物业管理法规习题答案-胡晓娟讲解

习题参考答案

第1章物业管理法规概述

1.单项选择题

1）法是由国家制定或认可的，并具有（B）的社会规范。

A、特殊效力B、普遍约束力C、一定强制力D、特

定效力

2）按照法的效力范围的不同，法可分为（B）

A、根本法和普通法B、一般法和特别法

C、实体法和程序法D、成文法和不成文法

3）《物业管理条例》第十二条第二款规定：业主可以委托代理人参加业主大会会议。该款规定

属于（A）

A、授权性规范B、义务性规范C、禁止性规范D、强直制性规

范

4）在我国下列现行法中，法律效力最高的是（A）

A、《中华人民共和国物权法》B、《物

业管理条例》

C、建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

D、《上海市住居物业管理条例》

5）将法律责任划分为民事责任、刑事责任、行政责任、国家赔偿责任与违宪责任的标准是：

（D）

A、责任的内容(财产与非财产责任)B、责任的人数（个人责任与集体责任）

C、责任的程度（有限责任与无限责任）D、引起责任的行为性质

6）我国物业管理法的立法模式是（D）

A、民法模式B、单行法模式

C、以民法模式为主、单行法模式为辅

D、以单行法模式为主、民法模式为辅

7）在所有法律责任中性质最为严重、制裁最为严厉的是（C）[物管远

教网]

A.经济责任B.民事责任C.刑事责任D.行政责

任。[物管远教网]

8）民事责任主要表现为一种（A）

A、财产责任B、侵害责任C、财务纠

纷D、财力归属

9）目前，狭义的物业管理法律，是指（A）。

A、《物业管理条例》B、物权法C、民法通则D、合同法

10）《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（B）按照物

业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内

的环境卫生和秩序的活动。

A、业主B、物业服务企业C、业主和使用人D、业主和物业服

务企业

2.多项选择题

1）法的基本特征是（ABC）。

A、由国家机关公布B、以国家强制力保证实施

C、法是规定权利与义务的社会规范D、法调整人的行为或社会关系

2）法的规范作用有（ABCDE）。

A、指导作用B、评价作用C、教育作用D、强制作用E、

预测作用

3）法的渊源主要有（AC）。

A、宪法B、部门法C、地方性法规D、实体

法

4）在我国现有的有关物业管理的法律法规中，法律效力属于同一层次法律规范性文件是

（BD）。

A、物业管理法B、物权法C、物业管理条例D、民法通

则

5）法律责任的一般构成要件是（ABCD）。

A、违法行为的存在B、损害事实结

果

C、违法行为与损害结果有因果关系D、行为人主观上有过错

6）现阶段，加强物业管理立法是非常必要的，具体表现在（ABCD）。

A、是正确处理物业纠纷的需要B、是维护物业管理法律关系主体利益的需要

C、是促进物业健康发展的需要D、是完善社会主义法制的需要

7）物业管理法律法规的调整对象是（ABCD）。

A、物业合同关系B、物业财产关系

C、物业管理民事关系D、物业管理行政关系

8）当前我国物业管理立法显现以下特点（ABCD）。

A、住宅区物业管理立法先行，非住宅区物业管理立法滞后

B、物业管理实践先行，物业管理立法滞后

C、物业管理部门规章先行，物业管理法律严重滞后

D、低效力的物业管理法律法规先行，高效力的物业管理法律法规滞后

3．判断题

1）法是以国家强制力作后盾来保证实施的。（√）

2）宪法是国家的根本大法，在国家法律体系中享有最高法律地位和法律效力。自然是物业管理

法的渊源。（√）

3）地方法规只在本行政区域内有效，但行政规章在全国范围内有效。（×）

4）以法的创制方式和表现形式为标准对法所作的分类为：成文法和不成文法。（√）

5）我国现代意义上的物业管理诞生于上海。（×）

6）国务院2003年6月8日颁布的379号令《物业管路条例》使我国物业管理最早的行政法规。

（√）

7）物业管理法律关系产生以物业物业管理法律规范的存在为前提。（×）

8）《物权法》的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法。（×）

9）在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系。（×）

10）物业管理法制建设的基本内容，包括物业管理法规体系的建设和物业管理实施过程中相关制

度的制定两个方面。（√）

4.简答题（略）

第2章物业管理法律关系

1.单项选择题

1）在物业管理法律关系中（B）法律关系占大多数。

A、刑事B、民事C、人

事D、行政

2）业主是指物业的（B）[物管远教网]。

A、使用人B、所有权人C、占有人D、管理人[物

管远教网]

3）在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（D）

职责。[物管远教网]

A、招标管理B、委托管理C、统一管理D、自治管

理[物管远教网]

[物管远教网4）业主委员会的权利来源于（A）。[物管远

教网]

A、业主大会的授权B、管理规约C、业主委员会章程D、政府授权

[物管远教网][物管远教网]

5）县级以上地方人民政府（A）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

A、房地产行政主管部门B、工商行政管理部门

C、小区管理办公室D、物业管理协会

6）民事法律关系的主要特点不包括（D）。

A、主体法律地位平等B、大多由当事

人自愿设立

C、当事人权利义务对等D、主体之间有隶属

关系

7）业主委员会与物业服务企业的关系是（A）。[物管远教网]

A、平等的法律主体关系B、领导和被领导的关系[

物管远教网]

C、管理者与被管理者的关系D、法人与法人的关系[物管

远教网]

8）从事物业管理活动的企业应当具有（D）。

A、独立核算能力的企业B、能自负盈亏的企业

C、独立承担民事责任D、独立的法人资格

9）物业管理区域内的共用部分的经营性有收益属于（A）所有。[物

管远教网]

A、全体业主B、物业管理公司[物管远教网]C、开发建设单

位D、居民委员会或公安派出所

[物管远教网]10）建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的

（C）。[物管远教网]

A、住户B、租户C、业主D、物业管理公司[

物管远教网]

2.多项选择题

1）物业管理法律关系客体可以分为（ABCD）。[物管远教网]

A、物B、货币C、行为D、非物质财富[

物管远教网]

2）业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（ABCD）。

[物管远教网]

A、占有B、使用C、收益D、相邻权[物管

远教网]

3）业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ABCDE）。

[物管远教网]

A、按照本来用途和使用目的使用专有部分[物管远教网]

B、维护建筑物的安全和外观美观[物管远教网]

C、不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线[物管远教

网]

D、独自承担修缮自己专有部分的费用和责任[物管远教网]

E、对他人的合理行为应相互容忍[物管远教网]

