限于以下行为：

（1）未经著作权人许可发表作品

（2）歪曲、篡改、剽窃他人作品

（3）使用他人作品未支付报酬

■著作权的保护

◇民事责任

▼停止侵害

▼消除影响

▼赔礼道歉

▼赔偿损失

◇行政责任

◇刑事责任

（三）专利权

1.专利权的主体

即专利权人，是指依法享有专利权并承担相应义务的人。

（1）发明人或设计人

（2）发明人或设计人的单位——适用于职务发明创造

（3）受让人——通过合同或其他方式取得专利权的单位或个人

2.专利权的客体及保护期限（自申请日计算）

◇发明——20年

◇实用新型——10年

◇外观设计——10年

3.专利权的侵权

（1）未经专利权人许可，实施其专利

（2）假冒他人专利

（3）非专利产品冒充专利产品

（4）侵夺非职务发明创造的专利申请权

（四）商标权

■侵犯注册商标权行为

根据《商标法》第52条的规定，有下列行为之一的，均属侵犯

注册商标专用权：

（1）未经商标注册人的许可，在同一种商品或者类似商品上使

用与其注册商标相同或者近似的商标的；

（2）销售侵犯注册商标专用权的商品的；

（3）伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制

造的注册商标标识的；

（4）未经商标注册人同意，更换其注册商标并将该更换商标的

商品又投入市场的；

（5）给他人的注册商标专用权造成其他损害的。

掌握诉讼时效

诉讼时效，是指权利人在法定期间内，不行使权利即丧失请求人

民法院保护的权利。

一、诉讼时效的内涵与超期的法律后果

（一）胜诉权消灭

（二）实体权利不消灭

二、诉讼时效的种类

（一）普通诉讼时效——2年

（二）短期诉讼时效——1年

1.身体受到伤害要求赠偿

2.延付或拒付租金

3.出售质量不合格产品未声明的

4.寄存财物丢失或损毁的

（三）特殊诉讼时效

1.国际货物买卖合同和技术进出口合同争议为4年

2.海上货物运输向承运人要求赔偿的请求权——1年

（四）权利的最长保护期限

◇从权利被侵害之日起超过20年，人民法院不予保护

三、诉讼时效的中止——时效继续计算

在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能

行使请求权的，诉讼时效中止，从原因消除之日起，时效继续计算。

■条件

1.权利人客观上不能行使请求权

2.发生在诉讼期的最后6个月

四、诉讼时效的中断——时效重新计算

（一）起诉

◇向法院

◇向仲裁机构

（二）债权人提出要求

◇向债务人本人提出

◇债务保证人

◇债务人的代理人

（三）债务人同意履行义务

◇表示同意履行或明确承认了债务的存在

◇同意的方式法律没有限制

掌握抵押权（最重要）

■抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作

为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者

以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式。

■债权人就是抵押权人，将财产用于抵押的债务人或者第三人就

是抵押人，用于抵押的财产就是抵押物

1.可以用在建工程作为抵押物

《物权法》规定，可以在建工程作为抵押物。以正在建工程抵押

物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

2.抵押财产的确定

抵押财产自下列情形之一发生时确定：

（1）债务履行期届满

（2）抵押人被宣告破产或者被撤销

（3）当事人约定的实现抵押权的情形

（4）严重影响债权实现的其他情形。

3.抵押权对第三人的效力

（1）对买受人的效力——不得对抗正常经营活动中已支付合理

价款并取得抵押财产的买受人

（2）对承租人的效力——抵押合同订立前已出租的，原租赁关

系不受抵押权的影响；抵押设立后出租的，租赁关系不得对抗已登记

的抵押权

即先出租后抵押的，优先保障承租权

先抵押后出租的，优先保障登记抵押权。

4.抵押权的放弃与顺位的变更

（1）抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。

（2）抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的

债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不

得对其他抵押权人产生不利影响。

（3）债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、

抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿

权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

5.抵押权的实现与其他债权人的撤销权

（1）债务人不履行到期债务的，可以将抵押财产拍卖、变卖，

其价款优先偿还抵押权人

（2）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵

押财产，但处分时应一并处理，但新增建筑物所得的价款，抵押权人

无权优先受偿

（3）抵押物的处分损害其他债权人利益的，其他债权人可以在

知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求法院撤销协议

掌握质权

一、质押的内含

质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，将

该动产作为债权的担何，债务人不履行债务时，债权人有权以该动产

折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿的担保方式。

■债权人就是质权人，将动产或权利出质的债务人或第三人就是

出质人

二、质押可分为动产质押和权利质押两种

三、质权人的权利和义务

（一）质权人的权利

质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该

质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责

任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

（二）质权人的义务

1.质权人不得擅自使用、处分质押财产

质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押

财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

2.质权人不得擅自转质

质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁

损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

四、出质人的权利

1.出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；

2.质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财

产。

出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损

害的，由质权人承担赔偿责任。

2Z201053掌握留置权

一、留置的内含

是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同

约定的期限履行债务的，债权人有权以该财产折价或者以变卖、拍卖

该财产的价款优先受偿的担保方式

■债权人就是留置权人，债务人是留置人

二、留置权人的权利

1.收取留置财产的孳息

2.留置权人的优先受偿权——优于抵押权人受偿

三、留置权的实现

1.留置权人与债务人应当约定留置财产后债务履行期间；

2.没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以

上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。

3.债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产

