土地使用权转让的法律特征

土地使用权转让的法律特征

土地使用权作为一种物权，其转让行为具有不动产物权变动的各项特点，根

据《物权法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行

条例》，主要有：

1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转

在我国民法体系里面，确定了“房地一体”的原则，即土地使用权转让时，

其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，即“房随地走”；土地使用者转让

地上建筑物、其他附属物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地

上建筑物、其他附属物作为动产转让的除外，即“地随房走”。然而，无论采用

哪一项原则，其中基本原则应是非常明确的，即我国立法认为房屋和土地的权利

是不可分割的。

【案例】刘某有三间平房，持有房屋所有权证和国有土地使用权证。其土地

使用权证记载着房后宅基地的使用权归刘某所有。2007年6月，邻居周某与刘某

协商在刘某房后的宅基地上建造两间平房经商，向刘某支付了一定的费用，并以

刘某表示同意的证明办理了房产权证。2008年3月，刘某将原先购买的三间平房

卖给王某，双方共同办理了房屋过户手续和土地使用权变更登记。王某取得的土

地使用权仍然包括有房后宅基地。王某认为自己已经取得了土地使用权，则地上

的建筑物也归其所有，要求周某迁出房屋。而周某认为房屋所有权属于自己，则

该房屋占用土地的使用权应当同时转归自己，王某无权要求自己迁出。双方为此

发生争执。

『评析』对本案处理，有两种不同意见：一种意见认为，周某经刘某同意建

房并取得了房产权证，按照“地随房走”的法律原则.��该宅基地的使用权归周某。

另一种意见认为，王某取得了土地使用权，按“房随地走”的原则，王某有权要

求周某搬出其所使用的宅基地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一

条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权

同时转让、抵押。这就是说，在转让房屋时房屋所占土地要随之转让（地随房走），

转让土地时地上房屋要随之转移（房随地走）。我国的法律同时确认了“房随地

走”原则和“地随房走”原则。这就引起了究竟是采用“地随房走”原则或“房

随地走”原则的争议。不论是“房随地走”还是“地随房走”，实际上都是房地

产权利不可分割原则的具体体现。确认房地产权利不可分割的原则，有利于对房

地产的统一管理。但是，这一原则未能区分房屋的权利和土地的权利，因而不能

合理界定各种权利和利益，容易引起房屋和土地分离而发生纠纷。在本案中，按

照“地随房走”的原则，要保护周某对自建房屋的所有权，就应当承认周某对房

屋的宅基地使用权，而按照“房随地走”原则，则该块宅基地上由周某建造的房

屋的所有权也应当归王某，这样就出现了法律原则适用中的矛盾现象。在具体处

理时，简单地认定采用“地随房走”或是“房随地走”的原则，都会损害某一方

的合法利益和权利。合理的办法是将周某自建房的所有权和王某的宅基地的使用

权分割开，既承认周某对房屋的所有权，又承认王某对宅基地的使用权。也就是

说，要有条件地承认土地使用权和房屋所有权是可以分离的。

2、权利义务一同转移

这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权

利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无

论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土

地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让

一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地

设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。

至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年

限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让。

3、土地使用权的转让需办理变更登记

我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订

并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同

中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下

以后方取得土地使用权。

土地使用权的转让登记不属于政府的行政审批行为，未办理转让登记的，虽

然土地使用权不发生移转，但并不影响转让合同的效力。除非另有约定，土地使

用权经各方当事人签署之后生效，未能办理转让登记的，承担办理登记义务的一

方应向另一方负违约责任。

4、通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权

出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终

止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目

完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

5、土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地

主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行

转让。

6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权;

土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如

规定最高限价)来防止。