4）业主在物业管理活动中，享有下列权力（ABCD）

A、按合同约定接受物业服务企业提供的服务

B、监督业主委员会工作

C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

D、监督专项维修资金的管理和使用

5）业主在物业管理活动中应履行下列义务（BCD）

A、参加业主大会会议，行使投票权B、遵守管理规约，业主大会议事规则

C、按规定交纳专项维修资金D、按时交纳物业服务费用

6）下列哪些情况不属于物业管理法律关系(CD)

A、某市物业管理公司因长期亏损而破产B、业主林某因车祸而死亡

C、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请

D、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作

为行为[物管远教网][物管远教网][物管远教网

[物管远教网7）业主大会的职责是（BD）。[物管远教网]

A、听取、审议业主委员会的工作报告[物管远教网]

B、审核与修订《管理规约》、《业主委员会章程》等文件[物管远教网]

C、与物业管理公司签订物业管理合同[物管远教网]

D、业主委员会的换届选举与委员的增减[物管远教网]

[物管远教网8）[物管远教网[物管远教网88]]（）以

下关于业主委员会与物业管理公司关系的叙述正确的是（CD）[物管远教

网]。

A、物业管理公司必须服从业主委员会的指挥[物管远教网]

B、业主委员会必须服从物业管理公司的指挥[物管远教网]

C、两者是聘用与被聘用的合同关系[物管远教网]

D、两者是基于物业管理合同的平等民事主体关系[物管远教网]

9）下列表述错误的有（ABD）。

A、物业管理公司必须服从物管小区居委会的领导[物管远教网]

B、业主委员会必须服从小区居委会的领导

C、业主必须服从小区居委会的领导

D、小区居委会与物业管理公司、业主委员会和业主不存在任何权利义务关系

10）以下关于业主权利、义务的叙述正确的是（CD）[物管远教网]

A、业主有对自用部位完全的占有、使用、收益和处分的权利；[物管远教网]

B、单个的业主对共用部位有完全的占有、使用、收益和处分的权利；[物管远教

网]

C、业主的基本义务是遵守有关法律法规及管理规约的规定；[物管远教网]

D、业主有参加业主大会的权利，有执行业主大会或业主委员会的决定的义务。

3.判断题：（正确的打“√”错误的打“×”）

1）物业管理法律关系说具体就是一种民事法律关系。（×）

2）物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为。（√）

3）物业使用人在物业管理中的权利义务由业主与物业使用人约定，与物业服务企业无关。

（×）

4）房地产开发企业作为投资建设单位，原始取得建设物业的所有权，在物业销售前，它是物业

唯一的所有人，因此它是物业的第一业主。（√）

5）国家在物业管理法律关系中处于支配地位，依法行使管理权。（×）

6）业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力（√）

7）业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权利要大于业主大会。（×）

8）法律关系的客体，也称权利客体，是法律关系主体的权利和义务所指的对象。（×）

9）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。但遵守法律、法规和规

约的除

外。（×

）

10）物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有线电视等单位缴纳的

有关费

用。（

×）

4.简答题（略）

5.案例分析

该案中政府机关的做法是不正确的，某市政府机关作为业主与深圳某物业公司是当事人法律地位

平等的物业管理民事法律关系即物业服务合同关系，政府机关是以业主身份出现，是一个普通的

民事主体，与另一方即物业管理公司在地位上是平等的，它不能凌驾于另一方之上，更不能指手

画脚，以命令的方式让对方服从。对于物业管理费是双方在招聘合同中公平约定的，政府机关不

得擅自要求降低，否则将承担违约的法律责任。

当地物业管理的行政主管部门与物业公司是一种不平等的物业管理行政法律关系即监督和管理

的关系，其出面调停时代表政府行使管理职权。

第3章物业管理中合同、规约

参考答案：

1.单项选择题

1）物业服务合同是确定（C）在物业管理活动中的权利义务的法律依据。

A、业主大会与物业服务企业B、业主委员会与区物业服务企业

C、业主与物业服务企业D、住户与物业服务企业[物

管远教网]

[物管远教网]2）根据法律的规定物业服务合同的形式应该为

（B）。

A、口头B、书面C、推定D、

其他

3）某开发商为选聘前期物业服务企业，向社会发布招标广告，该招标广告属于（B）。

A、要约B、要约邀请C、新要约D、都不是

4）甲厂向乙单位去函表示：“本厂生产的W型电话机，每台单价90元。如果贵单元需要，请与

我厂联系。”乙单位回函：“我部门愿向贵厂订购W型电话机500台，每台单价85元。”2个

月后，乙单位收到甲厂发来的500台电和衣而卧机，但每台价格仍为90元，于是拒收。为此甲

厂以乙单位违约为由起诉至法院。下列说法正确的是（A）。

A、甲厂向乙单位去函表示是要约B、乙单位回函是承

诺

C、甲与乙的合同订立成功D、乙单位拒收明显

违反约定

5）甲区业主委员会与乙物业管理公司签订了一份物业服务合同，约定业主先付服务费，以乙物

业公司后提供服务。履行期届至，许多业主因担心物业公司不能提供满意的服务而未付服务费，

于是乙物业公司在服务届满仍然未提供服务。本案中乙物业公司行使的权利是（D）

A、同时履行抗辩权B、不安抗辩权

C、先履行抗辩权D、后履行抗辩权

6）[物管远教网在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务

企业的，应当签订书面的（C）[物管远教网]。

A、委托协议书B、临时委托合同C、前期物业服务合同D、物业管理委托合同

[物管远教网]

[物管远教网]7）建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（C）

约定的内容。[物管远教网]

A、公共维修资金B、物业装饰装修C、前期物业服务合同D、公用面积分摊

[物管远教网]

8）前期物业服务公同可以（B）；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业

服务合同生效的，前期物业服务合同终止。[物管远教网]

A、约定期限B、不定期限C、定期二年D、定期三年

[物管远教网]

9）在一般情况下，物业管理辖区内有关安全守则、公共卫生守则、公用设施及共用部分的使用

办法、车库管理办法等管理规定应有（C）制定。

A、物业管理公司B、业主C、业主大会D、业主委员

会[物管远教网]

10）物业管理活顺利进行的最重要保证是（A）。

A、物业服务合同B、管理规约C、辖区物业管理的各种规约D、业主的守法

[物管远教网]

2.多项选择题[物管远教网]

1）合同又可以叫做（ABCD）。[物管远教网]

A、契约B、协议C、交易D、合约

[物管远教网]

2）物业服务合同应当包括对（ABD）等内容进行约定。

A、服务质量B、服务费用C、物业管理用房D、物业管理事项

3）3333）前期物业管理合同与一般物业管理合同的不同之处在于（ABCD）

[物管远教网]。

A、合同主体不同[物管远教网]B、物业管

理费用的承担人不同[物管远教网]

C、物业管理合同期限不同[物管远教网]D、合同的终止方式

不同[物管远教网]