折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

熟悉物权的设立、变更、转让和消灭

一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭

（一）生效

◇经依法登记发生效力

◇属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记

的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

（二）不动产登记与合同效力的关系（两个不同的事件）

不动产登记表示的是不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为

的生效。而合同的生效表示的是合同当事人就合同的内容达成了一致

意见并符合合同生效的要件而使合同对当事人产生了约束力。

合同生效与不动产登记是两个不同的事件。合同生效后，当事人

可能进行了不动产登记而使不动产物权的设立、变更、转让和消灭行

为生效。也可能没有进行不动产登记而使得不动产物权的设立、变更、

转让和消灭行为不生效。此时，当事人需要为未能履行合同约定的义

务而承担违约责任。

《物权法》的规定进一步明确了两者之间的关系：当事人之间订

立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定

或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影

响合同效力。

（三）预告登记

◇当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来

实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未

经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

◇预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个

月内未申请登记的，预告登记失效

二、动产交付

（一）动产物权设立和转让行为的生效

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的

除外。

《物权法》规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、

转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

（二）动产物权生效的特殊情形

1.动产物权设立和转让前，权利人已依法占有该动产的，物权自

法律行为生效时发生效力——简易交付

2.动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付

义务的人可以通过请求第三人返还原物的权利代替交付——指示交

付

3.动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物

权自该约定生效时发生效力——占有改定

三、关于物权设立、变更、转让和消灭行为生效的其他规定

1.因征收导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或

者人民政府的征收决定生效时发生效力

2.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生

效力

3.因建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为

成就时发生效力

熟悉建设用地使用权

（一）建设用地使用权的设立

1.建设用地使用权的设立范围

◇对土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该地建造建筑

物、构筑物及其附属设施

◇建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立

2.建设用地使用权的设立方式

可采用出让或者划拨的方式

◇工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土

地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式

出让

◇严格限制以划拨方式设立土地使用权

（二）建设用地使用权人的权利和义务

1.权利

（1）对建设用地上的物享有所有权

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权

属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

（2）建设用地使用权的转让、互换、出资、赠与、抵押权

①建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人

应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得

超过建设用地使用权的剩余期限。

②建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构

筑物及其附属设施一并处分。

③建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，

该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处

分。

（3）获得补偿的权利

建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，

应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给

予补偿，并退还相应的出让金。

（4）住宅用地期满续期的权利

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

2.义务

（1）履约的义务

采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事

人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权

人负有履约的义务。

（2）支付出让金的义务

建设用地使用权人应当依法法律规定以及合同约定支付出让金

等费用。

（3）不得改变土地用途的义务

建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要

改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

（4）登记的义务

1）设立登记的义务

设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登

记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权

人发放建设用地使用权证书。

2）变更登记的义务

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构

申请变更登记。

3）注销登记的义务

建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机

构应当收回建设用地使用权证书。

了解物权的保护

■确认权利

■返还原物

■排除妨害、消除危险

■修理、重作、更换或者恢复原状

■其它民事责任

■违反行政管理规定的，承担行政责任，构成犯罪的，追究刑事

责

掌握施工许可制度

《建筑法》第7条规定，“建筑工程开工前，①建设单位应当按

照国家有关规定向②工程所在地③县级以上人民政府④建设行政主

管部门申请领取施工许可证”。

一、申请施工许可证的条件（8个）

1.已经办理该建筑工程用地批准手续——有地

2.在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证——有规划

此证指《建设用地规划许可证》

◇分别针对划拨方式和出让方式

◇无此证即为违章建筑