[物管远教网[物管远教网[物管远教网4）下列各项中，

属于合同的书面形式的是（ABCD）。[物管远教网]

A、电报B、电传C、合同文本D、

[物管远教网]

[物管远教网5）合同的生效条件包括（ABD）。[

物管远教网]

A、当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力[物管远教网]

B、当事人意思表示真实[物管远教网]

C、手续和程序符合法律的规定和当事人的约定[物管远教网]

D、合同内容不违背国家利益和社会公共利益[物管远教网]

6）666）（）（）6依据《中华人民共和国合同法》的规定，有（ABCD）情形之一

的，合同无效。[物管远教网]

A、以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的[物管远教网]

B、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的[物管远教网][物

管远教网]

C、以合法形式掩盖非法目的[物管远教网]

D、损害社会公共利益的

7）物业服务合同的违约责任主要有（BC）

A、强制继续履行B、支付违约金C、赔偿损失D、给予行政处罚

[物管远教网][物管远教网]

8）管理规约的订立应遵循（ABC）

A、合法性原则B、整体性原则C、民主原则D、自

愿原则[物管远教网]

9）业主大会议事规则应当就业主大会的（ABCD）等事项作出约定。

A、议事方式B、表决程序

C、业主投票权确定办法D、业主委员会组成和委员任期。

10）依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，正确处理截水、排水、通行、通风、

采光等相邻关系应遵循（ABCD）的原则。[物管远教网]

A、有利生产B、方便生活C、公平合理D、团结互助

3.判断题：（正确的打“√”错误的打“×”）

1）物业服务合同的主体是物业服务企业和业主委员会。（×）[物管远

教网][物管远教网]

2）物业服务合同的客体是物业。（×）[物管远教网]

3）要约又可称为邀请要约。（×）[物管远教网]

4）承诺就是受约人对要约内容原则赞同的意思表示。（√）[物管远教

网]

5）合同的全面履行原则就是要求合同当事人必须按照合同约定全面地履行自己负责的各种义务，

不能不履行和不适当履行。（√）[物管远教网]

6）根据《合同法》的规定，双务合同履行中的抗辩权主要有：先履行抗辩、后履行抗辩权和不

安抗辩权。（×）[物管远教网]

7）物业管理合同的订立必须采用书面形式。（×）[物管远教网]

8）管理规约应该采用政府物业管理主管部门统一制定的示范文本。（×）

[物管远教网][物管远教网]

9）前期管理期间的物业管理，由物业建设单位或与其签订物业管理合同的物业服务企业承担。

（×）

10）物业入住（用）时应当由物业建设单位或物业服务企业，组织业主签订管理规约。（×）

[物管远教网]

4.简答题（略）

5.案例分析

案例1

（1）王某辩称前期物业管理未经委托，不予认可的理由不能成立。因为根据《物业管理条例》

第二十五条、第二十六条的规定，王某与A房地产公司签订的预售合同包含前期物业服务合同的

内容，前期物业服务合同对王某生效。（2）王某称收费标准高于其他同样物业，收费不合理的

个人意见法院不会支持。因为该收费标准经过所在区县物价管理部门审批，且在前期物业服务合

同中已有约定，在新的物业服务合同签订之前，原约定的收费标准是有效的。（3）如果B物业

管理公司按照前期物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，法院应判令王某原约定的标准支

付物业服务费用。

案例2

（1）本案的A物业管理公司与小区业主委员会签订的物业服务合同能对江先生发生法律效力。

因为江先生是小区的房屋的所有人即业主，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，由业主

大会选举产生的业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业

主委员会的决定对全体业主具有约束力，因此上述合同对江先生当然有效，江业主有义务按照物

业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。

（2）因为物业服务合同对江先生又有法律上的约束力，因此江先生应遵守物业服务合同的约定，

按时交纳物业服务费用。

第4章早期介入及前期物业管理的法律规定

参考答案

1.单项选择

1）物业管理早期介入，主要是充当（C）角。

A、管家B、监理C、顾问D、中介

2）物业管理中期介入的主要工作是（B）。

A、把好设计关B、辅助监理施工质量

C、建立物业管理制度D、做好开业准备

3）新建物业承接验收应移交的产权资料不包括（A）。

A、总平面图B、项目批准文件

C、用地批准文件D、建筑执照

4）承接验收一定要写明承接的日期，这是划清（C）的界线。

A、阶段B、范围C、责任D、项目

5）物业管理招投标的标的是（B）。

A、招投标人B、招标项目C、招标书D、招投标舍同

6）颁布《前期物业管理招标投标管理办法》的目的是为了保护（D）的合法权益

A业主B开发商C物业管理企业D当事人

7）邀请招标应该邀请（B）以上的企业。

A2B3C4D5

8）公开招标，在资格预审合格的投标人过多时，可以由招标人从中选择不少于（B）家资格

预审合格的投标申请人。

A2B3C4D5

9）新建现售商品房项目应当在出售前（C）日完成招标工作。

A10B15C30D60

10）评标委员会的成员一般是（B）人以上的单数。

A3B5C7D9

2.多项选择

1）目前国内物业管理的主要方式是（ABCD）。

A、自行管理B、委托管理C、顾问管理D、合作管理

2）物业管理招标的方式有（AC）。

A、招标B、决标C、选标D、

竞标

3）物业管理前期介入可以起到如（ABCD）作用。

A、有助于完善物业的规划设计B、有助于把好验收关

C、有助于把好施工质量关D、有助于完善物业的使用功能

4）物业的竣工验收可分为（ABCD）验收。

A、隐蔽工程B、分期C、全部工程D、

单体工程

5）新建物业接管验收应移交的资料主要有（CD）。

A、验收资料B、价格资料C、产权资料D、技

术资料

6）（AC），经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协

议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A投标人少于5个B投标人少于3个C住宅规模较小的D建设单位不原意招标

的

7）物业管理招标投标的原则是（ABCE）

A公开B公正C公平D公示E诚实信

用

8）前期物业管理招标方式为（AB）

A公开招标B邀请招标C协议招标D定向招标

9）投标文件的内容应该包括（ABCD）

A投标函B投标报价C物业管理方案D招标文件要求提供的

其他材料

10）物业承接验收的主要内容是（ABC）

A、移交物业资料B、查验物业共用部C、查验物业共用设施设施D、物业专有部位

3.判断题（正确的打“√”错误的打“×”）

1）早期介入就是前期物业管理。（×）

2）早期介入的时间最好的项目规划设计阶段。（√）

3）前期管理是业主入住前的实施的物业管理。（×）

4）招标一定是有招标人自行组织。（×）

5）若评标委员会的成员是7人，则其中的物业管理专业应该不得少于3人。（×）

6）评标结束后，未中标企业标书由招标人自行处理。（×）

7）在招标文件或投标文件中，若数额的数字形式与文字形式不一致，以数字形式表示的金额为

准。（×）

8）建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主

的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

（√）

9）物业服务企业应对承接验收的的住宅小区质量负最终责任（×）。

10）只要经过军工验收，开发建设单位就可以将房屋和有关设施交付使用的。（×）

4.简答题（略）

5.案例分析

案例1

(1)开发商能否自行聘请物业管理公司?

虽然新建住宅小区的首个物业管理公司由开发商聘用确实会让业主或使用人感到不公、不满，但

我们还是说，这不但是合理的，而且还是合法的。第一，开发商是业主的代表。一般来说，在选

择物业管理公司之前，房地产开发商可能还没有开始出售自己开发的物业，即使已经开始，大部

分物业应该还没有售出，也就是说，开发商是绝对的大业主，其他通过购买房屋已经获得产权的

只是一些小业主，开发商作为业主中的代表，有权或有权代表其他业主选聘物业服务企业，作为

新开发物业的第一任管理者。另一方面，由于购买房屋的众多小业主来自四面八方，绝大多数互

不认识，对自已即将生活其中的居住小区也不熟悉，这种情况下，谁也代表不了谁，而且众口难

调，根本不可能去聘用什么物业管理公司。而作为业主之一的开发商，由于对自己开发的物业比

较熟悉，而且对聘用物业管理公司的程序比较了解，作为一个组织严密的集体，开发商聘用物业

管理公司比其他小业主具有更多的优势。说新建住宅小区的首个物业管理公司由开发商聘用是合

法的，是因为在新的《物业管理条例》第二十四条中有明确规定：“国家提倡建设单位按照房地

产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物

业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者

住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式

选聘具有相应资质的物业服务企业。”也就是说，新开发的物业在业主委员会成立之前，通常由

开发商行使管理权和处置权，可以自设或委托一家物业管理公司介入前期的物业管理工作，并签

订前期物业管理服务协议。直到召开第一次业主大会，成立业主委员会后，业主方可通过业主委

员会行使自己的各种权利，包括决定是续聘还是辞聘物业服务企业。

(2)业主自行组建业主委员会有无法律依据?

本案例中业主自行组建业主委员会没有法律依据，将得不到国家有关法律的保护，其涉及的法律

行为是无效的行为。

首先，业主委员会的成立必须达到一定的条件。例如《广东省物业管理条例》中第七条规定：“物

业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上

不足百分之五十，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主

委员会。”业主委员会由业主大会选举并经过半数以上的业主同意才可产生。本案例一些业主联

络另外一些业主自行组建业主委员会，没有经过业主大会的选举，没有代表性，其他业主不一定

认可。

其次，业主管理委员会的成立必须在政府房地产管理部门有关人员负责指导下进行。本案例业主

自行组建业主委员会没有权威性，很难得到大多数业主的认可，也将很难开展工作。

再次，业主委员会的成立必须经过政府房地产部门的备案，政府部门核准登记后才算正式成立。

没有经过备案的业主管理委员会，即使是业主大会选举产生的，也是非正式的，得不到国家有关

法律法规的保护。其作出的决定，因得不到法律法规的保护而同样是无效的。

(3)业主委员会是否有权炒掉物业管理公司?