3.需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求——地可以施工

4.已经确定建筑施工企业——有施工的人

5.有满足施工需要的施工图纸及技术资料——有图，且通过审查

《建设工程质量管理条例》第11条规定，“建设单位应当将施工

图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部

门审查”。“施工图设计文件未经审查批准的，不得使用”。

6.有保证工程质量和安全的具体措施——有安全保证

《建设工程质量管理条例》第13条进一步规定：“建设单位在领

取施工许可证或者开工报告之前，应当按照国家有关规定办理工程质

量监督手续。应当提供建设工程有关安全施工措施的资料”；

7.建设资金已经落实（05、09、10连续三年都有命题）——有

钱

（1）建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同

价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同

价的30%；

（2）建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可

以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

8.法律、行政法规规定的其他条件——如消防许可等

对于按规定需要进行消防设计的建筑工程，建设单位应当将其消

防设计图纸报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，

建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。

建设行政主管部门应与自收到申请之日起十五日内，对符合条件

的申请颁发施工许可证。

【重点难点】

■不要求拆迁全部完成，只要求拆迁进度符合施工要求

■关于图纸和技术资料，除了有以外，还要求必须通过有关部

门的审核。同时不要求图纸全部完成，只要求满足施工需要即可

■要求资金已落实，不要求资金全部到位，记住资金落实的标

准

■按照规定必须委托监理的工程已委托监理，也是一个限制条

件，但不是所有的项目都要求必须委托监理

二、未取得施工许可证擅自开工的后果

责令改正——补办施工许可证或开

具备开工条件

未取得施工许可

证

不具备开工条

责令停止施工，可以处以

件

三、不需要申领施工许可证的工程类型（6类）

1.建设部确定的限额以下的小型工程——太小没有必要

工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的工程

（30+300）

2.作为文物保护的建筑工程——另行管理

3.抢险救灾工程——时间来不急

4.临时性建筑——没有必要

5.军用房屋建筑——另行管理

6.实行开工报告审批制度的建筑工程——为了不冲突

◇开工报告——发改委

◇施工许可证——建委

工报告

四、施工许可证的管理

（一）废止的条件

1.领取后3个月内开工，因故不能按期开工，应向发证机关申请

延期

2.延期次数为2次，每次不超过3个月——最长不能超过9个月

3.不开工又不延期，施工许可证自行废止

（二）重新核验的条件

◇施工中止，建设单位在1个月内向发证机关报告

◇中止施工满1年的工程恢复，要核验

（三）重新办理开工报告的条件

因故不能按期开工超过6个月，重新办理

企业资质等级许可制度

一、建设工程企业的必备条件

从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理

单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的

建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，

取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建

筑活动。

（一）纳入资质等级许可管理的建设工程企业有哪些

1.施工企业

2.勘察单位

3.设计单位

4.监理单位

（二）划分资质等级的条件

1.注册资本

2.专业技术人员、技术装备

3.已完成的建筑工程业绩

二、建设工程企业的资质管理

（一）建设工程企业资质管理机关

国务院建设行政主管部门负责全国建筑业企业资质、建设工程勘

察、设计资质、工程监理企业资质的归口管理工作，国务院铁道、交

通、水利、信息产业、民航等有关部门配合国务院建设行政主管部门

实施相关资质类别和相应行业企业资质的管理工作。

建设部——建筑专业

其它归口单位——与建设部同级的归口单位

办理流程——先到工商局办理营业执照，再到建设行政管理部门

办理资质

二）建设工程企业资质分类管理

施

可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对

工

所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行

总

施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具

承

有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。

包

企业

资质

等级

许可

制度

建筑

专

施工

业

企业

承

资质

包

劳

务

分

包

综

合

工程

资

勘察

质

企业

专

资质

业

资

质

可以承接施工总承包企业分包的专业工程和建设

单位依法发包的专业工程。专业承包企业可以对所

承接的专业工程全部自行施工，也可以将劳务作业

依法分包给具有相应资质的劳务分包企业。

可以承接施工总承包企业或专业承包企业分包的

劳务作业。

业务范围不受限制（海洋

只设甲级

工程勘察除外）

设甲级、乙级，部分专可以承接同级别相应专

业可设丙级业的工程勘察业务

劳

可以承接岩土工程治理、

务

不分级别

资

劳务工作

质

工程钻探凿井工程勘察

综

合

资

质

行

业

工程

资

设计

质

企业

专

资质

业

资

质

专

项

资

质

工程综

只设甲级

设甲级、乙级。个别行

业、专业、专项资质可

设丙级，建筑工程专业

资质可设丁级。

不分级别

业务范围不受限制

可以承接同级别相应专

业的工程设计业务

可以承接同级别相应的

专项工程设计业务

可承接本专项相应等级

的过程设计业务

可以承揽所有项目工程

监理合

企业资

资质质

可承担相应专业的过程

甲级

专

业

乙级

资下（含二级）的工程监理

质

其中，房屋、水利、公可承担相应专业的三级

路、市政可设丙级

事

务

所不分级别

资

质

专业人员执业资格制度

一、建筑业专业人员执业资格制度的含义

建筑业专业人员执业资格制度是指的是我国的建筑业专业人员

在各自的专业范围内参加全国或行业组织的统一考试，获得相应的执

可监理三等工程

工程监理

监理

可承担相应专业二级以

业资格证书，经注册后在资格许可范围内执业的制度

建筑业专业人员执业资格制度是我国强化市场准入制度、提高项

目管理水平的重要举措

二、目前我国主要的建筑业专业技术人员执业资格种类（7类）

■注册建筑师

■注册结构工程师

■注册造价工程师

■注册土木（岩土）工程师

■注册房地产估价师

■注册监理工程师

■注册建造师

三、专业技术人员执业资格的共同特点

这些不同岗位的执业资格存在许多共同点，这些共同点正是我国

建筑业专业技术人员执业资格的核心内容。

1.均需要参加统一考试

2.均需要注册

3.均有各自的执业范围

4.均须接受继续教育

上面这些相同点是宏观范围上的相同点，它们还有许多微观范围

的相同点，例如，不得同时应聘于两家不同的单位等。

工程发包制度

一、工程发包方式

1.招标发包（提倡）

2.直接发包（依然对承包人有资质要求）

二、提倡实行工程总承包

《建筑法》第24条规定：“提倡对建筑工程实行总承包。建筑工

程的发包单位可将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包

给一个工程总承包单位，也可以将勘察、设计、施工、设备采购的一

项或多项发包给一个承包单位”