业主委员会要想炒掉物业管理公司，必须经业主大会授权。而炒掉物业管理公司一般需要具备三

个条件。

①我国于2003年9月1日实施的《物业管理条例》第十二条中有规定要解聘物业管理公司：必

须经有三分之二以上投票权的业主同意才能予以通过。

②物业管理公司严重违反合同。物业管理公司与开发商签订的合同中的一些重要条款，物业管理

公司没有遵守，或者合同中作出的重要承诺，物业管理公司没有兑现，这种情况下，业主委员会

可以依据合同炒掉物业管理公司。

③通过一定的法律程序。炒掉物业管理公司还必须通过一定的法律程序。一般的程序是，业主委

员会提前通知物业管理公司，如果物业管理公司同意解除合同，则可以顺利炒掉；如果物业管理

公司不同意解除合同，则业主委员会可以到法院，通过诉讼的方式解决。

本案例中业主委员会不是依法成立的，同时，案例中所提到的物业管理公司不能满足大家的意见，

并不能作为物业管理公司违反合同的证据，因为大家的意愿并不是大多数业主的意愿，更不一定

是合同中所规定的必须要兑现的承诺或条款，因此，该业主委员会无权炒掉物业管理公司。

案例2

（1）外墙渗水的维修责任应该由物业建设单位负责，因为处于保修期范围，且是因为物业质量

引起的，而不是业主使用不善导致的，物业建设单位应该按照《商品房买卖合同》中约定的保修

责任履行维修责任。

（2）管理处发现问题后要以积极态度进行处理

①积极与物业建设单位联系，反映小区外墙实际情况，把再不进行维修后果的严重性呈报给物业

建设单位，从根本上打消物业建设单位无限期“托”的念头。

②积极向物业建设单位提供合理的多套解决方案，并分析各自的利弊。

③积极与业主委员会合作、与有影响力的业主进行真诚沟通，取得各方的信任，把不因素消

除在萌芽之中。

④充分认识时间的紧迫性，督促物业建设单位尽早确定并进场完工，争取在五六月份雨季到来之

前完成，否则拖到下半年，事情将更难处理，后果无法想象。

案例3

物业管理公司的做法是不对的，业主收楼，开发商是可以通过合同委托给物业管理公司代办。但

是物业管理公司与业主之间，开发商与业主之间是不同的法律关系，物业管理公司不能因为与业

主就物业服务费或者其他物业管理服务方面的问题，不向业主提供钥匙，因为若业主已经按照《商

品房买卖合同》履行了义务，就拥有按期取得商品房的权力，物业管理公司无权阻碍。当然，业

主也不能因为商品房的质量问题或其他与开发商的纠纷不支付物业服务费用。入伙时收取那些费

用，收取的时间、标准，都应该按照《前期物业服务合同》约定的内容执行，物业管理公司不得

擅自变化，业主也不得无故不交。可能业主对物业管理了解不多，面对入伙时的种种手续和收费，

不能马上接受，物业管理公司应耐心细致地予以解释沟通，与业主建立良好关系。

第5章物业装饰装修管理的法律规定

1.单选题

1）非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得（D）的书面同意

A、物业管理企业B、房屋管理机构C、建设单位D、业主

2）物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装修企业有违规行

为的，应当（A）

A、制止B、批评C、D、上报主管部门

3）承接住宅室内装饰装修工程的装修企业，必须经（D）资质审查。

A、工商管理部门B税务管理部门C司法部门D建设行政主管部门

4）在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为（）年，有防水要求的

厨房、卫生间和外墙面的防漏为（B）年，保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合

格之日起计算。

A、1，3B2，5C3，5D、2，3

5）装修人未申报登记进行住宅装饰装修活动的，由（D）责令改正，处5百元以上1千元

以下的。

A、物业管理企业B、房屋管理机构C、建设单位D、房地产行政主管部门

6）物业管理企业发现装修人或者装饰装修企业有违反法律规定的行为不及时向有关部门报告的，

由房地产行政主管部门给与警告，可以处以（D）的

A、1千元以上1万元以下

B、1千元以上2万元以下

C、物业服务费的2~3倍

D、装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2~3倍

2.多选题

1）（AB）应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议

A、装修人

B、装修人和装饰装修企业

C、建设单位

D、主管部门

2）物业管理企业应当将住宅室内装饰装修工程的（AB）告知装修任何装修人委托的装饰装修

企业。

A、禁止行为B、注意事项C、法律规定D、实施内容

3）下列属于住宅室内装饰装修活动明确禁止的行为（AB）

A、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间

B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体

C、搭建建筑物、构筑物

D、改变住宅外立面，在非承重墙外墙开门、窗

4）下列哪些行为是必须经过主管部门批准后来能进行的装饰装修行为（BCD）

A、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果

B、搭建建筑物、构筑物

C、拆改供暖管道和设施

D、拆改燃气管道和设施

3.判断题（正确的打“√”错误的打“×”）

1）任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他

影响周围正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。（√）

2）住宅室内装修装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调

解不成的，可以依法申请仲裁和向人民法院起诉。（×）

4.简答题（略）

5.案例分析

案例1

（1）李某与物业服务企业之间是一种主体地位平等的民事法律关系。

（2）李某的上述行为违反了物业管理相关法规。改变房屋的承重结构，依据《住宅室内装饰装

修管理办法》，须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，向房屋所在地

的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。

同时，李某因装修施工影响他人正常休息，也违反了住宅室内装饰装修活动应当严格遵守规定的

装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染的规定。

（3）李某擅自拆改房屋结构，对原有房屋进行装饰装修已属违法，业主委员会、物业服务企业

可向房地产行政主管部门或有关部门投诉，由房地产行政主管部门或有关部门责令修复或赔偿，

并给予行政处罚。业主委员会、物业服务企业也可依法向人民法院提起诉讼，追究其停止侵害、

恢复原状、赔偿损失等民事责任。

案例2

楼上漏水经常会造成业主、住户之间产生纠纷和矛盾。互谅互让，妥善处理，有利于维护业主、

住户之间和睦共处的关系。因此，在《中华人民共和国民法通则》的第八十三条明确规定："不

动产的相邻备方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、

排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排

除妨碍，赔偿损失。"由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责

任。

过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由过错者承担责任负担费用；

没有过错就没有责任，那么费用的承担就适用公平原则，可以象巩小所提出的那样，由当事人

公平分担。因此，要确定巩小洗手间漏水翻修费用由谁承担，首先要弄清造成洗手间漏水的责

任的归属，是发展商、设计商或承建商在设计建造房屋时的质量责任，还是业主及装修者的责任?