三、禁止将建设工程肢解发包和违法采购

（一）禁止将建设工程肢解发包

1.肢解发包的含义

指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干

部分发包给不同的承包单位

2.肢解发包的弊端

（1）化整为零，化大为小，变相规避招标

（2）不利于投资和进度的控制

（3）增加发包的成本

（4）增加了发包人管理的成本

（二）禁止违法采购

1.小规模材料设备的采购

由建设单位负责采

购

采购发包单位不得指定承包单位购入用于工程

途径由承包商负责采购的建筑材料、建筑构配件和设备，不得指

定生产厂家与供应商

由双方约定的供应商供应

2.大规模材料设备的采购

（1）必须通过招标方式选择供应单位

（2）未包括在总包中的材料设备，达到国家规定的规模标准时，

应由建设单位招标

（3）包括在总包中的材料设备，达到国家规定的规模标准时，

应由总承包人和建设单位共同招标

工程承包制度

一、资质管理

（一）资质管理规定

1.承包单位应在其资质等级许可的业务范围内承揽工程（结合

30页1062企业的资质等级许可制度把握）

2.资质管理中的三项禁止

（1）禁止超越资质等级许可范围承揽工程

（2）禁止借用他人名义承揽工程

（3）禁止允许其它单位借用自己的名义承揽工程

（二）关于资质管理纠纷的处理

1.根据高法《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题

的解释》，具有下列情形之一的建筑工程合同，认定为无效合同

（1）承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的

（2）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业的名义

（3）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的

2.此类无效合同的处理

3.承包人超越资质等级许可的范围签订施工合同，在工程竣工前

取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持

二、联合承包

大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包

单位联合共同承包

（一）联合体中各成员单位的责任承担

1.内部责任

组成联合体的成员单位必须签订共同投标协议，明确各方拟承担

的工作和责任。联合体投标未附共同投标协议的，视为废标。

2.外部责任

（1）共同承包各方对承包合同承担连带责任

（2）负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，

履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的

份额

（二）联合体资质的认定

资质等级不同，按资质等级较低的单位的业务许可范围承揽工程。

三、转包——法律禁止

1.含义

转包是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义

务，

（1）将其承包的全部建设工程转给他人

（2）将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别转给其他单

位承包的行为

2.法律规定——禁止转包

四、法律责任

1.超越资质承揽工程

发包单发包给不具有相应资质的单责令改正，处以

位位

肢解发包

责令改正，处以

责令停业整顿，降低资质等

超越资质承包工程级

情节严重的，吊销资质证书

承包单

位

有违法所得的，予以没收

予以取缔，并处

未取得资质证书承揽工程

有违法所得的，予以没收

吊销资质证书，处以

以欺骗手段取得资质证书

构成犯罪的，追究刑事责任

2.转让、出借资质证书

（1）责令改正、没收违法所得、并处

（2）还可责令停业整顿，降低资质等级

（3）情节严重的，可吊销资质证书

（4）造成损失的，出借方与使用方承担连带赔偿责任

3.发承包中行贿、受贿

（1）构成犯罪的，追究刑事责任

（2）不构成犯罪的，分别处以、没收贿赂的财物、对直接

负责的主管人员和其它责任人给予处分

（3）对行贿的单位，可以责令停业整顿，降低资质等级或吊销

资质证书

工程分包制度

一、分包的含义

1.含义

分包指总承包单位将其所承包工程中的专业工程或者劳务作业

发包给其他承包单位完成的活动

分包分为专业工程分包和劳务作业分包。

专业工程分包，是指总承包单位将其所承包的过程中的专业工程

或劳务作业发包给其他具有相应资质的其他承包单位完成的活动。

劳务作业分包，是指施工总承包企业或者专业承包企业将其承包

工程中的劳务作业发包给劳务分包企业完成的活动。

2.分包的资质管理

获得施工总承包资质的企业，可以对工程实行施工总承包，可以

对工程全部自行施工，也可以将非主体工程或劳务作业分包给其它企