按照因果联系的归责原则，发展商如果按照购房合同的规定交给业主的是毛坯房，发展商、设计

商或承建商是没有义务对洗手间的防水、防漏采取措施的，而处理洗手间防水、防漏问题就是业

主在装修中的义务和责任。即使发展商处理好了防水、防漏问题，业主在装修时也可能会破坏防

水、防漏层造成洗手间漏水的隐患。因此，管理处主任所说的发展商无此责任弄洗手间防水措施

是合理的。

既然发展商交付给业主的是毛坯房，业主在装修时就必须采取有效的防水防漏措施。现在洗手间

漏水的原因显然是业主装修中未在防水、防漏方面采取适当措施，这是业主的过错和过失。因此，

从因果联系和过错推定洗手间漏水的翻修责任必然要由业主巩小自己承担。由于巩小的洗手

间漏水给楼下业主、住户造成了妨碍或损失，楼下业主、住户按理应当要求巩小承担漏水的责

任，及时采取措施排除洗手间漏水的问题。

按照物权法中的建筑物区分所有权法律制度以及我国的司法实践，业主购买房屋是由房屋自己独

立使用的专有部分和与其他业主共同拥有的共用部分所组成。专有部分的共同壁、楼地板及专有

部分的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担；但修缮费用是因可

归责于业主的事由所发生的，由该业主负担。因此，巩小洗手间漏水是可以归责于自己装修中

未处理好防水防漏措施造成的，显然应由巩小自己承担翻修费用，楼下业主、住户自然不应该

承担巩小洗手间翻修的费用。如果巩小不及时翻修，楼下业主、住户可以以巩小洗手间漏

水侵害了合法权益为由向法院提起诉讼，法院可能依法做出不利于巩小的判决。

物业管理公司的责任鉴定关键是看物业管理公司是否履行了告知的义务（装修禁止行为和注意事

项）、巡查的义务。若履行了则不承担责任，没有履行，则应该负有一定的连带责任。

第6章物业使用和围护的法律规定

1.单项选题

1）基于建筑物使用性能和构造上不可分割的部分或基于法律法规不应当分割的部分，就是

（D）。

A、约定共有部分B、全体业主共有部分C、部分业主共有部分D、法定共有部分

2）凡需牵动或拆换房屋部分主体构件，但不需全部拆除的工程为（C）。

A、中修工程B、综合维修工程C、大修工程D、翻修工程

3）对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部维修叫做（A）。

A、零星维修工程B、中修工程C、大修工程D、设备更新和技术改造工程

4）业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后（C）。

A、让物业服务企业审批B、无需告知物业服务企业

C、告知物业服务企业D、与物业服务企业协商

5）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，（A）应当及时维修养护，

有关业主应当给予配合。

A、责任人B、业主C、使用人D、物业

服务企业

6）（B）应当对商品房承担保修责任。

A、施工单位B、建设单位C、物业服务企业D、主管部门

2.多项选题

1）按物业区域来划分，可分为（A、C）共有部分中的物业共用部位、共用设施设备。

A、建筑物内B、全体业主C、住宅区内D、部分业主

2）业主对共有部分享有（A、B、C、D）等权利。

A、转让所持份额B、使用权C、收益权D、简单修缮权

3）与新建房屋相比较，物业修缮具有（B、C）等特点。

A、修缮条件上的自由性B、修缮范围上的复杂性C、修缮条件上的限制性D、修缮范围

上的单一性

4）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（ABC）等方

式约定。

A、出售B、附赠C、出

租D、告示

5）（AC）不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

A、业主B、建设单位C、物业服务企业D、使用

人

6）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务

企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当（AB）

A、用于补充专项维修资金B、按照业主大会的决定使用

C、按照业主委员会的决定使用D、相关业主平均

7）商品住宅的保修期（BD）

A、由买卖双方自由协商

B、不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修期的存续期

C、法律没有要求

D、存续期少于《商品住宅施行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期

的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限

3.判断题

1）业主对专有部分，依法享有占有、使用、收益和处分权。（√）

2）业主在转让专有部分的同时可以不必转让其所持有的共有部分的份额。（×）

3）业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权，但不享有监督权。（×）

4）大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。（√）

5）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙防渗漏工程的保修期是3年。（×）

6）物业服务企业违反合同义务时，物业自治组织有权单方终止物业服务合同，并要求物业服务

企业承担违约责任。（×）

7）建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路以外，都属于业主共有。（√）

8）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，建设单位可以自行销售。（×）

9）建筑区划内的绿地，建设单位可以通过合同约定的方式让底楼的业主优先使用。（√）

10）建设单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。（×）

11）在保修起发生的任何损坏，都由建设单位负责。（×）

4.简答题（略）

5.案例分析

（1）本案的焦点在于甲物业服务企业与乙电信公司所订立的小区楼顶层出租协议是否合法有效。

业主们主张，楼房归业主所有，在未征得业主同意的情况下，物业服务企业无权将业主们的楼顶

层出租，因而甲物业服务企业与乙电信公司的协议是无效的。我们知道，物业服务企业与住宅小

区业主之间通过订立物业服务合同建立了物业管理民事法律关系。物业管理的一方是全体业主，

即全体建筑物所有权人或代表全体业主的业主委员会，他们将自己所有的房产交由物业服务企业

管理；物业管理的另一方就是物业服务企业，其受业主的委托，对业主的物业进行管理。

（2）本案中，甲物业服务企业若想将小区大楼顶层出租，必须是已取得了对该楼顶层的处分权

或者已取得了对该楼顶层处分权的代理权。由物业管理法律关系的性质可知，物业管理是一种服

务关系，未经物业所有人的授权，物业服务企业不能取得对小区楼顶层的处分权。甲物业服务企

业依一般物业管理关系无权就业主的房屋进行任何处分行为，亦不能依据与小区业主订立的物业

服务合同获得出租小区楼顶层的代理权。

（3）综上所述，甲物业服务企业与乙电信公司订立的小区楼顶层出租协议，由于甲物业服务企

业无权出租小区楼顶层而归于无效，甲物业服务企业获得的租金应视为不当得利。

第7章物业管理服务的法律规定

1.单项选择

1）物业区域治安日常管理应以（B）为主。

A、公安部门B、物业服务企业C、联防队D、

门卫

2）车辆进入停车场，时速应限制在每小时（B）公里以下。

A、3B、5C、

8D、10

3）（D）的素质代表着保安队伍的整体素质，在某种程度上代表管理公司全体员工的

服务素质。

A、保安部经理B、保安领班C、巡逻

员D、门卫

4）下列（B）说法是不适当的。

A、物业安全管理也包括消防、车辆管理B、发现偷盗人员保安员应马上扣押审

讯

C、物业治安管理不能代替社会治安管理D、物业区域治安管理应以预防为主

5）门禁管理系统的实质是（C）。

A、电子巡更系统B、电子防进系统C、电子门锁系统D、

可视对讲系统

6）物业服务企业应当（B）做好物业管理区域内的安全防范工作。

A、负责B、协助C、保证D、牵头

7）（A）负责一级物业管理企业资质证书的颁发核管理。

A、国务院建设主管部门B省人民政府主管部门C自治区人民政府D、直辖市人民政府

8）三级资质的物业管理企业的注册资本金要求人民币（D）万元以上。

A、100B、80C、50D、30

9）二级物业管理企业可以承接（D）万平方米以下的住宅项目和（）万平方米

以下的非住宅项目的物业管理业务。

A、50，10B50，8C30，10D30，8

10）物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门

予以警告，责令限期改正，并处（C）的。

A1万元以下B3万元以下C、1万元以上3万元以下D1万元以上2万

元以下

2.多项选择

1）关于物业治安管理，要坚持（ABCD）的原则。

A预防为主、防治结合B与社会治安相结合

C服务第一、用户至上D硬件、软件一起抓

2）下列属于治安工作范畴的是（ABCD）。

A防火B防盗C防破坏D防爆

3）（ABD）组成物业治安管理较为完善的系统。

A门卫B巡逻C保安制度D监控

4）监控室是辖区治安工作的（BCD）。

A决策中心B观察中心C指挥中心D自动控制中心