业

理解：（1）工程的主体工程必须由总承包单位施工

（2）非主体工程或劳务作业可以分包给具有相应资质的企业

二、对分包单位的认可

1.分包需经建设单位的认可，承包合同中约定的除外（没有经过

建设单位认可的分包是违法的，建设单位具有否决权）

注意：认可分包单位与指定分包单位是不同的。认可是在总承包

单位已经做出选择的基础上进行确认，而指定则是首先由建设单位作

出选择。

2.在国外，存在指定分包商，但在国内指定分包商是违法的

三、违法分包（四项）

《建筑法》禁止违法实施分包。《建设工程质量管理条例》将违

法分包的情形界定为：

（1）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位

的；——分包给不具有资质的单位

（2）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，

承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；——未约定

又未认可

（3）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单

位的；——主体工程分包

（4）分包单位将其承包的建设工程再分包的。——再分包

【难点辨析】分包与转包的区别

分包转包

是将承包的工程全部交由其它单

是将承包的工程一部分交由其他

位来完成或者是将全部工程肢解

单位完成（包括专业分包和劳务

以后以分包的名义分别转给其它

分包）

承包单位

是法规允许的

四、总承包单位与分包单位的连带责任

1.总承包单位依据总承包合同对建设单位负责

2.分包单位依据分包合同对总承包单位负责

3.总承包单位和分包单位对建设单位承担连带责任

是法律不允许的

4.建设单位与分包单位之间没有合同，但是发生问题可以根据法

律规定要求分包商赔偿。

5.总承包商与分包商之间的责任，以合同约定或各自过错大小确

定

6.一方向建设单位承担的责任超过其应承担的分额，有权向另一

方追偿。

五、法律责任

1.转包或者违法分包的法律责任

（1）对承包单位应责令改正，没收违法所得，并处

（2）可以责令停业整顿，降低资质等级

（3）情节严重的，吊销资质证书

2.因转包或者违法分包影响工程质量的法律责任

承包单位与接受转包或分包的单位承担连带赔偿责任

工程监理制度

一、工程监理的含义

是指工程监理单位接受建设单位的委托，代表建设单位进行项目

管理的过程。

建设单位和工程监理单位之间是一种委托代理关系。

二、实行强制监理的工程范围（5类）

（一）国家重点建设项目

（二）大中型公用事业工程

大中型公用事业工程是指项目总投资额在3000万元以上的下列

工程项目：

（1）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；

（2）科技、教育、文化等项目；

（3）体育、旅游、商业等项目；

（4）卫生、社会福利等项目；

（5）其他公用事业项目。

（三）成片开发建设的住宅小区工程

建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理；5万

平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，

由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。

（四）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

（1）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；

（2）使用国外政府及其机构贷款资金的项目；

（3）使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。

（五）国家规定必须实行监理的其他工程

1.项目总投资额在3000万元以上关系社会公共利益、公众安全

的下列基础设施项目：

2.学校、影剧院、体育场馆项目。

三、工程监理的依据、内容和权限

（一）监理的依据（四个依据）

1.法律、法规

2.技术标准

（1）强制性标准——必须遵守

（2）推荐性标准——合同约定，一旦约定具有法律约束力

3.设计文件

（1）按设计要求施工单位

（2）发现设计有问题，报告建设单位

4.承包合同

（二）监理的内容

三控三管一协调

进度控制

质量控制

成本控制

（三）监理的权限

安全管理

合同管理

信息管理

沟通协调

《建筑法》第32条第2款、第3款分别规定了工程监理人员的

监理权限和义务：（注意二者的不同）

（1）工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技

术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。——有直接的监