5）电视监控系统主要由（ABC）几部分组成。

A电子摄像头B电视屏幕C录像机D电子巡更器

6）为停车场便于管理，应（ABDE）。

A规划好停车场的区位布置B保持停车场的整洁明亮

C增加保安人员D有清晰的指示标志

7）对物业管理区域内违反（ABCD）等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制

止，并及时向有关部门报告。

A、治安B、环保C、物业装饰装修D、

物业使用

8）物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不

予批准。（ABD）

A、聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

B、将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

C、与业主发生纠纷，向人民法院提出起诉的。

D、擅自改变物业管理用房用途的

3.判断题（正确的打“√”错误的打“×”）

1）物业服务企业可以采取合伙制形式。（×）

2）物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。（×）

3）物业管理企业资质等级分为一、二、三级和临时资质（×）

4）直辖市人民政府主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。（√）

5）一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目（√）

6）物业管理企业资质施行每两年检查制度。（×）

7）物业服务企业聘用的保安可以强行要求进出小区的人出示身份证。（×）

4．简答题（略）

5.案例分析

案例1

绿地属于全体业主共同所有，不得擅自改变其用途和使用，若确实需要改变，应该由全体业主（业

主代表）大会决定。该案件不涉及绿地用途的改变，而是绿地如何管理的问题，若业主代表大会

确实按照《业主大会规则》的合法程序召开、表决的，其决定是合法有效的，物业管理公司是按

照业主大会的意见操作的，则其行为是合法的。

案例2

本案例问题的关键在于：住户交纳管理费后，小区物业管理公司是否应对住户室内财产的丢失承

担赔偿责任。一般的业主都认为，只要自己交了管理费，物业管理公司就应当对自己的人身与财

产安全负全部责任。实际上，这是一个错误的看法。通常物业管理费包含保安费，但保安费并非

财产保险，也非人身保险。

针对此案例可从以下几个方面考虑：

（1）治安管理是物业管理的基本任务之一，但是业主家中被盗不能简单理解是物业公司之过。

因为治安管理因素除了与物业公司的安全防范措施有关外，还与业主自身的防范意识有关。

（2）若物业管辖区域治安管理隐患较多，管理公司员工责任心不强，当发生业主家中被盗事件

时，管理公司应承担较多的责任。

（3）若物业管理公司已采取了各种防范措施，保安员工作责任已到位，管理公司和保安员本身

没有过错或粗心大意等行为，即使业主家中被盗，管理公司承担的责任也较轻，或甚至可以不承

担任何赔偿责任。

（4）物业管理工作主要负责公共场所和共用设备设施的管理工作，并非包括业主家中设备设施

的保养和保证业主家中财产的绝对安全。

案例3

（1）小区门口的噪音污染本不属于物业管理公司的业务范畴，但由于该污染确实对小区业主的

生活造成里影响，本着本业主负责人的态度，物业管理公司应该积极对该污染进行防治、避免

（2）可以与商贩进行沟通，不行，与城市监察大队等行政管理部门取得联系，通过政府部门干

预，也可以与当地的居委会、街道办事处、派出所等部门联系，取得这些部门的支持或帮助。

（3）业主不能因此拒交物业服务费用

案例4

物业管理公司是否对业主的人身伤害事故是否承担责任，主要是看物业管理公司在事故中有没有

过错。若物业服务合同有没有对保安服务的内容作特别约定，那么物业管理公司所负的保安义务

只是维护公共秩序的防范性活动。也就是说，如果保安没有发现张锐和人打斗并被捅死，物业管

理公司不用承担责任。但是，在本案中有一个特殊的情节，保安发现了打斗，却未予制止，亦未

采取其他及时、合理的措施进行处置，事后亦未巡查。根据物业物业合同，物业在履行保安服务

过程中存在过错，应承担相应民事责任。法院判定物业管理公司对张文国夫妇因张锐死亡所受损

失承担20%的补充赔偿责任是合理合法的。

案例5

原告（业主）的财产损害结果的发生，被告东方物业公司具有过错，应负赔偿修复责任。事件的

发生虽是客观的，但当事人能够预见而由于疏忽没有预见，或者未尽最大努力加以防止，不可抗

力不能成立。被告物业公司做为专业的物业管理部门，对雨季可能危及其利益是可以预见的，虽

然物业公司采取了一定的抗灾措施，但未尽到最大的谨慎和最大的努力。故物业公司不可抗力的

主张没有事实及法律依据，所以法院的判决是合理合法的。

第8章物业服务收费的法律规定

1.单项选题

1）物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相

关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向（B）收取的费用。

A建设单位B业主C物业使用人D租户

2）业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者服务资金的，（D）应当督促其限期

交纳。

A、行政主管部门B物业管理企业C业主大会D、业主委

员会

3）《物业管理条例》授权国务院（D）制定专项维修资金收取、使用、管理的办法。

A、建设部B、财政部C、发改委D、建设部会同财政部

4）商品房销售时，购房者应当按照（A）的2%~3%的比例向售房单位缴纳维修资金。

A、购房款B、每平方建筑面积成本价C、土建预算

5）业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或者售房单位委托的管理单位提出使用计划，

经（B）审核后划拨。

A、财政主管部门B、房地产行政主管部门C、工商主管部门D、税务主管部

门

6）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定业主委员会成立后，维修基金的使用

由物业管理企业提出年度使用计划，经（C）审定后实施。

A、房地产行政主管部门B、财政主管部门C、业主委员会D、业主大会

7）共有住房售后的维修基金，售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层住宅原则上不低于

售房款的（B）

A、40%B30%C20%D10%

2.多项选题

1）物业服务收费应当遵循的原则是（ABD）

A合理B公开C费用与承受人收入水平相适应D费用与服务水平相

适应

2）物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行（BC）

A政府定价B政府指导价C市场调节价

3）物业服务费用实行包干制的，服务费用的构成包括（ABC）

A物业服务成本B法定税费C物业管理企业的利润D物业管理企业

的酬金

4）物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下（ACDEF）以及经业主同意的其它

费用。

A、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

B、物业公共部位、公共设施设备的大修、中修和更新改造费用；

C、物业管理区域清洁卫生、绿化养护、制度维护等费用

D、办公费用

E、物业管理企业固定资产折旧

F、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

4）专项维修基金，专项用于物业保修期满后的物业（BC）的维修和更新、改造。

A、专有部位B、共用设施设备C、共用部位D、物业管理用房

6）维修基金的使用原则是（AC）

A、专户存储B、指定银行C、专款专用D、定向使用

3.判断题

1）实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业与主管部门确定在物业服务合同中约定。

（×）

2）物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位

置，将服务内容、服务标准以及收费项目，收费标准等有关情况进行公示。（√）

3）包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业

向有或者承担的物业服务计费方式。（√）

4）物业服务收费采取酬金制的，业主或者业主大会可以对物业服务资金年度预决算和物业服务

资金的收支情况进行审计。（×）

5）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业

主不负责任。（×）

6）物业管理企业接受水、电、气等单位委托代收水、电、气等费用的，可以向业主收取少量的

手续费。（×）

改错：

7）利用物业公共部位、公用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理

企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于业主委员会的日常支出。

（×）

8）业主转让房屋所有权时，节余维修基金如实退还业主。（×）

9）某业主不慎损坏了小区的水泵，应该使用维修基金予以维修。（×）

4.简答题（略）

5.案例分析

案例1

（1）本案中戴某不能履行抗辩权，因为戴某与物业中心和与A实业总公司是不同的法律关系。

（2）法院将会判决戴某按照合同支付供暖款及滞纳金。

（3）戴某应该支付物业中心的供暖款及滞纳金，对于工程款，戴某可以主动与A实业公司协商

工程款，协商不成，戴某可以依法向仲裁机关申请仲裁，或者向人民法院起诉，以维护自己的合

法权益。

案例2

（1）业主们的要求是合法的，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十条业主委

员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物

业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。所以，该小区业主委员会

要求物业管理企业向全体业主公布专项维修资金的具体开支和结余账目是合法的，物业管理企业

应该予以配合。

（2）若物业管理企业拒绝，业主可以通过协商、协调，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机

关申请仲裁，或者向人民法院起诉，以维护自己的合法权益。

案例3

王某认为应当按照其验收合格之日(2004年10月)后的次月1日，即2004年11月1日起算；物

业公司则认为应当以2004年5月后的次月1日，即2004年6月1日作为收楼及缴纳物业管理费

的日期均不恰当。因为在双方的《商品房预售合同》补充协议中有过约定，这个约定其实对房屋

买受人在验收房屋时的抗辩权的行使进行了一定的限制。由于该条款系第三人为了重复使用而预

先拟定的条款，且并未采用不同的字体等方式予以明显提示，故应当根据诚实信用原则和合同目

的来合理解释该条款的内容。该条款中的“存在质量问题”，应当解释为“存在一般的质量问

题”，而不应包括使买受人合同目的不能实现的严重质量问题。

本案所涉房屋，在初次收楼时，查验出约20处质量瑕疵，尽管从单处瑕疵来看，尚不足以认定

为严重，但如此众多的质量问题同时出现于被告的房屋，则难以认定房屋状态符合买受人的合同

目的。故此，初次收楼的日期既6月1日不应当作为接收房屋的时间。

2004年8月，王某再次前往验收，仅提出了6处质量问题，且其认为较为严重的质量问题都已

解决，而且自该月始，王某开始联系向外出租事宜。因此，应当认定王某该次验收时，房屋已经

不存在影响被告合同目的实现的质量瑕疵，其不得拒绝收楼。综上所述，结合本案的实际情况，

同时考虑到本案所涉三方签署的《管理公约》中的约定，王某应当以2004年9月1日作为缴纳

物业管理费的日期。

6～8月份的物业服务费应该开发商支付，《物业服务收费管理办法》第16条：“纳入物业管理

范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费

用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第9章物业管理法律责任及纠纷的处理

1.单项选题

1）业主毁损小区内共用设施设备，物业服务企业根据管理规约要求业主予以修缮，恢复原状，

并赔偿相应的损失，该业主承担的是（A）。

A.民事法律责任B.行政法律责任C.刑事法律责任

2）业主在装修过程中擅自改变房屋结构，房地产主管部门责令限期改正，恢复原状，并处以罚

款，该业主承担的是（B）。

A.民事法律责任B.行政法律责任C.刑事法律责任

3）业主故意毁坏小区内共用设施设备，情节严重，被起诉并处以一年有其徒刑，该业主承担的

是（C）。

A.民事法律责任B.行政法律责任C.刑事法律责任

4）业主与物业服务企业就物业服务收费发生的纠纷属于（A）。

A.民事纠纷B.行政纠纷C.刑事纠纷

5）物业管理纠纷最简单易行的解决办法是（A）。

A.协商B.调解C.仲

裁D.诉讼

2.多项选题

1）下面属于民事法律责任的有（AB）。

A.责令限期改正B.赔偿损失C.D.责令

停产停业

2）下面属于行政法律责任的有（BD）。

A.批评教育B.警告C.责令限期改正D.没

收违法所得

3）物业管理纠纷的处理方式主要有（ABCDE）。

A.协商B.调解C.行政裁决和行政复议D.仲裁E.诉讼

3.判断题（正确的打“√”错误的打“×”）

1）《物业管理条例》中体现的了凡是能够通过民事法律责任解决的，不再设定行政处罚的原则。

（√）

2）物业服务企业在物业管理服务过程中发现业主在装饰装修过程中未经主管部门批准，改变住

宅用途则应马上向有关部门举报。（×）

3）业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订了物业服务合同，则若业主违反了物业服务合

同，应由业主委员会承担法律责任。（×）

4）会业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法

院予以撤销。（√）

4.简答题（略）

5.案例分析

（1）建设单位的要求不合理，建设单位与物业管理企业是独立的企业法人，建设单位只能按照

《公司法》的规定对物业管理企业进行合法干预，而不能直接对物业管理企业的经营行为干预。

（2）物业管理企业不能按照建设单位的要求去做，因为业主与物业管理企业之间和与建设单位

之间是不同的法律关系，业主未支付剩余的房款是业主与建设单位就商品房买卖的纠纷，而不是

业主与物业管理企业就物业管理的纠纷，物业管理企业无权干预。另外，物业管理企业也无权停

水、停电、停气，因为水、电、气又是业主与自来水公司、供电公司、天然气公司之间的商品买

卖关系，物业管理企业无权擅自对业主进行停水、停电、停气，否则就侵犯了业主的合法权益，

构成侵权的违反行为。

第10章物业管理相关法律法规

1.单项选题

1）下列哪些情况下的物业可以转让（D）。

A、以出让方式取得土地使用权的

B、共有财产，未经其他共有人书面同意的

C、权属有争议的

D、符合转让规定的

2）城市总体规划的期限一般为（B）年。

A、10B、20C、

50D、100

3）出让是有限期的，相关法律法规规定了最高出让年限：居住用地（c）年.

A、50B、60C、

70D、100

4）以下哪种行为属于单务行为：

A、转让B、赠与C、抵押D、

租赁

5）房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和（B）共同制定。

A、劳动部门B、人事主管部门C、教育部门D、培训机构

2.多项选题

1）获得土地使用权的方式有（ABCD）。

A、出让B、划拨C、转让D、租赁

2）编制城市规划一般分为（AD）2个阶段。

A、总体规划B．长期规划C．短期规划D．详细规划

3）依据110105年建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》的规定，下列房屋不得出租（ABCD）

A、未依法取得所有权证的

B、属于违法建筑的

C、不符合安全标准的

D、已抵押未经抵押权人同意的

4）房地产交易的主要形式有（ABCD）

A、房地产买卖B、租赁C、抵押D、典当、信托等

3.判断题（正确的打“√”错误的打“×”）

1）房地产典当时，所有权不发生变化。(×)

2）房地产赠与是双务行为。(×)

3）注册房地产估价师资格的有效期是3年。(√)

4.简答题（略）

5.案例分析

案例1

分析：交付房屋钥匙不完全等于交房。法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移。这一

方面要求出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方

式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程；

另一方面，完整的交房尚需履行一系列相关的法律手续，如办理并交付房产证等。

所以，交钥匙仅属于事实交付房屋，但因其缺少交付房产证这一环节，这种交钥匙的行为，

属于不完全交房。

根据我国有关法律的规定，无论双方在合同中对此有无约定，如果由于开发商的原因导致购房者

未能在房屋交付使用之日起100日内取得房产证的，除开发商和购房者有特殊约定外，开发商必

须承担相应的违约责任。刘女士可以据此向开发商主张违约责任。如果合同没有约定违约金，可

以按照有关金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当然，为避免此类纠纷产生，购房者最好在

购房合同中对房屋交付使用的条件及违约责任作出明确约定，这样做，购房者能更有效地保护自

身的合法权益。

分析：根据《合同法》规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同

的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《合同法》第四百二十六条还规定：“居间人促成合同成

立，委托人应当按照约定支付报酬。”在本案例中，买家在中介的介绍下，看中了房屋，并与卖

家签订了转让合同。至此，中介（也即居间人）的居间服务已基本完成，有权收取合同约定的中

介费用。但是，案例中张先生夫妇缴纳的5000元是购房意向金，是产生在转让合同关系中，而

转让合同关系与居间合同关系属于两个不同的法律关系，权利主体也不一样。中介公司以买卖双

方没有支付居间服务费为理由扣下这笔钱的做法，是不正确的。如果中介公司要追回中介服务费

用，只能另行起诉主张自己的权利。